在完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制之時就曾被央行提及的新版個人住房貸款利率政策終於落地。8月25日，央行發布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。新機制下，央行對於房貸利率機制設定了下限，以8月20日發布的LPR計算，首套房貸利率不低於4.85%，二套房貸利率加60個基點，不得低於5.45%。個人住房貸款利率改革對於購房者、房地產市場會產生哪些影響？
存量房貸客戶不受影響
隨著LPR新機制出爐，利率市場化改革再進一步，未來房貸利率走向如何備受關注。根據央行公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
另外，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合約但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合約約定執行。這就意味著，新規隻對10月8日之後的新增住房貸款有效。
定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水準基本相當。
值得一提的是，在央行發布LPR機制之際，便對未來房貸利率進行了表態。8月20日，央行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。
房貸利率降與否？
在此前定價機制下，各城市或各銀行對於發放的房貸利率水準不一。中原地產首席分析師張大偉指出，按照目前的房貸數據，大部分銀行執行的是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會導致利率上行。
張大偉表示，對於當下房地產貸款市場，首套房貸利率過高，大部分執行的利率都在5.39%以上，這從政策預期看，後續有降低的可能性。此外，如果說二套房貸款利率涉嫌投資投機，按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸過款的剛需。未來政策應該針對這部分群體有定向的平穩利率。
張大偉對北京商報記者表示，此次調整屬於中性政策，之前同類型的政策要求房貸利率不得低於基準利率的70%。“如果解讀可以理解為利好，因為LPR肯定會下調，這種情況下，避免刺激房地產，只能穩定房地產利率，不存在打壓房地產的可能性，因為如果全社會利率下調，單獨房貸上漲，最後的結果只能是資金繞道進入房地產。”
融360大數據研究院分析師李萬賦認為，如果10月8日之後的LPR大致維持目前的水準，那麽理論上來講，最優質的新發放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。從短期的實際利率水準來看，僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說影響不大。
後期，如果LPR利率下調，根據央行的這一規定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調，但是需要注意的是，這僅指最低利率，實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。
東北證券研究總監付立春表示，房貸利率的形成機制將發生變化，新增的房貸會面臨一定的磨合成本。二套房60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策這一原則，預計執行起來可能上浮水準會遠大於60個基點。基於部分城市二手房房貸暫停這樣的背景，未來房貸成本及可得性都會面臨一些挑戰，房地產投機難度大幅提高。房地產市場可能更加平穩，成交量可能會有下行壓力，價格可能會因此下降。
新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼則表示，以5年以上貸款利率為例，原基準利率為4.9%，現LPR為4.85%——首套房貸若不加點，比基準利率低5個基點，目測加點可能性高；二套房貸加60個基點後為5.45%，約為基準利率上浮11%。這是全國統一的最低要求。
打折房貸利率或一去不返
值得一提的是，此前，一般首套房貸利率不低於基準利率的9折，二套房一般不低於基準利率的1.1倍。多位分析人士對北京商報記者指出，此前商業銀行有9.5折房貸或8折房貸，在新機制下，原本的“打折房貸利率”或將一去不返，未來LPR就是最低的下限。
在此前的定價機制下，各城市、銀行對於發放的房貸利率水準不一，比如首套房貸，有的是基準利率，有的是上浮5%或10%，有些小商業銀行則還能有折扣。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，類似政策在實際過程中，或會倒逼近期部分購房者積極辦理貸款。尤其是房地產交易領域中，往往會存在放大政策效應的地方，所以不排除近期部分在看房的群體或加快交易。當然從穩定房地產交易秩序的角度看，近期要查處相關中介機構虛假宣傳的做法，比如說通過暗示房貸利率政策調整來慫恿購房者加快簽約的行為。而相關購房者應該理性科學看待央行此次政策，不能簡單以貸款利率將上調或下跌等來判斷政策導向，相關購房行為也應該保持穩定。
緩解銀行息差下降趨勢
房貸利率形成機制發生變化的同時，也明確銀行能夠根據借款人的資質等條件設定更為靈活的定價規則。央行表示，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
天風證券銀行業分析師廖志明分析指出，全國要求首套房房貸利率不能低於LPR，比如，地方要求加點幅度不能低於30個基點，那麽該筆首套房房貸利率不能低於LPR+30個基點。倘若借款人資質一般，銀行可以與借款人協商貸款利率為LPR+50個基點。對銀行淨息差是好事，緩解息差下行壓力。
在規範房地產貸款市場方面，央行明確表示，銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和谘詢服務，嚴禁提供個人住房貸款“轉抵押”、“加抵押”服務。在分析人士看來，這實際上是為了規範後續的貸款業務，有助於形成更為明確的貸款秩序規範。
在嚴躍進看來，此次房貸利率政策調整進一步體現了央行對於房地產市場的關注，尤其是對於房貸領域的風險管控和市場引導的積極信號，對於今年下半年的房地產貸款工作等有較為清晰的指導意義。
事實上，下半年來，監管層動作密集，從銀行、信託、債券等多個方面收緊房地產融資，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。李萬斌認為，結合其他相關政策，一方面，未來銀行將加速調整信貸結構，減少房地產行業佔用的信貸資源；另一方面，房地產調控短期內不會放鬆，資金環境較為緊張，未來或將有更多城市繼續收緊房貸政策。
北京商報記者 孟凡霞 馬嫡 吳限
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