賣股給平安後 華夏幸福又賣環京項目股權續命

在將近兩成股權出售給中國平安後，華夏幸福(600340.SH)又將多個環京項目的大部分股權出售給了萬科。

10月9日，華夏幸福發布公告稱，萬科擬通過收購目標公司部分股權的方式，與本公司合作開發目標地塊，暫定交易價款約為32.34億元。

根據公告，華夏幸福全資子公司擬就部分項目的合作與北京萬科企業有限公司、北京恆燚企業管理有限公司簽署《合作協定》，各方將按照《合作協定》的約定，就合作項目的目標公司股權轉讓及合作事宜分別簽署《股權轉讓及合作協定》，此次交易的5個項目股權分別為涿州公司80%股權、大廠裕景公司80%股權、大廠裕達公司80% 股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。

也就是說，交易完成後，5個項目公司將由萬科佔據控制地位，前四個公司萬科所在董事會均佔據4席，霸州公司萬科佔據2席，項目的運作和經營管理也將由萬科負責。

目標公司持有位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗目標土地，總用地面積約為33.9萬平方米，均為住宅用地。

根據公告，這五家項目公司股權轉讓款均為1元，大部分的價款是為了置換股東借款，即萬科根據華夏幸福已經提供的股東借款金額按照受讓項目公司股權比例為項目公司提供股東借款，用於置換華夏幸福為項目公司提供的股東借款及資金佔用費。

這是一種承債式收購，也是房企的常規操作。

根據公告顯示，這5家公司有2家目前資不抵債，3家總負債與總資產相當，而承債式收購一般指的是在標的資不抵債或者資產債務相當的情況下，並購方以承擔債務公司全部或部分債務為條件，獲取目標公司控制權。這種以承擔債務的方式實現了股權的無償或者低價轉讓（並非真正的無償，其對價已體現在承債環節），而因資不抵債，無償或低價轉讓股權不存在因違反公允價值而被稅務部門處罰的問題，同時免除了股權轉讓過程的大量稅費負擔。

作為產業新城開發商，房地產銷售仍然是華夏幸福的收入支柱，根據其半年報顯示，上半年，華夏幸福實現銷售額805.04 億元，其中，產業新城業務園區結算收入額151.44 億元，房地產業務簽約銷售額638.12 億元，其他業務(物業、酒店)銷售額15.48 億元。作為華夏幸福大本營的環京區域，上述4個區域截至2018年年中，房地產持有待開發土地面積超過了160萬方，而且多數沒有合作開發項目。

但是，在房企融資環境趨緊的情況下，這家千億級別的開發商的資金鏈頗受外界關注，並在4月初引發上交所18問。

同時，華夏幸福也開啟了大踏步的合作模式，今年以來，華夏幸福與旭輝集團、陽光城、東原集團、中南置地、卓越集團等房企達成合作，這些合作大部分都是在環京區域，並且均以股權合作方式展開。

7月10日，華夏幸福更是將19.70%的股權作價137.7億元出售給中國平安。不久後，華夏幸福就與中國平安訂立了框架性協定，平安集團將向華夏幸福及其下屬，提供融資授信、保險、理財、資產管理、账戶現金管理、投資銀行等多元化服務。

不過，雙方的合作還附帶有業績對賭協定，華夏幸福在2018年度、2019年度、2020年度歸屬於上市公司股東的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度歸屬於上市公司股東的淨利潤分別不低於114.15億元、144.88億元和180億元。

截至2018年上半年，華夏幸福歸屬於上市公司的淨利潤為69億元，如果保持這種增速，那麽第一年的對賭承諾則可以達成。

此次收購華夏幸福環京項目的萬科近期也是動作頻繁。不久前，萬科以12.99億元的價格將位於北京東三環的北京海南航空大廈收入囊中，而與之對應的是這家龍頭房企在國慶前夕的秋季例會上高呼“活下去”。

在越來越多的裁員、降價促銷消息傳來之際，如何度過這個冬天，將成為房企下半年甚至更長時間所要面臨的考驗。