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三年時間銷售額從百億到千億 中梁地產上市能否解局

撰文:舒克

出品:大摩地產(ID:damoland)

中梁地產(2772.HK)將在7月16日在港交所掛牌,這家起於溫州、總部搬到上海的地產商終於要上市了。

中梁控股今年五月二次遞交招股書後,於6月26日通過IPO聆訊。發售文件顯示,其將在30億股本的基礎上發行5.3億新股(其中香港發售5300萬股、國際發售4.77億股),發行價為5.2-6.68港元,最低可下調至4.68港元。

這意味著中梁控股這次上市將融資25-35億港元,發行市值在165-235億港元之間。

去年有多家民營房企首次衝進千億俱樂部,包括正榮、融信、中梁等。已在港上市的正榮地產(6158.HK) 、融信中國(3301.HK)現市值分別約為200億、165億。

中梁是房企前30強中唯一一家未上市的企業。和千億同期生相比,中梁上市進度較慢,從2018年年初開始籌備,去年11月第一次遞表,至今年5月招股書失效後重新遞交才完成聆訊。

千億中梁

中梁控股在業內素有“小碧桂園”之稱,其業績狂飆主要是最近三年。招股書顯示,中梁2016年銷售額只有190億,2017年猛增到649億,去年跨過千億門檻到1015億。

三年時間銷售額從百億到千億,中梁靠的是激進拿地。招股書顯示,中梁的拿地周期速度幾乎是以天計數。2016年至2018年,中梁的拿地數分別為63幅、119幅和221幅。也就是說中梁去年不到兩天就拿下一幅地。

如此激進拿地,資金饑渴可想而知。招股書顯示,2015年、2016年中梁淨負債率分別高達1335%、1790%。

過去中梁地處溫州,融資渠道狹窄。即使2016年將總部搬至上海後,融資渠道變寬,由於銷售規模尚小,也難以大量獲得正常銀行貸款。資金從何而來?

招股書中披露,資管產品佔中梁資金來源的50%,附屬公司非控股股東的墊款佔24%,銷售及預收產生的現金流佔14%。

信託和資管產品是中梁最大的資金池。截至2018年底,中梁有109個信託融資和資管安排項目尚未償還,總金額147億,佔借款總額的54.5%。中梁稱本次IPO的募集用途主要就是用來償還現有信託貸款

不過,中梁的信託資金來源也引起了外界質疑。比如,中梁合作最親密的忠信資本,其為中梁發行的金融產品在2018年3月之前就多達23個,佔其發行產品的絕大多數。

工商信息顯示,2018年4月,陳椒從徐亮瓊手中受讓股份,成為忠信資本目前的唯一股東。而根據招股書,徐亮瓊不僅是中梁的執行董事,還是實控人楊劍的小舅子。

中梁並未在招股書中明確與忠信資本的合作事項,但其招股書透露的另一融資方同樣一言難盡。

招股書顯示,中梁在2018年6月通過質押杭州正悅置業80%股份等資產換取4.02億貸款。工商公示系統顯示,以“杭州正悅”為名的中梁系企業僅有杭州正悅實業,其歷史質權人均為萬向信託。

值得一提的是,萬向信託因房地產項目貸款審批管理不審慎在2018年6月被監管機構罰款30萬。萬向信託被罰是否與中梁有關暫未可知,但萬向信託對房地產貸款審批管理不嚴是不爭的事實。

萬向信託從2018年4月起到當年底的9個月時間內為中梁輸血12次。中梁從萬向信託獲取融資的成本在9.5%到14%之間。年利率最高的一筆在2018年11月20日發生,融資金額11億。

此外,大摩財經還發現,進入2018年下半年以來,中梁的融資成本在大幅增加。招股書顯示,中梁尚未償還的109個信託及資管項目中,融資成本超過10%的有88個,其中有74個都在下半年發生,最高的年利率高達18%。

同時,中梁還面臨著可用現金的大幅減少。招股書顯示,截至4月底,中梁現金及現金等價物為87.7億,相比去年底的145.5億下降約58億。

除了資金問題外,中梁的CFO一職也並不穩定,2017年起先後有前綠地香港CFO遊德鋒、前泰禾CFO羅俊擔任中梁CFO,但二者均任職不滿半年。招股書顯示,中梁遞表之際CFO仍然空缺。

千億房企中梁如今距跑步上市僅有一步之遙。但隨著房企融資水龍頭擰緊,靠激進拿地擴張的中梁能否繼續高歌猛進,還需要經受市場的進一步檢驗。

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