想買房收租？對不起，租金也不準漲了……

最近，針對租房的各種調控政策，出得有點太密集了。

先是深圳發文，要建立住房租賃指導價格的發布制度，向個人出租房屋，租金不得高於指導價。

再是北京發布租賃合約示範文本，文中明確，未經雙方當事人協商一致，房東不得在租賃期限內單方面提高租金。

一南一北，兩個一線城市對於房租同時亮劍，調控方向如出一轍——不準漲了，要穩!

這似乎是一個信號，這個信號背後指向的，是什麽呢?

01

7月4日，深圳發文《關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》，裡面提到四點：

多渠道增加租賃住房供應，力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少於30萬套。建立住房租賃指導價格發布制度;無論是個人還是企業，出租房都要通過政府租賃平台上簽約，且出租價格不得超過指導價。個人房東，租金不高於指導價的，在2023年底前實行零稅率。不在政府住房租賃交易服務平台上辦理簽約，或租金高於租金指導價格的，按現行規定收稅，並依法追溯以往應繳稅款。租賃雙方應當在合約期限內嚴格履行合約約定;出租人不得單方面提高租金。

總而言之就是一句話：加大供應，穩定租金。租金多少，由指導價格說了算。

如果你想漲租，對不起，要收重稅。

而北京是這樣的：

昨天，北京市住建委等部門聯合發布《北京市住房租賃合約》《北京市房屋出租經紀服務合約》《北京市房屋承租經紀服務合約》三個合約示範文本，裡面涉及這麽幾個方面——

1、明確“違法群租”：即不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低於5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人等。

2、未經雙方當事人協商一致，房東不得在租賃期限內單方面提高租金。

這意味著，不但不能通過多隔房間，提高租金的“畝產”，而且房東也不能再單方面擅自漲租了。

短短一個星期，南北兩大一線城市接連對租金“亮劍”，不但房價不準漲，租金，也不準漲了。

02

為什麽不準漲?

很大程度上是因為，房租才是一個城市真正的“基本盤”和“剛需”。

對於每一個進入一二線城市打拚的外地人來說，買不買房，是可以選擇的，但是，租不租房，無法選擇。

換句話說，房價太高，可以不買，房租太高，就只能用腳投票，打道回府。

大城市的房租有多貴呢?

城市房產網的數據顯示，北京6月份的平均租金為每月91.97元/平米，一個人，如果要獨立承擔50平米的單間，每個月需要近4600元。而深圳，月租金是每平方78.6元，同樣50平米的單間，每個月房租需要花3930元。

再看可支配收入，2018年，北京人均可支配收入達到了5197元/月，而深圳是4795元/月。

也就是說，一個白領小青年若需要獨立租房，房租幾乎佔到了可支配收入的八成以上。

貝殼研究院最近發布的報告，也說明了房租收入比爆棚的問題。

即使高薪如本科畢業生，想要在北深以及杭州整租個房子，也幾乎要花掉八到九成的收入。更不要說那些在人才市場上競爭力更加薄弱的低學歷人群了。

所以，在各地加碼“搶人”的大背景下，控制房租上漲，是調控的大勢所趨。

這兩大城市的背後，很可能就是更多的城市有樣學樣。

未來，租賃成為後續政策風口，只是時間的問題。

03

但是，房東也很無辜啊。

局姐想起了最近易居的一個研報。

一季度，北京、上海、廣州和深圳4個一線城市的住宅綜合收益率分別為2.9%、1.1%、3.0%和6.0%，其中，租金收益率分別為1.6%、1.5%、1.7%和1.4%。

沒有一個超過2%。

這是什麽概念?買一套房子用來出租，在北京，需要62.5年才能回本，在深圳，需要71.4年。

住宅用地的使用權才70年，很多房子的壽命都只有50年左右。等到你的房子都倒了，你的本金還沒收回來。

當然，很多人說租售比低根本不是因為租金低，而是房價太高了。

每一次的信貸寬鬆，都帶起了房價一路上揚，但是房租的上漲幅度受限於實際收入，漲幅遠遠跑輸房價。

50城的整體租金收益率一直在下行。

但是，就算把房價打個對折，夠便宜了吧!租售比依然不是在一個合理的範圍之內。

國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比，一般界定為1∶300~1∶200。也就是說，回本的時間在17-25年之間。如果回本時間高於25年，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。

在中國當房東，如果不是指望著房價上漲的超額收益，根本就是一個超級失敗的賠本買賣好嗎。

所以，在房價不準漲的這一年，50個城市住宅綜合收益的走勢是這樣的。

房子，至少從收益率上來說，似乎越來越不是一個靠譜的投資了。

04

所以，房租的調控政策真的能夠控制租金嗎?

首先，要看租賃市場的構成。

大概幾個月前，房地產大V盧俊曾經說過這樣一段話：

各位不要覺得現在什麽集中式公寓勢頭風風火火，市場上的租賃房源95%以上的比例都是房東和二房東提供的，不論他們怎麽賺差價，他們依然在為社會解決最基礎的居住問題。

深以為然。

房租是隨行就市的，供應和需求決定價格。沒有壟斷，所以沒有超額利潤，無論房屋銷售市場怎麽樣(受政策影響多大)，租賃市場依然是一個高度市場化的市場。

在這個市場裡去進行強製約束，說實話，局姐對於效果不是特別看好。

說白了，小房東規避的方法不是沒有，實在不行，大不了不放租了。不賺那可憐的不到2%的收益，還避免了房屋本身的折舊。

這顯然是和當下加大供應的政策相悖的。

事實上，對於房租本身，很多人已經用腳投票了。

諸葛找房的數據顯示，雖然畢業季到來，全國大中城市租金均價還在繼續上漲，但是，擋不住從5月份開始的，上升幅度趨緩的大趨勢。

一線城市裡，深圳和廣州的租金均價有下跌，此外，二線城市裡，杭州、南京、蘇州、武漢、濟南的房租都在下滑。

真正能夠定格一個地方房租水準的，終究還是市場本身，以及城市和產業的競爭力。

寫到這裡，局姐忽然想起來，曾經的我愛我家副總裁，租賃市場“老兵”胡景暉說過：

中國有一個異樣的問題，租客認為房租太高，而業主卻覺得太薄利，要讓中國的房租標準達到世界的平均水準，那就是：房價跌一半，房租翻一番。

但是，這究竟是該由誰來買單呢?

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（家中的野花）