（圖片來源：全景視覺）
經濟觀察網 實習記者 彭海燕在2019年中國排名前30的房地產上市企業中，淨負債率低於50%的只有5家。
觀點指數研究院最新發布的《2019中國房地產上市企業G30樣本研究報告》顯示，截至2019年3月7日，中國房地產上市企業30強中，超過五成中小型房企毛利率上漲30%，利潤率變高；但同時資產負債率也接近“8”字頭，高達79.75%，其中，僅有5家淨負債率低於50%，萬科、中海、龍湖是其中三家。
地產G30指中國房地產上市企業30強，它是觀點指數研究院從中國房地產卓越100榜中評選出來的30家位於行業頂尖位置的房地產上市企業，其評測體系由營運、財務、管理、商業模式、品牌、人氣指數六大指標體系構成，財務指標是其關鍵指標。2018年評選出的30家上市房地產公司排名前三名分別是中海地產、萬科和碧桂園（後附地產G30名單）。
2018年度中海的淨負債率為20%，比地產G30平均水準低91%，可見其財務管理能力，過去的6年中，中海的6項財務指標一直表現突出，2018年中海的毛利率和地產G30平均水準差值提升至9.18%。從榜單數據來看，萬科與中海的財務指標有著3.3分的差距，對比去年已經有所縮小。
值得關注的是，2019中國房地產上市企業30強榜單中，銷售過千億的房企達到26家，比 2018年度多10家，2017年度這個數字僅為11家。這意味著，2018年31家千億房企中有超過8成都在地產G30中搶得了席位。
中小型房企毛利率漲了30%
報告顯示，2019年度地產G30企業的平均毛利率水準為27.82%，較去年提升1.58%，同時這個數字也是近4年新高。
具體來看，在2019年度中國房地產上市企業30強榜單中，毛利率超過30%的有12家房企，佔榜單的40%。其中，12家高毛利率企業中，僅有1家的銷售規模超過3000億元；有3家銷售規模處於2000-3000億元之間；另外1000億-2000億的房企最多，有5家，佔12家房企的41.67%。
需要注意的是，有3家銷售低於1000億元的房企，毛利率達到了30%以上，佔所有上榜地產G30同量級房企的50%。也即意味著，6家1000億以下房企闖入了地產G30榜單，而有一半的毛利率高於30%。
觀點指數研究報告指出，雖然2019年度地產G30房企取得相對可觀的毛利率增長，不過放諸到更長的時間來看，受限於土地價格上升、限價以及原材料價格上漲等因素影響，房企的整體結算毛利率仍將承壓。
和毛利率一樣取得一定上漲的還有地產G30的ROE（淨資產收益率）水準。2013年度地產G30的平均淨資產收益率為15%，此後的3年中一路向下，到2016年度最低，2017年度上述指標開始逐漸明朗，達到12.67%。時隔一年，地產G30的ROE水準突破14%。
淨資產收益率代表著股東權益的收益水準，是衡量公司運用自有資本的效率。觀點指數研究院指出，從今年的各項指標來看，地產G30的利潤率變高了。另外總資產周轉率也即翻桌率也有明顯的提升，這些都促成了地產G30淨資產收益率的上升。不過，需要警惕的還有房企高杠杆系數的運用，這種商業模式風險高，不確定性大，顯然是相對脆弱的商業模式。
高息率公司債規模翻倍
地產G30中較為關鍵的償債能力指標顯示，2019年度中國房地產上市企業30強的平均流動比率水準出現了一定下降，較2017年度下降0.09，達到了近8年新低。資產負債率也接近“8”字頭，高達79.75%，較去年上升2.03%。
觀點指數的分析認為，從淨負債率指標觀察，可以看到地產G30的財務資金鏈安全參差不齊，但總體來說經營風險依然很高，地產G30房企2018年平均淨負債率為110.68%，較上市房企平均70%左右的水準要高得多。
其中，不少企業的資金鏈較為緊繃，地產G30中有4家的淨負債率高於200%，最高的達到408.68%；100%-200%的有8家，佔30家房企的26.67%；50%-100%的最多，有13家；僅有5家淨負債率低於50%，包含萬科、中海、龍湖。
報告指出，從國家統計局發布的數據可以發現，2018年房地產企業傳統的融資渠道受到一定影響，自籌資金、定金及預收款成為絕對的融資主力。
2018年，房地產開發企業到位資金165,963億元，比上年增長6.4%，增速比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%；個人抵押貸款23706億元，下降0.8%。
傳統渠道受阻，房企難免要為融資費盡心力，整體的資金壓力也漸趨明顯。
據觀點指數不完全統計，截至2019年3月7日，房地產企業共發起209次融資行動，涉及發行公司債、美元債、資產證券化、銀行貸款、擔保貸款、股權融資等，融資總額達到4778.25億元。
房地產企業公司債規模翻倍，海外融資規模大漲。觀點指數統計數據顯示，截至2019年3月7日，房地產企業發布的融資公告中，公司債達到1377.625億元，佔總融資額的28.83%，其中1月最多，達到812.13億元，2月為417.5億元。美元債發行規模達到1796.59億元，佔比高達37.6%。而銀行及擔保貸款僅佔13.5%。
觀點指數研究報告指出，“借新還舊”命題上，佔據明顯溢價優勢的是大型房企、國企或財務管理突出的民營企業，而一些規模較小的則只能更多地選擇“保命”而不是“保本”。受此影響，截至2019年3月7日，房企的平均融資成本達到7.15%，位於最近幾年的較高區間。
附：2019中國房地產上市企業30強（地產G30）名單
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室