10月房企融資總額跌至谷底，利率超13％

2018年，房企融資一路跌宕，融資總額起起落落，已走到至暗時刻。

據同策研究院數據，9月份時，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計443.11億元，已降至冰點。孰料10月40家典型上市房企融資總額為392.65億元，環比9月大幅減少11.39%。

這也是2018年以來，首次跌破400億元大關，更是創下自2017年1月以來融資金額的最低值。

10月以來，萬科、恆大等多家房企密集披露融資計劃，利率越走越高。

根據上市公司披露數據，10月份，房企融資最低利率的三筆分別是：萬科發行的2018年度第七期超短期融資券，發行金額為10億元，利率為3.13%；其次，同樣是萬科發行的2018年住房租賃專項公司債券，發行規模20億元，票面利率4.18%；第三筆是招商蛇口發行的2018年度第一期中期票據（品種一），融資金額13億元，利率4.8%。

而房企融資利率最高的是恆大發行的五年期5.9億美元優先票據，利率鋼彈13.75%。

除此外，恆大附屬景程有限公司發行5.65億美元於2020年到期的11.0%優先票據、6.45億美元於2022年到期的13.0%優先票據。這三筆債券合計融資18億美元，無論融資總額還是融資利率，均創同行近年來發債之最。在此之前的2010年，恆大曾發行過票面利率為13%的固定利率優先票據。

這意味著，在行業整體進入調整期後，即使是恆大這樣的一線房企，融資也未能輕鬆過關。

同策研究院統計顯示，10月房企融資仍以人民幣為主，美元次之、港元第三。其中，美元融資總額154.61億元人民幣，港元融資總額折合為1.19億元人民幣。

而轉入11月， 房企繼續頻密發債補血。例如，11月5日，富力地產宣布，選擇適當時機和視窗完成新H股的發行，一次或分次發行，此番計劃發行不超過8.06億股新H股。以富力地產近期股價估算，增發股票融資額約100億港元。

另外，近日中國人民銀行發布了《中國金融穩定報告（2018）》，對2017年以來我國金融體系的穩健性狀況進行了全面評估。

根據央行報告，2017年，136家上市房企平均資產負債率鋼彈79.1%，其中有26家資產負債率超過85%。而部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金杠杆率達到7~8倍，嚴重違反了自有資金購地的要求。

央行報告指出，應抑製資金過度流向房地產領域，對負債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、製造地王現象等的房地產企業進行融資限制，清理規範房地產企業“明股實債”等融資行為，提高房地產行業債務透明度。

同策研究院總監張巨集偉對第一財經表示，“開發商融資難的情況很可能會持續到明年上半年，現在房地產行業的調整還沒有到位，預計要持續到明年二三季度。”

由於銀根緊縮，疊加房企銷售放緩變現能力減弱，目前，房企資金端已到了最暗時刻。