高喊“活下去”的萬科胃口為什麽這麽好？

正 文

自平安入股華夏幸福之後，“產業新城運營商”華夏幸福和“城鄉建設與生活服務商”萬科達成戰略合作。

10月9日，華夏幸福的五家全資子公司就部分項目與北京萬科、北京恆燚簽署《合作協定》，雙方將合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州的項目，共計33.93萬平方米，交易價款為32.34億元，主要由股權轉讓款及置換股東借款（萬科根據華夏幸福已經提供的股東借款金額按照受讓項目公司股權比例為項目公司提供股東借款）組成。其中五家子公司股權轉讓款均為1元。股權轉讓完成後，萬科將持有華夏幸福涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。

圖表：本次交易涉及項目土地情況

數據來源：公司公告、億翰智庫

從本次交易項目的土地情況來看，5家項目公司共計10宗土地，並且雙方同意由萬科負責項目的運作和經營管理。雖然說是華夏幸福將這5個環京項目變賣給萬科，但是據統計，以上10宗土地均為華夏幸福在2017年9月至2018年5月期間獲得，如果按照當時獲得土地的價格衡量，再考慮獲取土地後的財務成本，此次交易基本屬於平價交易，完全契合華夏幸福提出的全面開放合作戰略。

圖表：此次交易項目的土地獲取價格

數據來源：公司公告、億翰智庫

此次合作協定的達成受多方面因素的驅使。

?對華夏幸福來說：

?第一，減輕現金回款壓力，產業新城加快異地複製。從2018年1-9月房企銷售額來看，華夏幸福的銷售額為1101億元，同比增速10.09%，低於TOP10房企平均銷售增速。一方面是由於華夏幸福業務多位於京津冀區域，受2017年至2018年的限購、限貸等行政調控政策的影響，使得該地區的房地產企業銷售規模增長趨緩；另一方面，從2018年中報來看，華夏幸福現金回款為57.75%，現金回款壓力較大。另外，2018年以來，華夏幸福加速產業新城的異地複製，使環京區域的銷售額佔比從2017年的85%左右下降到54%左右。

圖表：2014-2018年1-9月華夏幸福

與TOP10房企平均銷售同比增速比較

數據來源：公司公告、億翰智庫

在財務數據方面，2018年上半年，華夏幸福的經營性現金流量淨額為-78.18億元。同時公司淨負債率為108.68%，有息負債達到1179.11億元，其中淨負債率略高於億翰智庫發布的《2018H1上市房企淨負債率TOP100》的平均淨負債率，但總體仍保持可控的局面。

?第二，房企之間的合作是大勢所趨。在2018年華夏幸福中期公告披露的887.63萬平方米的土地儲備中，涉及到合作的土地面積僅為88.42萬平方米，且多數股權佔比49%以上，僅有少數土地股權佔比較低。而且華夏幸福在環京區域擁有充足的土地儲備，在房企於公開市場拿地難度加大的背景下，華夏幸福在環京區域與其他房企合作可以佔有主動權。

早在2018年1月，華夏幸福就在北京召開首屆產業新城合作夥伴大會，以“合作”為題，實現全方位開放合作。當前，公司與萬科合作協定的達成正是全方位開放合作戰略的兌現。

?對萬科來說：

?第三，平價獲取優質項目，布局環京區域。在9月底召開的秋季例會上，萬科著重強調2018年要實現6300億元的回款目標，以及提出“活下去”是公司發展的底線。同時鬱亮強調，公司內風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整，做了三年還沒做成的業務不要再做。這就預示著萬科將會在多元化發展的路線上放慢腳步。繼而，在行業困境下，擁有充足資金的萬科在傳統住宅開發領域內優勢凸顯，從而促使此次交易的達成。

並且，當前華夏幸福與萬科交易的合作項目地理位置都相對不錯。其中涿州碼頭鎮依托解放軍301醫院和涿州影視城等特色優勢，打造碼頭健康城，是集醫療、健康、生態於一體的新城；廊坊龍河高新技術產業區位於廊坊市主城區東南部，距北京和天津市中心分別為40公里和60公里，一小時內可以到達首都機場、天津機場和天津新港，是“國家火炬計劃廊坊資訊產業基地”、“省級循環經濟產業示範園區”、“省級高新技術產業示範區”。優秀的地理位置充分印證環京項目的高性價比，也是雙方達成合作協定的重要前提。

此次交易的達成對於兩家行業龍頭企業來說，一方面使華夏幸福加速異地複製並減少環京區域的銷售佔比；另一方面可以加快資金回籠，為規模的恢復增長提供資金支持。同時，對萬科來說，以平價獲取優質環京項目，既降低了成本，也加大了對環京區域的布局。此次合作總體來說形成了一種雙贏的局面。

此外，從整個行業來看，當房地產行業進入調整階段後，擁有充足資金的企業更容易在市場上輾轉騰挪。萬科就是典型例子，從三季度的權益投資金額來看，萬科拿地的投入相當於恆大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。其中，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元；而碧桂園、恆大、融創、保利拿地權益金額合計為477.5億元。進入到四季度，高喊“活下去”的萬科轉身就買了華夏幸福的10宗土地，在行業陣痛的背景下，充足的資金優勢盡顯。

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