中房報記者 樊永鋒丨天津報導
LOFT公寓實為辦公辦公大樓、毛坯交房需自己搭建二層、難過消防驗收關、數百戶業主入住進退兩難……金隅（天津）房地產開發有限公司（以下簡稱“金隅天津公司”）雅香大廈商改住項目愈演愈烈的維權事件，讓這家老牌京域國企的天津分公司陷入被業主指涉嫌虛假銷售的境地。
“該建案外部環境和屋內建築的使用功能發生變化，諸多方面與當初銷售時承諾的不符。”金隅天津雅香大廈的業主王先生告訴記者，從2017年10月31日交房時起，他和其他業主就發現所謂的LOFT公寓實為辦公樓宇，“金隅天津公司當年在建案宣傳和銷售中隱瞞了事實。”
多位受訪業主認為：“金隅天津采取違規做法，未經相關主管部門變更申請，未經規劃部門審批擅自將規劃為5大間的辦公大樓格局分割成10小間公寓對外銷售。且在每間分割後的房屋中加裝衛生間、排水管線及煙道，以達到滿足居住的目的。還在每層樓道兩側加蓋廁所但並不安裝設施已應對檢查、掩人耳目，並將已經規劃審批的3317平方米公共綠地違規變成硬地。”
歷時一年半之久，雅香大廈數十位業主經過多部門走訪、取證、申請信息公開。業主認為已掌握充分證據證實，雅香大廈項目的開發商在經多部門對工程竣工驗收後，未兌現可以達到商住兩用功能的承諾，存在欺詐和虛假銷售的嫌疑。但時至今日，多數維權業主依然未能與金隅（天津）公司達成退房協議。
就如何處理雅香大廈的糾紛問題，3月29日金隅天津公司客戶服務部郭經理回復中國房地產報（微信ID：china-crb）記者稱：“目前正在等待法院調解結果，不方便就具體細節做出回應。”
據接近金隅公司的消息人士透露，“當時天津市的項目拿地方案必須附帶商業，金隅也是不得已為之。”
住宅限購、辦公大樓供應供過於求，間接催生了天津商改住項目走俏市場，而今房價趨於穩定的情況下，大量商改住項目中潛藏的問題也逐漸暴露出來。
金隅天津雅香大廈商改住項目糾紛，已是中國房地產報記者在2019年報導的第二個較為典型的天津商改住糾紛案例。天津樓市多年來商業地產供過於求、商改住項目模糊的入市政策積弊難返，正在引發愈來愈多的後續糾紛。
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商住兩用的陷阱
2016年，京津冀地區日益趨嚴的住宅限購政策，讓包括雅香大廈在內曾經滯銷的天津商改住項目迎來利好。
2016年底至2017年初的近半年時間裡，金隅天津開始銷售雅香大廈1、2、3號樓三棟建案。
中國房地產報記者調查發現，位於天津市東麗區躍進北路與惠山道交口處西北側雅香大廈，是天津金隅悅城項目的商業配套部分，共有3棟商業辦公大樓，1、2、3號樓均為商業辦公格局，一到二層為底商，每層10戶；其中1號和3號樓設計相同為8層結構，標注套內高度4.8米，3~8層兩棟樓共120戶；2號樓12層結構，標注套內高度3.2米，3~12層一棟樓共100戶。
據雅香大廈的眾多購房業主回憶，在雅香大廈對外銷售的推廣、介紹過程中，以及對前來谘詢客戶的回應中，開發商均明確承諾雅香大廈的建案為商住兩用，被描述為“LOFT性質，室內淨落高度4.8米，可以搭建二層；部門每平方米售價在10200元至11000元之間（根據購買順序、樓層、位置不同價格有所差別）。”
雅香大廈在銷售時已是準成屋的狀態，已封頂外立面裝飾已完成。但在業主提出看樣板間的要求時，售樓人員明確表示雅香大廈沒建樣板間，使用圍擋將建案封閉，這也導致當時購房業主未能了解所購買房屋內部的真實情況。
購房業主均與金隅（天津）房地產開發有限公司簽訂《天津市建案預定協議》。
2017年10月31日是約定的交房日，多數業主如約在金隅天津惠山道售樓處辦理交房手續。
但在此過程中，金隅天津公司在交房流程上並沒有采納業主先驗房簽收後交費的意願，而是先收取各項費用（年物業費+清潔費+水費+中水費+電費+年度取暖費+裝修押金），在全部繳納後才允許業主看房、驗房。而當時1、2、3棟樓均處於無水、無電狀態，這種狀況持續近一個月才恢復正常，這直接導致了業主入住裝修不能正常進行。
對於上述情況，金隅天津公司在《關於雅香大廈業主問題的統一回復口徑》中也承認了該事實。
此後，多數業主在收房後並著手裝修時發現，該建案外部環境和屋內建築的使用功能、房屋性質與銷售承諾不符；房屋高度與合約標注高度有差距；衛生間下水管水準暴露在地面上、室內房梁嚴重影響二樓空間，無法正常居住；室內水電設施不齊全，無一戶一表；樓道設計較窄……諸多方面與當初金隅方承諾的商住公寓屬性有較大出入。
對此，多數業主分別於2017年11月6日、12月5日到金隅天津公司總部申訴情況，尋求合理解釋和解決措施，並將所有發現問題匯總，給金隅公司遞交《質詢函》。
2017年11月15日，金隅天津公司就業主的《質詢函》給出《關於雅香大廈業主問題的統一回復口徑》的書面答覆，但對業主指出的諸多問題未予實質性回應。
據業主透露，金隅公司工作人員在解決問題的過程中，說法前後自相矛盾，“實際上他們對於自己的違規銷售行為心知肚明，卻在法律上極力規避自己的責任。”劉姓業主說。
從業主提供的雅香大廈建設工程規劃許可圖顯示，該大廈為5間辦公大樓格局，而金隅天津公司給業主房屋使用說明書上卻顯示為10間套內淨高為4.8米房屋。該項目存在開發商擅自更改設計規劃的嫌疑。不過，天津市東麗區規劃局監管科陳姓工作人員在接受中國房地產報記者採訪時表示：“雅香大廈跟原始規劃圖紙是一致的。業主提供的圖紙屋頂看到的都是圈梁顯示5段分割，實際上套內就是10間。”
3月19日，中國房地產報記者調查的最新結果是，目前已收房的業主中有部分裝修完畢投入使用；十幾戶業主堅持維權申請退房，但協商無果騎虎難下；僅有一戶通過司法途徑達到退房目的。目前金隅天津公司方面未頒布徹底解決方案，剩餘維權業主亦提起訴訟，但是進展卻頗為不順。
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銷售混淆概念入住糾紛不斷
中國房地產報記者在採訪中發現，當初金隅天津公司雇傭的銷售代理公司對項目商改住概念上的混淆、以及先付款後驗收的程序安排，讓購房者無法充分知情潛在風險，是導致目前雙方糾紛難解的主要原因。
在業主提供的《質詢函》上顯示，當初金隅雅香大廈銷售人員將實為辦公樓的項目宣稱為“商住兩用，可自行搭建成兩層，即買一層送一層”。但由於內部建築圈梁構造以及未留搭建接口等因素，銷售時的表述性質和實際上可以達到的使用用途不符。
另一個嚴重的問題是，房屋高度與合約標注高度有差距，室內房梁嚴重影響二樓空間。一位業主介紹，當初合約標注為室內4.8米，實測4.6米，加上屋頂房梁構造的影響，二樓無法正常居住，“所謂的挑高4.8米完全失去了意義，實際能使用的只有一層，與當初許諾買一層送一層的LOFT產品不符，購房者自行搭建二層存在質量及消防安全隱患。”
此外，在收房後，業主還發現衛生間下水管水準暴露在地面上，且高於基礎平面，業主後期自行裝修後，衛生間內地面高度高於室內地板高度，存在汙水溢出和堵塞的隱患，無法滿足正常使用要求。
就上述諸多問題，天津當地一位房地產分析人士在接受中國房地產報記者採訪時表示：“在當時天津乃至全國房價高企的背景下，一些購房者一度存在惶恐購房的傾向，加上銷售人員的過度宣傳包裝，讓業主無法有效辨別商住公寓和辦公辦公大樓的區別倉促簽訂購房合約。本以為購買的是價格低於住宅項目的商住公寓，其實是暗藏入住隱患的辦公樓宇。開發商金隅天津公司將相應的風險轉嫁給了購房者，也給自己留下了維權糾紛的惡果。”
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天津商改住糾紛何時休
商住房，作為處在房地產市場“灰色地帶”的權宜產品，其特性和使用性質本身就留有大量風險，有的是違規改建，有的在消防等方面存在隱患。
2016年1月1日，天津市全面啟用了住房和城鄉建設部發布的《城市用地分類與規劃建設用地標準》（CB50137-2011）。按照該國標要求，城市用地分類中不再包括公寓用地的類型。
在2017年天津實施“3·31”限購政策之後，天津市有關商住房問題並沒有頒布進一步規範政策。不過從2016年2月份天津市規劃局、市國土房管局、市建委聯合發出關於酒店型公寓建設管理的相關文件中，“不再審批酒店型公寓”的規定可以看出，天津對於商業地產與住宅項目還是持“劃清界限”的態度。
今年1月份，中國房地產報記者獨家報導的天津商南開區商改住糾紛事件剛剛平息，而東麗區又發生因商改住項目糾紛引發業主集體維權的案例。公開數據顯示，天津市場的辦公大樓供應量卻依然在不斷增加，供需失衡的狀況未曾改觀。大量商業項目空置率高企、無法去化，也是造成許多天津辦公大樓被包裝成商住公寓入市的另一大原因。
戴德梁行的數據顯示，2019年，天津辦公大樓市場還將迎來供應高峰，10棟辦公大樓將帶來83.6萬平方米的新增供應，市場空置率將持續走高。
“2018年天津甲級辦公大樓市場供應量達到近五年峰值，庫存壓力加大，預計未來空置率還需時間緩慢消化。”第一太平戴維斯華北區高級董事、天津及分公司總經理岐曉弟在接受媒體採訪時表示。
天津當地一位房地產市場研究機構人士曾經向中國房地產報記者指出：“天津市並未頒布明確的商改住禁止入市的政策，對於消防部門界別辦公辦公大樓是否可以居住，是從業態是否具備水電煤氣及廚衛等設施配套而言的，對於業主將所購房產用來居住還是辦公無法有效界別。”
（此文刊於中國房地產報4月1日03版 責任編輯 徐妍 ）
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