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作者|郭亦非
編輯|張慶寧
47歲的中梁地產董事長楊劍行事低調，從未接受過媒體採訪，但野心勃勃。
“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”他的這句話在地產圈廣為流傳。
中梁提交香港聯交所的招股說明書顯示，2016年，該公司合約銷售額僅190億元，隨後的2017年、2018年飆升至649億元、1015億元。三年時間，銷售額從百餘億到過千億，中梁地產的“ 寶馬mini完爆大奔”。
向前追溯可知，2012年前後，民間借貸危機導致溫州房地產行業潰敗，作為當地最大開發商，楊劍執掌的中梁挺過危機之後，2016年始自長三角三四線城市擴張，隨後觸角伸向內陸三四線，進而殺入二線城市掃貨，三年掠下403塊土地，擴張速度驚人。
中梁地產“非常善於利用三四線城市棚改的歷史機遇”，關鍵在於，押注三四線棚改的房企眾多，為什麽中梁能夠彎道超車？個中秘密，可能在於其極致的高周轉模式、隱秘且龐大的資金池，以及楊劍對於貪婪人性的把控。
隨著棚改紅利逐漸消退，中梁地產銷售增速放緩，2019年前3個月，其合約銷售額為248億元，同比僅增長12.2%。
楊劍迫切需要敲開香港資本市場的大門，打通上市融資的渠道，減輕負債重壓，但IPO之路一波三折。
難遂的IPO
《棱鏡》自中梁內部獲悉，早在2017年，楊劍就開始籌措中梁上市事宜，準備財務資料，2018年11月13日，中梁向香港聯交所提交上市申請材料，6個月的等待期後，卻等來申請資料失效。
在此期間，作為IPO關鍵職位的中梁首席財務官（CFO）接連辭職。
2017年6月，綠地香港前CFO遊德鋒入職中梁，短短4個月即離職。隨後在2018年1月，泰禾前CFO羅俊入職，同樣4個月即離職。彼時離職的，還有中梁集團融資管理中心副總經理周霖。
中梁控股現任財務總監由中梁老臣凌新宇擔任，CFO一職暫時空缺。據經濟觀察報報導，2019年4月，原旭輝地產CFO遊思嘉、碧桂園原財務總經理吳淵加盟中梁，職位均為副總裁。
上述兩位財務副總入職中梁不久，2019年5月17日，中梁對招股書進行更新，目前正等待港交所聆訊。
中梁並未在更新版招股書中披露此前IPO申請失效之原因，但這家黑馬房企此前的淨負債率變化，卻如過山車一般驚悚。
招股書顯示，2015年、2016年中梁淨負債率分別是1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。
對於淨負債率陡然下降之原因，中梁在招股書中解釋稱，物業銷售產生現金大幅增加，減少了對外部借款的依賴，以及保留盈利的增長。
這一解釋能否說服香港聯交所，有待後續聆訊結果。
極致高周轉
三年時間，銷售額從百餘億到過千億，中梁不只是抓住棚改紅利，更在於其在拿地策略和高周轉模式方面，對前輩碧桂園的模仿和突破。
首先是拿地，中梁堅決下沉至三四線城市。
招股書顯示，2016-2018年，中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地，其中有34塊、88塊、168塊地位於三四線城市。與之對應，近三年土地儲備分別是770萬、1900萬、3640萬平方米。
易居研究院百家房企拿地報告統計顯示，2019年至今，中梁已斥資171億元拿下33塊土地，二線與三四線城市各佔比一半，合計建築面積約373萬平方米。
截止2019年3月底，中梁的土儲規劃總建築面積是3890萬平方米。
《棱鏡》從中梁內部獲悉，該公司拿地原則是不拿地王、不囤地塊，淨利潤率超過11%-13%才允許拿；除非遇到限購限價等政策性風險，項目開盤去化率低於70%-80%要被公司罰款，該公司基本能做到90%的項目去化率。
拿地之後的運營策略，中梁追求“快進快出、小步快跑、低開高走”，奉行“456”模式，即4個月開盤，5個月現金流回正，6個月再投資，甚至比碧桂園有過而無不及。
例如溫州瑞安中梁首府項目，已經達到3.6個月開盤，3.8個月現金流回正，4.7個月即實現銷售回款再投資。
克爾瑞谘詢在2018年的一篇文章中寫道：“用黃春雷（中梁控股CEO）的話說，這是一種‘批發’的邏輯，貨如輪轉，依靠資金的高效周轉帶來流量銷售金額的幾何式增長。”
一位不願具名的中梁員工對《棱鏡》表示，公司內部獎罰分明，“456”模式是底線，一般都會提前完成目標，如果沒完成會從“成就共享”裡扣錢，每個項目就像接力跑，從拿地到銷售，一環套一環，“沒有人拖拖拉拉地乾活。”
規模至上的房地產遊戲規則項下，時間不等人。
在2018年1月的中梁年度大會上，中梁董事長楊劍著重強調銷售規模重要性，“規模是中梁創造卓越的不動產投資集團的關鍵，堅持以做大主業規模為核心訴求”。
為此，中梁曾提出，2021年衝刺3000億元銷售額、6000億元總資產規模，並進入上市公司TOP 15的目標。
隱秘資金池
融資渠道通暢，是幫助中梁快速擴張的秘籍。
作為TOP30中唯一未上市的房企，中梁多依靠銀行信貸、信託、資管計劃等傳統融資渠道，其中後兩者佔據大頭。
最新招股書數據顯示，截止2018年底，中梁還有109個信託或資產管理計劃尚未償還，總額達到147億元，佔借款總額約54.5%。其中四筆信託貸款將於2019年到期，其中一筆利率高達13.83%。
招股書還顯示，2016年至2018年，中梁控股借款總額分別是202億、245億、270億，由於信託利率較高，三年加權平均利率分別是9.4%、7.9%、9.9%。
中梁此次赴港IPO募資用途之一，即償還信託貸款。
傳統融資渠道不能完全滿足中梁的資金需求，上海忠信徐企業管理公司（下稱“忠信資本”）這個隱蔽的資金運作平台應運而生。
忠信資本原法定代表人是徐亮瓊。中梁招股書顯示，徐亮瓊是中梁控股執行董事兼高級副總裁，又名徐忠信，是中梁董事長楊劍妻弟。
忠信資本官網資料顯示，截止2018年底，其與地產品牌25強開發企業、主流金融機構開展戰略合作，成立了9家專業資產管理公司，累計發行基金34支，投資項目137個，累計資產管理規模超300億元。
忠信資本官網列舉的投資項目，均系中梁旗下建案，包括蘇州獨墅禦湖、首府壹號院項目等。
2018年3月，上海浙江商會20多位女企業家走訪中梁總部時，負責接待的忠信資本旗下浙江忠石資產總經理王躍飛介紹稱，“忠信資本兩年來攜手中梁推出的23個金融產品無一失敗”。
《棱鏡》獲取的一份由忠信資本發行的某基金模擬運作模式顯示——
1月份，原始股東以1億元本金作為項目股權投資買地，輔以1:2前端（銀行或信託）融資，達到3億元，再疊加1:2.5地貨比，總貨值達7.5億元。基金按照10%淨利潤率計算，6月份項目銷售去化後，預計該基金配資的項目實現銷售淨利潤0.75億元。
等到7月份，以7.5億元項目回款作為原始投入，繼續買地、配資開發，最終該基金一年內撬動56.3億元總貨值，12月份實現銷售淨利潤5.6億元。
這意味著，在中梁高周轉模式之下，利用基金配資撬動項目的資金杠杆，12個月內預計實現560%的投資收益率。
上述該基金面向機構及個人募集，機構方面，要求淨資產不低於1000萬元；個人方面，要求金融資產不低於300萬元或者最近3年個人年均收入不低於50萬元。
以忠信資本展示的“忠信一號基金”業績為例，該基金2015年9月募集到7000萬元，全額入股蘇州中梁天頌項目，加上中梁3000萬元的自有資金作為土地款，疊加前端銀行融資（信託）8000萬元、銀行開發貸融資1億元，最終實現項目總貨值達到7.5億元，銷售回款完成6.7億元。
截止2017年8月，該基金投資項目預計權益淨利潤6.9億，原始股東投資收益率約986%。
一切向“錢”看
資金、土地、高周轉模式之外，中梁另一個擴張秘籍是掌舵人楊劍創建的“中國式阿米巴生態經營模式”，實為“禦人術”，這在中梁招股書中多有提及。
“阿米巴(Amoeba)”的提出者是日本企業家稻盛和夫，核心在於“量化分權”。
這一模式落地到中梁組織機構，即“精總部、強一線、小組織”，從上到下，分為控股集團-區域集團-區域公司-項目公司，區域作為利潤實現主體，自主經營、自負盈虧。
中梁招股書解釋稱，“該機制可實現快速扁平化複製和擴張的組織特性，非常適合房地產開發業務同質性高的特點”。
一位熟悉中梁的人士對《棱鏡》表示，通俗來講，“阿米巴模式”類似加盟店，集團收取20%左右的淨利潤作為運營管理費，其余利潤由區域董事長按照貢獻度自主分配，包括行政前台在內的所有員工都能分到不同比例的利潤，“這是在模仿碧桂園‘同心共享’機制，中梁內部稱之為‘成就共享’。
一家名叫“柏明頓管理谘詢集團”曾簽約中梁，為中梁落地阿米巴模式提供智力支持。
該谘詢公司在對外宣傳時描述道——中梁控股副總裁陳紅亮舉例，“比如區域公司拿到一塊地，五個億也好、十個億也好，錢算是從集團借給它的，最後項目做完，區域公司和集團總部算账，除了歸還本金，再向集團繳納一定比例的運營費，這個比例的運營成本對區域來說還是有壓力的。那麽，區域公司拿下項目以後，就會加快開發進度，早點把項目賣出去，就能早點把錢還給集團，所以項目周轉率很高。區域公司把運營費交了以後，剩下的利潤就是區域團隊自己的，1000萬也好，100萬也好，就看這個項目利潤有多少。”
陳紅亮舉例稱，2018年年底，某區域公司項目做得特別好，團隊只有100多人，可分配的獎金高達5000萬元，“年終獎人均拿到十幾個月的工資，比集團總部高管掙得都多。”
在中梁內部，從不忌諱談錢。為了給員工打雞血，中梁建立了包括事業合夥、費用包乾、成就共享、項目跟投等多個激勵機制。
在極致的高周轉模式下，中梁發生的安全責任事故並不罕見，安徽蚌埠、河南信陽等地時有發生，其中以中梁徐州項目最為嚴重，這還被中梁以“風險因素之一”寫進招股書。
2017年2月27日，中梁項目公司徐州旭鑫置業從雨潤手中收購得到兩幅商住地塊，3月19日項目展廳開放，7月4日取得《施工許可證》。
2017年8月1日，中梁落子徐州的首個建案開盤僅過兩天，該項目在建工地發生施工平台滑塌，造成5死1傷。
徐州官方公布的責任事故通報顯示，項目公司為完成中梁下達的7月底前預售10萬㎡房屋的任務，取得12棟樓的《建案預售許可證》，通過在施工現場違規搭建臨時樓房平台的方式，假冒工程施工形象進度。
官方通報還顯示，在徐州市規劃局隻對7棟樓驗基，預售面積無法達到10萬㎡任務的情況下，中梁員工還用電腦PS的方法偽造公章和公文，偽造市規劃局涉及12棟樓的《建設工程驗基礎意見》，向房管局申請勘驗取得預售許可證。
該起事故造成包括中梁等公司以及政府部門40餘人受到追責，並賠償遇難家屬620萬元。
截止發稿，中梁以正處IPO前靜默期為由，未回復《棱鏡》就上述涉及問題的置評請求。
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