任志強：房價是在持續上漲和不可逆轉的上漲趨勢上

　　不聽任志強的話就對了？附任志強演講全文

　　誰說的是真話？

　　7月23日，由21世紀經濟報導主辦的“博鼇·21世紀房地產論壇第18屆年會”在三亞舉行。在這場已經伴隨房地產市場發展18年的意見領袖交鋒論壇上，任志強能不能如約而至？

　　在這場論壇上，貝殼研究院院長楊現領提出，“任志強是集開發商、數據分析等等於一體的集大成者。這樣一個角色，我們為什麽要聽他的呢？”他甚至認為，不聽任志強的話就是行業的進步。

　　但這些聲音並沒影響任志強繼續提出自己的觀點。在博鼇論壇上，任志強再度指出，對於今天土地錯配現狀，主要是政府對土地控制的問題，包括最近關於貨幣化棚改問題，也表現明顯。實際上進行城市改造，各國政府都有一定的支持力度。但是如果都一刀切的用貨幣化補償的方式去組織的話，就會導致在一些地區和一部分城市供給需求之間的矛盾，會導致價格不斷上漲。

　　不過，任志強對當前房地產市場也有擔憂。“很多人可能對下半年房地產發展的情況有所擔憂，我最擔憂的實際上是在去年就開始的，是今年有大量的還債高峰，開發商的資金會嚴重的不足。今年的還債高峰，可能會導致一些企業的資金流會出現問題，或者說一些地區的開發增速會繼續下降。”

　　以下是任志強演講全文： 

　　中國房地產市場比較明顯的一個特點，實際上是在政府主導下的一個市場。比如土地是政府壟斷和有計劃供應，曾經發生過很多因為土地而產生的價格波動，比如黃奇帆先生曾經說過，政府在土地上的錯配是非常嚴重的問題。當人口向城市轉移的時候，特別是向大中城市轉移的時候，土地在配置上是錯位的，大城市人口遷移數量多的地區土地供應反而不足。今天這個問題仍然沒有得到解決，主要是因為政府對土地的控制問題。那麽最近產生了關於貨幣化棚改問題，也明顯可以看出來。社會上有很多不同的反響。實際上進行城市改造，各國政府都有一定的支持力度。但是如果都一刀切的用貨幣化補償的方式去組織的話，就會導致在一些地區和一部分城市裡頭供給需求之間的矛盾，會導致這個價格不斷上漲。所以現在中央政府采取了另外一種辦法，就是一部分地區是貨幣化安置，一部分地區是實物安置。如果僅僅從去庫存的角度看的話，去庫存是需要的，但是不動產的特點是根據人口結構來進行的，所以你要是僅僅用一刀切的貨幣化安置辦法的話，就會產生供求關係之間的矛盾。

　　所以在整個中國房地產市場，我們明顯看到的是政府對於市場的調控已經到了行政命令大於市場自由競爭的階段。各種各樣的限購措施、限貸措施、限售措施等等，價格審批、搖號啊等等，一線城市人口最向往的地區，房價被嚴格的限制。結果是全國普遍的房價在繼續上漲。從1-6月份的統計數據來看，上半年基本情況是投資主要是靠房地產支撐，稅收和稅外的其它財政經費的收入，主要也來源於房地產市場，大概十幾兆的中央和地方的財政收入中，僅房地產和房地產相關的收入就達到了3萬多億，這個比重是非常非常大的。那麽如果沒有這個房地產市場投資支撐的話，中國現有的投資增速可能就從6%降到更低的一個階段了。那麽總體來看，上半年維持了6.7%的GDP水準，二季度6.7%的GDP水準，實際上是一個下降的趨勢。從6.9%、6.8%到6.7%，大家都預測下半年可能會繼續下降，有可能會低於6.5%，很多經濟學家都認為，在中美貿易出現不確定性因素的時候，重點要看7月份中央政府會采取什麽樣的對策。我們中國的習慣就是歷年這個7月份都有一次中央經濟工作會議（應該是中央政治局會議），對上半年的經濟工作進行總結，而且提出下半年的一些對應措施。現在正好是到了這樣一個要開會和做出總結的時候。那麽從統計局的情況來看呢，他們認為上半年基本上是處於平穩狀況。但是從統計數字的一些特殊情況來看，我們認為下降的趨勢可能是更強烈。6月份本身，房地產的銷售是略有增長的一個情況，從2點幾增長到3.3，增長了0.4個點。從銷售金額上可以明顯看出，增長的更高一些。中間大概有接近於10%的差，這就說明房價是在持續上漲和不可逆轉的上漲趨勢上。

　　很多人可能對下半年的房地產發展的情況有所擔憂，我最擔憂的實際上不是在今年，是在去年就開始擔憂的，是今年有大量的還債高峰，開發商的資金會嚴重的不足。那麽今年的還債高峰，可能會導致一些企業的資金流會出現問題，或者說一些地區的開發增速會繼續下降。所以我說雖然我們在年初進入一個投資高峰期，但逐步下降的趨勢是不可改變的，至少連續三個月來看，是一個持續下降的趨勢，下半年可能下降的會更加嚴重。前兩個月的時候曾經出現過開發商自有資金最低位的情況，6月份雖然有所回升，但仍是低位。在這個銀行貸款上是負增長的，在個人抵押貸款上也是負增長的，現在主要支撐的是靠自有資金和預付款、定金，這兩項佔的比重是最大的。那麽下半年如果現行政策不改的話，我個人認為銷售量和投資還是持續下行的一個趨勢。是不是要為此而擔心呢？我個人倒不覺得房地產市場會崩盤，或者會出現急速逆轉的情況，畢竟這個城市化的需求還存在，這個消費的欲望和改善性需求還是大量存在，特別是獨居生活的這個總戶數在不斷加大，過去三年，獨居家庭的增長率每年大概有30%多，未來幾年可能還是越來越多。一個是老齡化造成的獨居生活，就是兩個老人剩了一個了，另外一個是年輕人不願意和老人共同居住而形成的獨居生活。到目前大概有7500萬戶左右，大概佔城市總人口數的6%點幾，但是在北歐已經接近40%，歐洲基本上在25%左右。中國在未來的發展過程中，可能也會達到20%或者更高的水準，那就是要在現有的基礎上增加2倍到3倍，幾年以後，可能獨居家庭會達到2億用戶，所以對住房的需求來說，仍然是巨大的。那麽銷售量即使存在負增長，是不是就很慘了？不是。去年我們大概達到了16.9億（平方米）的總面積銷售量，今年按目前情況看，可能即使下降了，也還會達到16億（平方米）左右的這個數字。這個市場還是巨大的，全世界都找不到這麽大一個房地產市場。那麽開發商要應對的實際上不是市場和需求在急劇減少，是在政府調控之下的政策變化，你是不是能適應。比如說在融資問題上遇到困難的時候，你如何保證現金流的穩定。比如說你所拿取土地的這個地區和城市，是不是面臨著限購或者其他一些行政措施。比如說你所提供的建案，或者說戶型是不是滿足當地的居民需求。再比如說你是不是為了謀取高額利潤而不願意低價銷售，這些都是企業有能力做決定的。雖然政府在控制一些市場的情況，但是並非沒有生存的余地，16億（平方米）左右的大市場在全世界來說，仍然是巨大的，還有利可為。

　　但是怎麽解決資金問題，怎麽解決你的現金流問題，怎麽解決你獲取的土地能有一定利潤的問題，就是要企業靠自身的能力和你對市場的充分把握，以及對政府政策的應用。我們可以看到，在多少年以前就已經形成了政府政策和各方博弈的一種情況。比如說2006、2007年的時候90/70的問題就已經是開發商和政府博弈。隨後的各種限制性措施，又產生了一個消費者和政府政策的博弈問題。比如說離婚啊等等，在我們看到了這個用平均數來控制房價增幅的時候，地方政府開始和中央政府產生了一種博弈。這種博弈就是把郊區縣，或者是更遠地區的數字都拿進來進行平均，結果是高房價的可能沒有高速增長，但是把低房價的反而帶成高速增長一種情況。因此我們可以看到，從全國來說，到6月份為止，我們的平均房價這個上漲速度很快的，但是總額並不高，只有8000多塊錢。東部地區只有11000多塊錢，但是東部地區的地價平均值已經達到了17600，遠遠高於了房價。那麽中部和西部，特別東北地區平均房價在6000多、7000塊錢，也並不是太高。但是在局部城市因為土地供應的問題和人口增長的問題，導致了局部城市的房價很高。本來在2016年的時候，全國超過萬元以上平均房價的城市只有19個，超過2萬元平均房價城市只有9個，並不很嚴重，但（目前）已經有接近60個城市的平均房價超過了1萬元。那麽實際上可以看到，高房價地區被政府按住了，特別是一線城市，房價是穩定或略有下降的。但是用平均數造成的結果就是，三四線城市或原來價格比較低的城市，反而價格繼續上升了。因為過去它是單獨計算的，現在它納入到一個市的大盤子裡頭統一計算，結果反而把房價拉高了。這是在全國都看到的一種明顯的特徵。

　　很不知名的、甚至於五六線的縣城有一些都已經超過了萬元，有人把它歸結於因為房改的貨幣化拆遷，其實不完全是。還有一些歸結於一手房房價的審批，價格低於了二手房房價，因此給了大家一個炒房的太空，所以有更多的人願意去購買，凡是具備條件的人認為不購買就會失去了機會和條件。所以在這樣的一種情況下，可以看到，我們的銷售的熱情還是很高的。其實我個人倒認為，如果政府完全把在審批的各種建案全部推出來的話，也許市場就不是這樣一種情況。所以我們要看，7月份的中央經濟工作會議（中央政治局會議）會對現有的狀況做出什麽樣的調整策略。至少從目前的情況看，地方財政壓力是巨大的。如果沒有土地收入和房地產的相關收入的話，對地方財政的還債能力和支撐能力影響是非常大的。那麽我們也看到，中央現在提出，希望用擴大各種各樣的方式來促進消費，因為消費在5月份已經降到最低點，8點幾了，雖然6月份回到了9，但仍然是比較低的一種情況。有的人認為是因為房價買房子導致這個消費能力下降。我個人的觀點恰恰相反，從歷史上的數據可以看出，每次房屋銷售量急劇增長的時候，實際上是刺激消費增長的過程。因為買了房子就得裝修，買了房子就得配家具，買了房子就得做其他的一些準備，所以這個時候實際上是刺激消費增長的。但現在的情況看，一邊是房價在持續增長，另外一邊是消費略有下降，或者是說低位增長。因為政府調控政策措施很多人就沒有資格去進行各種各樣想改善的一些意願和消費。

　　那麽就房地產市場的總體情況來看，中國房地產市場的巨大發展前景，是不可忽略的。從現有我們的城鎮化水準來看，離我們要實現現代化和小康目標還差的很遠，至少到目前看，我們的真正城市化率只有40%幾，戶籍城市化率。因為名義上的58%的城市化率裡頭，有相當一部分農民工進入到城市以後，他們並不能在城市裡享受退休、養老、教育等其他的公共福利，所以他們不能算是真正的城市化過程。因此，中國在未來的發展中，城市化是讓中國富起來的一個基本條件。

　　從全球情況看，1800年到2010年的這樣一個過程中，全球的總人口數增加了6倍，但是全球城市人口的數量增加了60倍。所以在2006年的時候，全球的城市人口數量已經超過了農業人口數量。那麽未來的發展過程中，這個會更加明顯。從現在看發達國家的發達（經濟）體的這些國家，城市化率基本在80%以上，像美國已經達到了90%幾。欠發達地區這個城市化率平均也在45%以上，而中國戶籍人口城市化率只有44%，是低於欠發達地區的平均城市化率的。那麽從未來的發展過程中，實際上這些欠發達地區的城市化率的發展速度也很快，因為它沒有戶籍制度，沒有土地制度的兩個限制性條件，但在中國存在這樣一個問題。就戶籍制度和土地制度導致大量人口無法從農村人口變成城市戶籍人口，尤其是他的這個農村土地把他的退休、退養、教育等其他問題都捆在了農村土地上。就產生了我們中國的城市化率遲遲無法達到一個較高水準。

　　因此我個人認為，在未來的20年左右的時間裡，中國城鎮化仍然是一個高速發展的過程。不要小看15、16億平方米的這個市場，這個市場哪怕即使下滑，而且持續下滑，從16，接近於17億平方米去年的這個銷售業績（面積）降到了16、15、14（億平方米），它仍然是一個巨大市場。假定按三年的話，這個十幾億平方米你就要有幾十億平方米的開工才能滿足，而今年我們特別看到的是，新開工的量跟不上銷售量。那麽明年，有可能出現供給嚴重不足。尤其是建案，在各地，特別是北京、深圳，在建案的用房比例上，用地比例上大概降到了25%左右，而其他的一部分都是共有產權，社會保障類的等等其他用地。那麽也就是建案的供給量大量的減少，可能會在明年出現。它不僅僅是一個去庫存問題，而是新的房源也不足以滿足建案的需求。所以對城鎮化的發展來說，它仍然是一個限制性條件，也可能這個供給在某些城市嚴重不足的時候會導致房價又出現一些新的問題。房地產是中國經濟的支柱型產業，沒有變，這個社會地位是輕易改變不了的。雖然有些人說，特別是這次統計局也特別強調，希望用房產稅的辦法來改變地方財政的財政收入結構。我個人認為，這是不可能的。至少從立法的角度來看，今年還沒有列入立法範圍之內。從中國的長期發展歷史來看，建案的比例很低，大概只有30%，70%左右是非建案，你是不是都按建案來估價，存在的問題也很大。我想它可能要減免一大堆其它的稅費，然後才能去徵收新的稅費。那麽減免這些稅費的過程中，是不是地方財政先要縮支啊，而新的稅收還沒有變成巨大的能量的時候，你中間這一段怎麽過啊，所以我不認為房產稅能夠改變地方政府財政現有的收支情況，至少在相當一個年份中不能改變。那麽地方財政首先要解決的是保證未來經濟發展和已支付的、或者說已取得的債務還账問題，很多人認為地方財政的收入這個比例是很高的，有幾十兆了。那麽如果累計計算國家這個平台債務，已經超過了100了，那麽大於GDP的一種債務負擔，對地方政府來說，或對中央財政來說，都是非常需要引起重視的。所以在去杠杆的過程中，企業即使去了杠杆，也無法解決這個地方財政去杠杆的問題。那麽還有相當一部分收入來源，仍然要依賴於房地產市場，所以我相信，在一個非完全市場化的房地產市場的這個調控程度下，政府的政策可能會決定未來發展主導的方向。但是老百姓的消費欲望，實際上是在和政府政策之間取得博弈的一個過程。那麽開發商更多的是旱天也要想法帶把傘，但是要放心大膽的往前走，雖然艱難，但可以前行。我認為市場還是存在的。謝謝！

責任編輯：王瀟燕