拿地狂魔中梁地產能否經得起資金考驗：信託加杠杆

　　重注三四線，信託加杠杆，拿地狂魔“中梁”能否經得起資金的考驗？

　　來源：野馬財經

　　作者 張譯文

　　中梁地產還能複製以往的成功麽？

　　伴隨境內融資成本的上升和相關政策的收緊，房地產企業開年後再次開啟海外發債“補血”模式。Wind最新數據顯示，2018年前兩個月，境內房地產企業已公告計劃發行的海外債券就達到24隻，發行總額約120億美元，比去年同期大幅度上升103%。

　　日前，中梁地產已啟動赴港IPO計劃也正是基於此，而中梁地產方面並未予以否認，該公司一位高管對外回應“不清楚此事，有一個負責資本運作的獨立部門在推進相關事宜。”野馬財經就其IPO相關問題，致電其官網電話，暫無人接聽。

　　房地產行業從來都不缺少黑馬，在過去的進程中，來自福建的諸多房企用急速擴張的激進法則，形成了一個看似還不錯的“閩系模式”。如今，一家來自溫州的房地產商也踏上了這條擴張路線並力圖登入資本市場。

　　三四線城市百億重注

　　中梁地產起源於浙江溫州，現總部位於上海，業內名氣並不靠前。但在溫州這個曾經經歷過炒房頂峰和泡沫破滅谷底的地方，中梁地產卻是一家龍頭房企，在溫州打造了“首府系”、“國賓系”、“香緹系”等系列豪宅，其代表作有中梁·首府、中梁·國賓1號、中梁·香緹半島。

　　2008至2010年，中梁地產銷售額均超過30億元；2013年，中梁地產以超過3000套的銷售量和近100億元的銷售額，佔據溫州市場總量的三分之一和溫州總銷售額的四成。2015年，中梁地產集團全年銷售金額為168億元，創歷史新高。

　　近幾年，不管是國企、央企或者是偏安一隅的地方性企業都競相奔跑在全國化的路線上。業績逐年攀升的同時，2016年中梁地產年實現了集團總部搬遷上海的跨越，中梁地產的擴張野心越發凸顯。

　　據中梁地產官網顯示，在2015年中梁地產共錄得21宗地塊，拿地金額達到93億元，布局了寧波、麗水、金華和台州等地；2016年共耗資246億元拿下了68塊土地；僅2017年4月和5月，中梁地產更是豪擲50多億，接連以招拍掛和股權轉讓方式在江蘇和浙江兩省拿下12宗土地，並且首次進入嘉興、衢州和紹興等地級市。2018年，又布局湖北、山西、甘肅、廣東、貴州、內蒙古等地塊。

　　從布局的城市來看，房地產商一般會選擇在一二線城市開疆拓土。然而，中梁地產將布局的重心放在了三四線城市，反其道而行的策略讓人大為訝異。

　　中梁地產集團北區域公司董事長顧繼偉曾表示：“一線城市北京、上海的地價太高，競爭過於激烈，在與國企和央企的搶地大戰中，中小型房企並不具備優勢，即使搶到了地王，後期入市風險也高。反觀三四線城市，雖然普遍陷入去庫存的泥潭中，甚至部分三四線城市房價還有下跌，但是並不意味著沒有市場機會。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴野馬財經（微信公號：ymcj8686），從這幾年中小型房企的成長來看，類似中梁等企業崛起速度很快，尤其是在高周轉和銷售業績提升方面，動作咄咄逼人，總體上說可以認為是房企中的黑馬類型。目前三四線拿地的成本可控，當然也不排除其後續會積極強化省會城市拿地。從實際情況看，其優勢在於抓住了這一波三四線城市崛起的機會，總體上值得認可。

　　中梁地產的策略是一直“買買買”，2016年這家公司平均五天拿一塊地，2017年更是平均三天拿一塊地，每周有四五十塊土地上報集團。

　　但問題恰恰也在於此。過於激進擴張路線必然對資金周轉有非常高的要求。中梁地產的“輸血”管道是什麽？

　　錢從何處來？

　　首先，通常的融資管道是發公司債券。

　　野馬財經注意到2016年6月16日，中梁地產經中國證券監督管理委員會核準，以中梁地產旗下子公司梁商資本為主體，首次公開發行2016年公司債券，募集資金達13.5億元人民幣，為期5年，票面利率6.8%，信用級別為AA級。

　　據了解，這是中梁地產首次發行公司債券，而此前，中梁地產的融資管道之一是和銀行簽訂戰略合作協定。

　　在過去的2015年，中梁地產先後和民生銀行、浦發銀行、中信銀行、鼎信長城等金融機構簽訂了戰略合作協定。

　　其中，民生銀行將為中梁地產提供總規模100億元的資金支持，鼎信長城將在滿足相關投資條件的情況下向中梁投資總計人民幣不低於30億元資金支持。

　　其次，信託的支持。

　　2017年1月，在中國基金業協會推出的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號》（簡稱《規範第4號》）後，北京、上海、廣州、深圳、廈門等6個市場的房地產開發項目開始融資變難，拿信託、私募、資管計劃裡的資金去支付土地出讓金的，更是在嚴禁之列。

　　但在三四線城市，由於監管部門並沒有嚴格規定，開發商在拿地之後，依然可以動用信託、私募、資管計劃等管道的資金用於支付土地出讓金。這使得房地產企業有機會在三四線城市高杠杆拿地，而中梁地產遠高於同業的高增速就發生在這一背景下。

　　比如，2017年7月成立的四川中梁尊享1號集合資金信託計劃（第九期），就是一個可以用信託融資支付土地出讓金的信託計劃。

　　再則，發揮旗下子公司“金融屬性”。

　　即上述提及的梁商資本在中梁地產“地產+金融”的模式中起到了不可或缺的作用。

　　梁商資本是一家私募基金管理公司，以私募股權投資母基金、房地產私募基金、家族財富管理以及創新互聯網金融業務為核心業務，供全能型資產管理服務。

　　一直以來，中梁地產在極力拓寬融資管道，但離一線房地產商的距離，還有很長一段路要走。

　　上海一私募總裁瀏海偉表示，儘管很多銀行和金融機構提供了整百億的授信貸款額度，但是相對於後續企業的發展裡程還遠遠不足。

　　嚴躍進也補充道，對於中梁地產來說，上市本身就是企業成長的一個重要標誌，上市企業的機會遠遠大於非上市企業的機會。從實際情況看，這更多是考慮到了中梁本身的經營思路，尤其是做大規模和樹立品牌的思路，而類似融資等更多是手段。

　　值得關注的是，如此布局縝密的背後，竟是一位47歲的年輕老闆。

　　2017年的10月30日，中梁地產董事長楊劍上榜胡潤房地產企業家榜，以185億元財富上榜房地產企業家榜第24名，主要因為中梁業績增長。而新進的10人中，他是最年輕的一個。

　　“從中小型房企的銷售規模來看，基本上已經開始步入中型偏大的房企，所以若是資本市場方面可以給予更多的關注，那麽成長性預計會很快。但是類似企業也需要關注當前市場降溫等信號，不能盲目做業績，而要更靈活做策略調整。”嚴躍進稱。

　　現階段，中梁地產反向單挑而行，頻頻在三四線城市拿地。在三四線城市深陷去庫存泥潭之時，中梁地產的擴張路徑能否複製過往同行昔日成功，經受住快速擴張帶來的資金考驗，這些問題還值得考量。

責任編輯：張恆