降溫房地產融資！萬向信託等10家信託公司被約談警示

據《證券時報》報導，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。

澎湃新聞向多位業內人士了解，此次被指導的公司包括中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國民信託等十家。

此次指導的內容包括以下方面：今年房地產信託規模不得超過6月末的規模；已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停（“4”是指該項目在信託項目發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；“3”是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自於融資方；“2”是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質）；地產公司並購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響。

23號文為房地產信託業務降溫

房地產業務是信託業投向一個重要部分。信託業協會數據顯示，截至一季度末，投向房地產的信託資金餘額2.81兆元，佔比為14.75%，較2018年四季度末上升0.56個百分點。2019年一季度集合資金計劃發行呈現增長態勢，新增成立規模4800多億元，同比增加7.15%。其中，房地產類信託一季度募集資金1674.79億元，同比增長25.71%。

從2018年的數據來看，儘管信託業整體規模下降明細，但房地產信託規模卻呈逆勢上升的態勢。2018年信託業資金信託為18.95兆元，同比2017年4季度末21.91兆元下降13.51%。從資金信託餘額在五大領域的佔比來看，2018年4季度末的排序是工商企業（29.90%）、金融機構（15.99%）、基礎產業（14.59%）、房地產業（14.18%）、證券市場（11.59%）；如果從新增信託的佔比來看，2018年4季度的五大領域排序是工商企業（37.45%）、房地產業（20.03%）、金融機構（8.67%）、基礎產業（6.54%）、證券市場（3.43%）。

今年以來，房地產信託監管趨嚴。5月，中國銀保監會下發了《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（23號文），此後房地產信託中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產項目融資輸血的做法，已被監管叫停。

但在23號文頒布前，房地產信託業務是信託業的“香餑餑”。此次窗口指導也意在引導23號文落到實處。

近年來，對房地產業務嚴監管的聲音不斷，但有業內人士向澎湃新聞表示，這一次相較於往年來看是“動真格”的，其所在的信託公司也是這次的約談對象。

另有業內人士向澎湃新聞稱，此次知道是針對房地產業務佔比過高、增速過快的公司的新要求，做出一定的管控，但並不是叫停的。但卻是反映出了監管的導向：不鼓勵大規模做房地產業務。

既要宏觀防風險，也要落實“房住不炒”

澎湃新聞從業內人士處了解到的情況，此次知道的初衷一方面是為了防風險，另一方面是為了落實房住不炒的國家政策。

今年個別信託公司的風險暴露引起了監管方的注意：安信信託曾經的信託黑馬已經跌落“神壇”。

今年2月中國民生投資有限公司（中民投）出售其旗下的中民外灘房地產開發有限公司50%股權，這筆交易引發了信託股的“躁動”。2017年中民投聯合安信信託發起的信託產品為董家渡項目募資，以45%的股權為代價，共募集240億元，最終中民投及其子公司上海佳渡置業有限公司這部分共計50%的股權轉讓給綠地，價格僅為121億元。用益信託網公開信息顯示，“安信信託-安贏42號上海董家渡金融城項目集合資金信託計劃”（安贏42號）的信託資金用於支付中民外灘房地產開發有限公司不低於45%，不超過50%股權的受讓價款。安贏42號於2018年9月30日發行，期限為12至24個月，但正陷於“風雨飄搖”中的安信信託的兌付能力已大大受損。

安信信託還踩雷多個地產項目。由於中弘股份股票於去年12月27日交易結束後被終止上市，但上述債權在2018年12月31日到期，安信信託判斷中弘卓業集團有限公司短期內沒有還款能力，並已將該筆貸款五級分類歸類為“損失類”。

此外，安信信託作為受託人發起設立的“安信·新農村建設發展基金集合信託計劃”計劃出現延期兌付。無獨有偶，中泰信託貴州凱裡棚改項目資金出現違約。另外，頤和地產通過中江信託發行的“中江金龍86號”也出現逾期兌付。而重慶典雅房地產陷入破產重整，受到牽連的公司中亦出現信託公司的身影。

與此同時，今年以來各地銀保監局不斷對房地產信託開出罰單。3月7日，粵財信託被廣東銀保監局處以220萬元罰款，原因包括“違規開展房地產業務”；3月22日，北方國際信託被天津銀保監局處罰，原因是“違規發放房地產自營貸款”以及“信託資金違規發放房地產貸款”；5月23日，中融信託也因“開展房地產信託業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。

短期內不會萎縮

房地產信託業務的火熱程度在今年一季度後有所降溫。

根據用益信託數據，今年4月共有62家信託公司成立規模為1369.68億，環比下滑30.56%。其中，房地產類集合產品募集規模為421.5億元，環比下降42.75%。但是，從絕對規模來看，房地產類集合信託佔總比31%，依然佔據首位。

用益信託研究員帥國讓認為，當前信託發展仍然處於新舊動能轉換的階段，創新業務的運作模式，盈利能力仍有待市場檢驗，加上房地產信託是信託公司重要收入來源之一，短期內不可能完全萎縮。

資深信託研究員袁吉偉也指出，如果嚴控房地產信託業務，可能會導致“資產荒”。