機構：3·17兩周年 北京二手房價格累計跌幅超10％

距離北京史上最嚴厲調控政策開端“3·17”調控已快兩年，今天（3月13日），貝殼研究院發布了《“3·17”兩周年北京二手房市場數據報告》。報告顯示，在嚴厲的調控政策下，北京房地產調控已取得明顯效果，成交量調整至歷史中等水準，價格累計跌幅已超10%。

通州、石景山、大興明顯下跌

2017年“3·17”調控後，北京二手房價格連續9個月下跌，累計跌幅13.5%。

2018年春節後，在季節性回升及學區政策影響下，北京二手房均價自3月起經歷了8個月回升，之後隨著成交熱度的下降又出現回落，全年均價同比下跌3.3%。

進入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價止跌。鏈家數據顯示，2019年2月北京二手房均價為59898元/平方米，較2017年3月的高點仍下跌11.3%。

2016年以來北京鏈家二手房成交價走勢

數據來源：貝殼研究院

從城區來看，通州、石景山、大興等城區的價格有明顯下跌，這些低總價區域的價格回落較多後，部分等待觀望的首次置業需求將補位入市。

北京13城區2019年2月二手房均價較2017年3月累計跌幅

數據來源：貝殼研究院

市場成交調整至歷史中等水準

“3·17”調控後，北京二手房市場成交先經歷了調控初期的急劇下滑，到2017年年末市場開始小幅修複。2018年春節後，季節性因素疊加學區政策，積壓的需求集中釋放，市場上升一個季度後又步入降溫通道。進入2019年，季節性因素疊加政策松動預期，市場又出現一波輕微回升。

此外，隨著需求在2019年春節後的集中釋放，北京二手房成交量已於3月第一周回落，後期市場成交大概率出現正常下降。從歷史成交來看，當前成交量在歷史周期中處於中等水準，市場不存在過熱跡象。

自住需求合理釋放，剛需佔比明顯升高

自“3·17”調控後，北京二手房市場成交明顯下降，後期市場的修複主要是來源於首次置業者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求佔比的經紀人僅為1.2%。在政策嚴厲、市場低迷的情況下，二手房市場交易主要由自住需求支撐。

2018年四季度主要接觸到各類購房需求的經紀人佔比

數據來源：貝殼研究院

“3·17”的認房認貸政策使得賣一買一的換房需求首付比例大增，換房難度增加，而純剛需的首付在調控前後變化不大。因此，調控後剛需佔比出現明顯增加。從總價段來看，400萬總價的房源成交佔比在調控後明顯提升。

市場成交周期呈現延長態勢

2017年3月，北京房價的快速上漲帶來市場預期的變動，引發“恐慌性追漲”情緒，成交節奏較快。而調控後，市場情緒趨於理性，客戶入市謹慎，客戶成交周期呈現延長態勢。雖然近期隨著市場回升，客戶成交周期有縮短趨勢，但仍處於較高水準，市場情緒仍相對理性。

從業主端來看，與調控前業主頻繁上調報價不同的是，調控後業主調價行為中以降價為主。掛牌價方面，自調控後新增業主掛牌均價持續下行，進入2019年後開始保持穩定，可見在市場調整下業主預期逐漸趨於理性。

2017年以來北京二手房新增房源掛牌均價走勢

數據來源：貝殼研究院

此外，鏈家帶看數據顯示，調控後新增帶看量大幅減少，之後開始趨穩，在2018年和2019年的春節後都出現了復甦。當前帶看絕對量仍明顯低於調控前，約為2017年同期的60%左右，且今年帶看量已於3月第一周出現回落，預計後期市場活躍度有所下降。

新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 李立軍