多地打響租房“保衛戰” 調控遭遇備案率低短板

　　本報記者宋興國實習生李秋珊北京報導

　　租金上漲引起的政策風暴，在9月持續發酵。

　　8月底以來，包括北京、成都、深圳在內，多個一、二線城市通過發布檔案和警示、舉行約談等多種方式，加大對住房租賃市場的整治力度。

　　此外，9月3日，有媒體報導指出，北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業務。

　　21世紀經濟報導記者注意到，在整頓租賃市場秩序、審視“租金貸”等政策以外，深圳為代表的一些地方，開始重新反思租賃市場的定價機制，這也成為近期的關注焦點。

　　各地密集發文

　　為進一步規範住房租賃市場，各地相繼采取了一系列管控的措施。

　　8月9日，北京市住建委聯合市銀監局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等15家主流網站，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，並重申將嚴查這些中介機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。

　　據了解，截至8月31日，北京共下架學區房、群租房等違法違規房源資訊共約92萬條，凍結違規用戶账號數量約7萬個。

　　8月22日，南京市房管部門在座談會上與從事房屋租賃的諸多企業就部分一二線城市租金上漲過快的現象進行了探討，指出租賃企業不得為搶佔市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源，要求到場的租賃企業代表加強租賃市場的監測分析，穩定住房租賃價格，規範市場秩序。

　　8月23日，天津提出將開展住房租賃市場轉向整治活動，嚴查以中介機構名義搶佔房源、賺取租金差價；住房租賃企業哄抬租金擾亂市場秩序、不按規定進行房屋租賃登記備案；媒體惡意炒作住房租金上漲、製造市場恐慌等違法違規行為。

　　此外，8月25日至今，蘇州、西安等地也先後發布了發展和規範住房租賃市場的檔案。

　　不僅是市場整頓，在近期引起熱議的“租金貸”，也成為了近期政策調整的重要板塊。

　　8月31日，鄭州市房管局在其網站貼出“房屋租賃消費警示”，表示“部分經紀機構、租賃企業通過隱瞞、欺詐的方式誘導承租人使用‘租房貸’，並產生經濟糾紛”，對消費者提出選擇正規的租賃企業等多條建議。

　　而上述西安市有關檔案更是明確提出，住房租賃合約中，不得涉及住房租賃租金貸款相關內容。

　　同時，一些金融機構也開始收緊了“租金貸”業務。9月3日，據媒體報導，近日北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業務，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業信貸業務的審批流程。

　　易居研究院副院長楊紅旭向21世紀經濟報導記者指出，6月28日的七部委發起的整頓房地產市場秩序的行動中，就包含了住房租賃市場。而近期租金價格上漲，市場秩序混亂引起輿論廣泛關注，是各地近期密集頒布政策的主要原因，“調控既穩定房價，也要穩定房租”。

　　價格管制與租房補貼

　　在近期諸多城市的租賃市場新政中，深圳提出的“穩租金”嘗試，由於涉及租賃市場定價機制的改革嘗試，引起廣泛討論。

　　8月29日，深圳市規劃和國土資源委員會房地產業處人士表示，深圳正在探索限定租金、限定租期的雙限租賃房制度，將推出“穩租金建案”項目。此類項目將控制房源租金年增減幅度，不超過5%。首個試點項目“塘朗城精品公寓”將於明年推出，首批房源248套。

　　一直以來，“價格管制”與“租房補貼”，作為分別從供給端和需求端調控租賃市場，提供住房保障的政策手段，其孰優孰劣在各方爭論不休。

　　“價格管制”的代表是德國。其2012年12月修改的《住房租賃法》規定，房租3年內漲幅不得超過15%，而2015年《租金刹車法》再規定，房東再出租住房，租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的10%。

　　而由租房補貼衍生出來的住房租賃券制度，則被認為是美國目前最主要的住房保障手段之一。1998年，美國國會通過了《品質住房和工作責任法》，並推出了旨在幫助中低收入家庭、老年人和殘疾人的“住房選擇優惠券”（Housing Choice Vouchers）項目。

　　這一住房租賃券被用來填補家庭調整後收入的30%，和支付標準（地方住房管理機構動態設定的公平市場租金的90%-110%）之間的差值。

　　21世紀經濟報導記者注意到，“穩租金”的相關表述，並未出現在2017年10月發布的《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中。

　　但這一檔案在“推進公共租賃住房貨幣化”部分曾提到，要“全面構建實物保障和貨幣補貼相結合的公共租賃住房供應體系，並逐步提高貨幣補貼的比例，探索發行住房租賃券，創新貨幣補貼形式。”

　　但多位租賃研究機構人士均指出，在備案制度不完善的前提下，對於租金價格這一市場機制形成的產物，不管是漲幅管控還是租房券，其落地都應謹慎。

　　“控制租金價格漲幅的嘗試很難在大範圍推廣，深圳的嘗試也只能在國企控制的新增房源進行。”楊紅旭表示，從國內市場來看，由於散戶房東比例較大，造成租賃市場備案登記率較低，政府很難掌握散戶房東的租賃行為，對租金價格波動的控制也就無從談起。

　　“相對而言，租金管制容易削減對增量供給的激勵，形成過度需求，降低房東修繕意願。而需求端補貼是比較有效和公平的政策。”貝殼研究院首席分析師許小樂表示。

　　許小樂同時向21世紀經濟報導記者指出，在備案登記率較低的背景下，我國推行租金評估機制的條件還不夠完善，實現精準評估的難度較大。

責任編輯：李鋒