住建部定調棚改 一二三四線城市地價房價怎麽變？

　　住建部定調棚改！一二三四線城市地價房價怎麽變？

　　來源：杠杆遊戲

　　撰文|張銀銀

　　棚改收緊，三四線房價大跌的預判或許要夭折了？

　　7月12日下午3時，住建部在吹風會上表示，要因地製宜地推進棚改貨幣化安置。

　　住建部明確表示，對於商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策。商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

　　要進一步合理界定和把握棚改的範圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。

　　住建部的表態是什麽意思，對三四線、一二線城市城市房價會有什麽影響？且看杠杆遊戲的解讀。

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　　棚改貨幣化安置不會停！比例相對下降大概率

　　本次住建部的吹風會，杠杆遊戲認為有兩個重點。

　　一是，棚改貨幣化安置絕對不會一刀切，當然相對收緊是明顯的。上文住建部的表態已經說得很清楚了。為什麽不會停？要去庫存。

　　從這個表態中可以看出，當初為什麽全國大張旗鼓搞貨幣化安置，就是要把所謂的庫存房子賣出去。只有房子賣得更好，房地產相關的一切產業日子才更好過，就業才更有保證，金融風險才最低，經濟也才更穩定。

　　住建部把深意說這麽清楚了。你說棚改貨幣化安置怎麽可能說停就停！當下，經濟壓力雖然不算很大，但和2017年比還是有。而且面臨中美之間和匯率的一些壓力，你說房價要穩不住，怎麽得了。

　　或許，杠杆遊戲是太看重房價對決策部門的意義。正如我之前文章所言，股市可以跌，房價不能爆。

　　二是，今年棚改完成進度非常不錯。住建部透露，前六月棚戶區改造已開工363萬套，佔目標任務的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎設施建設力度的同時，依法依規控制棚改成本，嚴禁違規支出。

　　這說明，就算貨幣化安置相對下降，或者說之前的貨幣化高歌猛進不再，但總量還是擺在這裡。就算比例不變，甚至略有下降，你不能說棚改推進就不力了，更不能說棚改戶就一定手上沒錢了。

　　當然，不能否認的是，確確實實，住建部的吹風表態也說得很清楚，棚改要服從調控大局。房價上漲壓力大的地方，那就得控一控。

　　這就涉及到另外一個很有趣的問題了，哪裡的房價漲得更厲害，壓力更大，哪兒的房價漲得可以讓人接受？且看下文二三部分的分析。

　　綜上，杠杆遊戲認為，首先棚改不會停，未來3年的計劃基本如期完成；棚改貨幣化安置也不會停，但比例穩定，甚至相對下降可能是大概率。

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　　棚改資金以前主要依靠抵押補充貸款PSL，未來肯定相對收緊，目的是讓地方債務顯性化、透明化。地方政府的低成本PSL杠杆賣地遊戲，一定程度受到影響

　　之前很多觀點都說，地方棚改從國開行等獲得抵押補充貸款PSL會收緊。這當然是事實，但之於當下，或者從今年的數據看，其實還並不是。

　　央行PSL餘額顯示，截至2018年5月末PSL餘額達3.1兆；累計增速方面，同比增長為33%，這比房地產銷售數據猛多了；2018年前5月PSL餘額新增4371億，比2017年同期的2947億實際大很多。

　　如此，你能說PSL真的放緩了嗎？未來是，以及當下的觀望肯定已經發生。原因是，地方債務要求顯性化、透明化。

　　就此杠杆遊戲有必要解釋一下，什麽是PSL？簡單說就是地方搞棚改，要錢啊，商業銀行或者傳統金融方式，不是不可以，但成本高啊。這對於推進體量龐大的棚改肯定不利。

　　何況地方政府也希望棚改拆遷出的土地，賣個好價格。如果資金成本本身就高了，你說賺錢是不是沒那麽多？

　　於是，央行通過PSL向國開行等發放貸款，國開行等再把錢專項放給地方。

　　地方政府拿到這個低息資金後，迅速補償給棚改戶。棚改居民拿這個錢去消費也好，買房子也好，總之有了錢利好經濟、社會、就業……

　　同時，有了這個專項PSL貸款，迅速完成了拆遷，土地平出來，馬上就可以賣。這不就把錢賺回來，然後可以還給國開行等。忘記了說，一般棚改區都是各城市的老城區，其實周邊配套不錯，但老城區往往沒地了，這一棚改不就有地了。

　　是不是完美的閉環，利好拆遷戶，利好房地產銷售，利好房地產企業、房地產開發和相關行業，也利好地方政府，一下子靠低成本的資金杠杆遊戲撬高地價、賣更多好地。

　　但是有一個問題，PSL貸款，對於地方政府的账本來說，到底算什麽？嚴格說肯定是地方債務，但通過一些平台公司的操作，似乎又不好說是地方債。重點還有，這些錢，以及賣地的錢怎麽流向，其實並不好監管。

　　一句話，地方政府低成本拿到了錢，其實就是增加了債務。至於賣地收入是不是馬上還回去，國開行也好，住建部也好，都管不了太多。因為，PSL專項貸款，基本都是中長期3、5年。

　　地方債最大的風險就是不透明，地方到底欠了多少錢，說不清。現在各種壓力逼近，所以我們才要拆彈，要搞清楚地方債務是多少，並控制住。

　　因此，才有了此前的PSL貸款收緊消息。相對來說，這麽便宜的資金被收緊，地方低成本資金的來源肯定受到一定影響。

　　同時好處是，PSL貸款一定程度收緊，確實可以減少世面上的地產投資資金。

　　還有更隱秘的，低成本的錢少了，老城區的拆遷也就會減少，沒足夠的錢怎麽玩。這些地拆出來成本都不低，拆得相對少，綜合地價也就漲得沒那麽快。以後怎麽賣地？更多賣郊區、新城區唄，起碼這些地相對便宜，對購房者來說也不全是壞事。

　　其實，現在控制地價、新房價格有壓力，對於較大城市來說，中心區棚戶區拆遷已經沒多少賺頭。拆了也不讓你賣太高

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　　抵押補充貸款PSL相對收緊後，棚改錢怎麽來，後果是什麽？一二三四線城市地價、房價分別怎麽變？

　　很多朋友可能沒注意到，PSL、棚改貨幣化補償相對收緊，並不是到了6月才出現的新鮮事。

　　4月，財政部、住城部聯合印發了《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》，要求有序推進試點發行工作。這是繼土地儲備、政府收費公路專項債券後，又一個全國性的“市政收益債”品種。

　　棚改專項債券的問世，實際算是PSL收緊之後的部分補充。好處是，讓債務公開、透明。

　　相關部門說得很清楚，要規範棚戶區改造融資行為，堅決遏製地方政府隱性債務增量。所以，兩部門聯合印發管理辦法，要求有序推進試點棚改專項債券。

　　不僅如此，還要求探索建立棚戶區改造專項債券與項目資產、收益相對應的制度。

　　如此說來，有多少資本發行多少債券。杠杆遊戲說得粗暴一點，那就是能賣多少地、多少錢，棚改項目的收益和融資可以平衡，遊戲才允許你繼續。

　　按照檔案，棚改專項債券原則上不超過15年，可根據項目實際適當延長，避免期限錯配風險。

　　如此說來，這注定是一個當下無憂的遊戲。其實相對於PSL一般3、5年左右的貸款期限，棚改專項債券15年起步的年限，你說地方政府是不是更從容。

　　從容的好處是，第一可以不急著高價賣地，或者過分做高地價；第二更可以從容搞老城區難啃的骨頭；第三債務往後面推，金融風險顯著後移。

　　對於一二線城市來說，此前棚改的金融方式不太利於老城區的棚改，因為周期短，必須快速出貨。但現在地價、房價又被控制，這部分棚改動力會不足。有了棚改專項債券，反倒可以繼續拆老城區，還可以逆周期玩，等到地價合適的時候再出貨。

　　結論就是，杠杆遊戲認為較大城市，主要說的是一二線城市老城區的新地塊地價、房價長期利多。

　　那麽，三四線城市，縣級城市呢？一下子債務更規範，更透明暴露給上級，棚改資金及看不見的資本運作可能受到一定的挾製。但好處是，棚改專項債券周期長、利息低，就算暫時棚改推進比之前減少，未來行情好時還是可以發力。

　　不過，重點是這些城市可以拿到多少棚改的指標、額度。只要可以弄到指標和錢，棚改的遊戲就可以繼續。當然，棚改時間越到最後，供應到市面上的房子越多。因為棚戶區改造之前的容積率一般沒法和高樓比，到時新庫存不知道是不是個問題。

責任編輯：王瀟燕