穩定房租根本上還要靠增加住房供給

8月29日，深圳首屆房博會拋出重磅消息：深圳將推出“穩定租金建案”試點，通過采取“一房一價”、“一年一調”等嚴格租金管控，控制年租金增長率不超過5%，對於在深繳納社保滿一年且未購房的居民，可在線申請參與排隊。

去年，國務院提出以建立購租並舉的住房制度為主要方向，今年，各大開發商搶佔長租公寓市場，正式拉開了租房時代的帷幕。近期一線城市房租都出現了明顯上漲，深圳7月份的商品住宅租金環比上漲5.2%，同比上漲9.6%。穩定租金建案，就是在一線城市房租暴漲的背景下研究推出的。

深圳推出的穩定租金建案，既不是完全的建案，也不是完全的保障房。一方面，穩定租金建案存在嚴格的租金管制，無法如一般建案由市場定價、自由買賣，在定價機制上有著濃重的保障房特色；另一方面，穩定租金建案又不像廉租房一般緊盯低收入人群、設定嚴格的門檻，相反，只要沒有購房、在深圳繳納社保滿一年就可排隊，門檻也不像購房資格那麽高，明顯是瞄準了漂在深圳的年輕人。

深圳希望通過一種建案和保障房之間的過渡模式，來保障新深圳居民尤其是活躍勞動人口的居住權，讓漂在深圳卻沒有能力買房、不打算買房或還沒“上車”的年輕人，可以有三年的時間，安心享受可預期的房租價格。

穩定租金建案的初衷和願景當然是好的，只是有些問題需要解決。試點要推出之前，面對的第一個問題就是穩定租金建案的原始價格也就是在一級市場上，要通過什麽方式來保持每年租金增長不超過5%？近年來的CPI基本在2%左右。如果房價出現大幅波動，房租價格也必然受到影響，而要保持房租漲幅在5%以內，就只能從其他管道獲得資金以維持運營。最簡單的方法就是政府補貼，但這對於其他納稅人，尤其是那些同樣漂在深圳、沒有買房也抽不到穩定租金住房的人，並不公平，因為補貼的不是廉租房、公租房這樣的社會保障項目而是普惠項目，抽到了穩定租金住房就變相得到政府補貼，這顯然並不合理。

除了補貼，還可以通過收取其他費用來覆蓋運營方的成本，也就是說租金可以不漲，服務費、管理費則漲到高位，這樣一來，租房的每月總費用可能和市場價持平，但這種形式上的租金穩定，就和減輕深漂負擔、穩定房租市場的初衷背道而馳了。

而另一個更大一點的問題是，如果存在二級市場，即穩定租金建案可以通過合法或灰色途徑變相轉讓，那麽，即使能探索出在每年租金增長不超過5%的名義租金漲幅，又要如何保證實際租金不會高漲？據深圳市規土委統計，深圳每年常住人口新增50萬-60萬人，新增租賃住房需求20萬-25萬間，但新增租賃住房僅能供給1/3，其他2/3的新增需求要通過存量市場解決。在嚴重供不應求的情況下，很難把房租的實際價格壓下去，只有增加供給才能解決。

穩定租金建案不可能做房租的“定海神針”，但不失為地方政府對於穩定房租價格的一種嘗試，只是要找到方法來應對上述問題。而穩定房租的根本方法，還是在於增加租賃住房的供應，這對於眼下的租賃住房市場或是整個租售並舉的住房體系建設，都是一樣的。