房企融資再度受限，信託通道繼續收窄

針對房地產行業的調控政策已經從銷售端逐步走向融資端，5月份的“23號文”可能只是一個開始。第一財經獲悉，近日，某信託公司收到窗口指導，針對房地產信託有5點要求。

第一，房地產信託規模不能超過2019年6月30日規模；第二，已備案項目不影響發行及成立，但未備案項目一律暫停；第三，符合“432”通道類業務也算房地產項目，也要受到窗口指導影響，全部暫停；第四，地產公司並購類也算房地產項目，收到窗口指導影響，全部暫停；第五，未來公司每月老項目結束所釋放出來的規模，優先供公司戰略客戶使用。

“432”是銀行、信託公司對房地產開發企業發放貸款的紅線，其目的是避免資金違規流入房企用於支付土地款。具體來說，4是指該項目在信託項目發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；3是指該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自於融資方；2是指該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質。“432”是房企融資較為普遍的一個通道，一旦這個通道被封鎖，必將引來較大的震動。

規模收緊

信託融資一直以來都是房地產企業重要的融資途徑之一，然而從今年5月17號銀保監會下發《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（簡稱“23號文”）以來，信託融資就成了監管部門重要盯防對象。

23號文的重要條款包括，在房地產領域不可“通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收账款、特定資產收益權等方式變相提供融資。”同時嚴查表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場。

此後，5月31日，有媒體爆出多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。房地產非標融資陷入僵局，2019年上半年難得的小陽春也在這兩條消息之後，預期迅速轉變。

在政策收緊的同時，“信號”隨之傳來，6月13日銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產金融化的問題，目前相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水準，房地產企業融資過度，助長投資投機行為。此番言論看做是對房地產融資端的吹風，意在給不健康的融資環境降溫。

隨後，7月4日，銀保監會開始對部分信託公司窗口指導；7月6日銀保監會針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司展開約談示警，要求控制房地產信託業務增量和增速，據媒體報導，在約談名單中的信託公司共有10家，分別是中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國民信託。

第一財經致電某信託公司工作人員，他表示，“目前的風聲就是政策方面要開始嚴控房地產，公司高層都已經收到指令。”

房住不炒

此輪約談，銀保監會主要提出5點要求：要求信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；要求提高風險管控水準，確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資產管理水準、風險防控能力相匹配；要求提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；要求控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水準；要求提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。

在總基調上，今年以來國家一直要求房地產市場以穩為主，對於出現杭州、蘇州、西安等點狀過熱城市，均頒布嚴厲的“一城一策”嚴控高房價、地王現象。此番針對融資端的收緊也在預期之內，有業內專家表示，針對信託的收緊也是調控手段之一，均是為了維護房主不炒的總基調，讓市場回歸穩定健康。

此番信託領域的收緊不是沒有信號，近年來，房地產信託餘額增速較快，房地產投向佔比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%，2011年開始，新增房地產集合信託規模與投向房地產的集合信託佔比趨勢一致，說明新增信託逐步向房地產集中，同時單一信託投向房地產的新增規模佔比也持續擴大。

有數據顯示，截至2019年5月末，房地產信託資產餘額3.15兆元，佔全部信託資產餘額14.00%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。在這一增長過程中，有部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，因此此輪防風險是必然動作。有業內人士表示，這一窗口指導將在未來一段時間內對房地產信託融資領域造成一定影響，更為嚴峻的是，房地產融資領域預期會進一步收緊，給中小房企帶來一定程度資金壓力。