融創天津商改住項目“爆雷” 業主為退房款苦苦奔走

中房報記者 樊永鋒丨天津報導

LOFT公寓變辦公辦公大樓、甚至被當地消防禁止入住和搭建二層……天津融創蘭園商改住項目愈演愈烈的維權事件，擊中了“並購王”融創在天津高速擴張的軟肋。接盤舊項目重新包裝，打著政策擦邊球銷售的操盤模式正在“爆雷”。

1月16日，年關將至，天津融創蘭園的數十位業主還在為自己的退房款苦苦奔走。

“2016年，我們買房時融創蘭園LOFT公寓的銷售廣告鋪天蓋地，到今年交房卻變成辦公辦公大樓，南開區消防支隊發文禁止入住和搭建二層，南開區市場監管局僅僅對開發商下達行政處罰，罰款一百多萬了事，幾十位業主退房卻遲遲拿不到補償款，被融創和泰達兩邊左右推諉。”業主苑先生說起他的遭遇極為氣憤，與苑先生相同遭遇的有160戶購房者。

據業主介紹，經天津市南開區政府協調，目前有兩種解決途徑，第一種收房，第二種退房。無論退房收房，均補償購房價款的10%，外加購房款到账之日起到2018年6月30日的利息補償（按照5.39%年化利息支付）。但是時至今日多數退房者依然未能在約定時間拿到退房款和利息，而融創的銷售人員已經開始對外兜售所退房源。

融創蘭園項目，系天津永基花園二期續建商住項目。2018年12月份，中國房地產報以《20年三易其主 泰達融創牽涉其中 天津永基花園爛尾樓僵局難破》對永基花園一期項目歷史遺留問題進行了報導，引發輿論廣泛關注。

報導刊發後，由融創操盤的天津永基花園二期續建部分——融創蘭園1號樓商改住項目，以LOFT公寓名義對外宣傳銷售，致160戶購房者權益受損的事件浮出水面。

2000年初，南開區人民政府為了解決爛尾樓永基花園大廈一期工程問題，和天津泰達投資控股有限公司達成協定, 南開區人民政府以低地價轉讓永基花園大廈二期建案的開發權給泰達投資控股有限公司下屬企業天津泰達尚城置業有限公司（以下簡稱“泰達尚城置業”），由天津泰達尚城置業交付保證金1億元，完成永基花園大廈一期的所有續建工程，並交付使用。

2013年1月，融創中國公告，以總價8.22億元收購了天津泰達城市開發有限公司47%的股權，也得到了永基花園項目、R3地塊、河海花園3個項目的實際操盤權。永基花園二期即融創蘭園項目，總佔地面積15742平方米，2015年首次開盤銷售，LOFT房源均價2.2萬元/平方米，該項目於2017年清盤。

中國房地產報記者調查發現，目前，融創蘭園項目有60戶已完成裝修，部分入住；80多戶已退房，僅有6戶拿到退房款；剩餘十幾戶依然在通過各種途徑維權。

南開區消防支隊防火處在接受中國房地產報記者谘詢時明確表示：“融創蘭園項目禁止入住以及私自搭建二層”，給業主的回復：“該項目有特殊情況，政府特殊處理”，2018年7月4日，南開區消防支隊給業主的政府資訊公開答覆書表示“永基花園二期1號樓（蘭園）消防設計審核和建築工程驗收全部圖紙資料涉及原建設部門（泰達尚城置業）商業秘密，不予公開。”

融創銷售人員向中國房地產報記者解釋稱：“蘭園項目屬於毛坯交付，所以無法通過消防驗收。”中國房地產報記者曾多次致電泰達尚城置業副總經理未來，均無人接聽。

中國房地產報記者調查發現，除融創蘭園之外，在天津，融創持有或部分持有的項目中，還包括天拖融創中心、紅橋區上河印等不少於10個以精裝公寓包裝的工改住、商改住項目。

融創中國的並購之舉從2012年開始，在近幾年愈演愈烈。天津作為融創曾經的總部所在地，也是融創一直重倉的地方。這些工改住、商改住項目，僅是融創在天津數十個並購合作項目的一部分，也是在限購政策背景下，支撐融創規模快速翻番、成就行業增長之王的重要業績爆發點。

華麗的陷阱

據苑先生回憶，2016年，融創蘭園LOFT公寓項目在各大網站、宣傳冊、以及售樓人員的描述中均宣稱此建案為“公寓性質，可以用於居住”。

出於對融創深耕天津多年的品牌認知和信賴，以及蘭園項目極佳的位置，吸引了包括苑先生在內的一百多位購房者，融創蘭園項目一經推出便銷售一空。

豈料在2018年交房前後，關於融創蘭園項目的負面消息不斷傳出，先是當地消防支隊給泰達尚城置業下發禁止搭建二層、禁止入住的通知函，加上購房合約裡房屋用途為辦公辦公大樓的殘酷現實，讓苑先生和其他購房者無法淡定。

據他提供的資料顯示，2018年3月23日，蘭園項目即將交房之際，泰達尚城置業收到南開區消防支隊下發的關於“嚴禁改變建築使用用途，嚴禁用於居住；未經規劃、房管部門允許，嚴禁在室內搭建夾層，增加使用面積，增加建築層數”的通知函。此前，銷售方卻並未告知購房者蘭園項目禁止居住用途的真相。

另一位不願具名的業主表示，原計劃購買蘭園的房產為兒子做婚房，而今成為泡影。

他說：“從當時的宣傳冊到銷售人員口頭承諾均稱項目為LOFT公寓，買一層送一層，從未提及其是辦公辦公大樓。”即使在售樓處擺放的證件，也以模糊圖片、關鍵字眼模糊處理的手段掩蓋其為辦公辦公大樓的事實。“當時曾有業主詢問為什麽展板看不清時，銷售的答覆是‘展板時間長了，字跡不清楚’，沒有提及其為辦公辦公大樓的屬性，以及禁止居住的實情。”

另外，在簽訂銷售合約時，銷售人員沒有出具帶有“辦公大樓（辦公）”字樣的合約頁，且業主簽訂的合約頁均為開發商拿A4紙自行列印的散頁。“銷售人員以合約需要蓋章為由，扣留了業主的手章，在業主不知情的情況下，將帶有‘辦公大樓（辦公）’字樣的合約頁以及損害業主權益的格式條款裝訂成冊，採用這種非法的簽訂合約的程式，掩蓋其明知其為辦公大樓欺詐銷售的目的。”他說。

多位受訪業主接受中國房地產報記者採訪時提到一個細節，多數業主在簽完字最早3個月後才拿到完整的購房合約，部分業主則在一年之後才拿到完整合約，這個時間段恰好是多數業主已辦理完購房貸款的時間節點，而且有部分業主根本沒有自己簽字，由銷售人員帶走本人簽章和身份證來代簽。

中國房地產報記者查閱該項目預售資訊獲悉，永基花園1號樓用途為辦公大樓辦公、商業、非住宅。

熟知建築工程安防要求的苑先生表示：“其消防設計也存在重大隱患，其中消防水箱設定在地下三層，作為高層建築並不符合規範，按照消防法的規範，高層消防水箱應該是36立方米，現在只有18立方米。”

多位受訪業主認為：“融創作為品牌房企，不顧企業信譽，在銷售過程中設定陷阱，采取欺詐、誘導、虛假宣傳等手段誘導購房者簽訂合約，應該受到查處。”

2018年10月30日，面對業主的投訴，天津市南開區市場和品質監督管理局對天津泰達尚城置業商改住及商鋪投資回報承諾的宣傳廣告做出了165.9萬元的行政處罰。

花樣翻新的套路

據購房業主追述，融創蘭園項目為了應付消防安全檢查，在開發建設環節可謂煞費苦心、套路滿滿。

蘭園項目銷售中心設計的樣板間明顯用於居住，且為上下兩層，沙盤、戶型、及宣傳冊均顯示是兩層居住用，讓業主無法不相信這不是公寓項目。

一位業主提供的2017年4月竣工圖紙顯示，項目帶有公共衛生間，而融創蘭園項目也是按照施工圖紙施工，按照辦公大樓的標準建造了東西兩側公共衛生間，並以辦公大樓的業態順利通過消防驗收。

在消防驗收後，又用一年時間擅自更改房屋結構，打造了上下水道、煙道，將公共衛生間改為套內面積，成為宣傳時屋內贈送面積的賣點，以公寓交房。

前述不願具名業主透露，融創蘭園應付消防檢查的手段是：“在施工時就給各戶搭建了下水管，但是地面上用塑料板蓋遮蓋並用水泥塗抹，在騙取驗收通過後，重新找出下水道和廚房通風口的位置，很明顯建的時候就為公寓用途進行施工。”

對於融創蘭園項目的消防問題，早在2015年5月11日，南開區消防支隊就對蘭園項目建設工程消防設計中消防水池、容積及水泵位置、多部防煙樓梯前室設計、地下車庫排煙設施設計不符合設計規範等問題作出整改審核意見書。

直到2015年12月24日，對其未經消防設計審核擅自施工作出罰款50萬元的行政處罰。在2015年12月31日，對泰達尚城置業作出的審核意見書明確表示：“工程竣工後，須依法向我支隊申請驗收，未經消防驗收或者消防驗收不合格，工程不得投入使用。”

2018年5月份，泰達尚城置業組織交房後，部分業主試圖與泰達尚城置業溝通，尋求合理解釋。但泰達商城置業繼續采取隱晦的態度，意圖讓業主承擔私搭亂建的違法責任，隱瞞房屋性質問題。

“業主是否搭建二層，我們不管，而且消防檔案是給我們開發商的，與業主無關，搭建二層沒問題。”泰達尚城置業一位負責人曾如此回復業主。為了規避相應的法律責任，在給業主的交房通知書附件中明確表示，“對於沙盤、宣傳頁僅作為參考，不作為雙方法律依據。”

“實際上他們對於自己的違規銷售行為心知肚明，卻在法律上極力規避自己的責任。”苑先生說道。

中國房地產報記者調查最新的結果是，已收房的60戶業主和退房的80多戶業主騎虎難下，南開區政府在給出協調解決方案後，再無下文，由融創派駐人員實際操控的泰達尚城置業方依舊態度堅決：“目前沒錢，無法支付退房款”，而融創已在將所退房源繼續向外兜售。

商改住不只蘭園

據中國房地產報記者不完全統計，融創在天津通過收購方式盤活的工改住、商改住在售項目不少於10個。這些銷售火爆、實現快速去化的項目背後，是不限購、價格低、部分可落戶的允諾宣傳。

據蘭園業主介紹，除蘭園之外，在天津，融創方面還有天拖融創中心、上河印等多個辦公辦公大樓項目以精裝公寓的名義在售。

多位融創中心項目購房者也向中國房地產報記者證實：“融創在天津多個收購開發的項目中，僅融創和平印是酒店式公寓。”

天拖融創中心項目，是2013年9月18日，融創以103.2億元競得的天拖地塊，刷新當時天津土地出讓總價紀錄。

根據公告，天拖地塊規劃地上總建築面積不大於102.09萬平方米。針對地塊內不同性質用地，公告近一步規定：地塊中新建商業金融類建築面積不大於46.5萬平方米，可建設商業、辦公大樓、酒店等（不得建設酒店型公寓）；按規劃保留部分老廠房，改造後建築面積不大於10萬平方米，可作為商業、辦公大樓、酒店等使用。

融創公告，天拖項目用地將由天津融創泓潤與天津市房地產集團按照合資比例（51%：49%）共同開發。

中國房地產報記者掌握的資料顯示，天拖融創中心中南廣場西區的1670套已售房源，亦是辦公大樓項目，對外以LOFT、平層公寓的形式銷售並交付，整個商業項目規劃約2400多戶。

天拖融創中心的銷售人員對中國房地產報記者表示：“目前該項目僅剩部分40平方米的小公寓房源，一口價130萬元，房屋屬性為辦公大樓，精裝修交付，可以居住、可以落戶。”

南開區消防支隊在接受中國房地產報記者谘詢時明確表示：“融創天拖中南廣場在售項目屬性為辦公大樓，禁止居住。”

然而，在業主提供的一份由天津市警察局人口管理總隊一支隊，給南開區分局人口管理支隊《關於南開分局請示為中南廣場（西區）酒店式公寓申請辦理落戶問題批複》顯示：南開區警察分局上報天拖融創中心中南廣場（西區），規劃為商業用地，其中1、2、4號樓以LOFT、平層公寓為主，合計1670套住房，配套水電熱、房屋設計均為精裝修，戶內設計獨立衛生間。

同時該批複表示，根據天津市用途為“非居住”公寓的落戶原則，對於具備居住功能，水電的設施符合生活居住條件的房屋，待實際入住後，可依據《中華人民共和國戶口登記條例》規定，對購買中南廣場（西區）1、2、4號樓業主準予辦理常住戶口登記，如房屋不具備居住條件，不予辦理常住戶口登記。

但這份警察系統的內部批複檔案，成為融創銷售人員口中可落戶的宣傳賣點支撐。

融創上河印項目地處紅橋區西站板塊，佔地面積11521平方米，建築面積79140平方米，容積率為4.5，綠化率20%，共有三棟27層高層建築，標準層3.4米層高，主要產品有70至310平方米平層產品，均價23000元/平方米，房屋所屬性質為標準辦公大樓。

融創上河印售樓中心銷售人員向中國房地產報記者證實，該項目為非住宅類項目，可以居住，與天拖融創中心的區別在於無法落戶。

這些項目，同樣面臨禁止居住的消防安全警示，給後期貨房埋下維權隱患。

對於商改住公寓項目，2016年1月1日，天津市全面啟用了住房和城鄉建設部發布的《城市用地分類與規劃建設用地標準》（CB50137-2011）。按照該國標要求，城市用地分類中不再包括公寓用地的類型。

對此，天津市房地產分析人士在接受中國房地產報記者採訪時表示：“目前天津市並未頒布明確的商改住禁止入市的政策，對於消防部門界別辦公辦公大樓是否可以居住，是從業態是否具備水電煤氣及廚衛等設施配套而言的，對於業主將所購房產用來居住還是辦公無法有效界別。”

該人士表示，類似於天拖融創中心項目是在上述政策之前公布之前拿地，所以還是依照原來審批政策執行，不受上述政策影響，這也是促成融創多個商改住項目頗受追捧的重要原因。

但是，據接近南開區消防支隊的消息人士透露，預計在2019年10月份交房的融創天拖中南廣場，也可能面臨消防安全問題引發維權的壓力。

流程編輯：劉凱

審讀：戴士潮

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