北京二手房，開始降價出逃了！剛需要不要接盤？

摘要：聰明人，持有還是賣房？

撰文|蜜姐&編輯|楚琦

樓市似乎永遠不缺話題和關注度。

從貨幣政策、調控政策到土拍、新房及二手房價格和銷售情況、租賃行情等，總有一個點讓人不得不看上兩眼。

樓市的看多派和看空派，激戰多年，似乎看多派一直吊打看空派，然而現實是，看多派並非總是那麽幸運。

據每經新聞報導，8月18日，僅這一天北京有1287套二手房下調了報價，且不乏位於海澱區、朝陽區的房源。其中某些房源甚至報價降幅超20萬。

北京的二手房為何會在此時開始降價出逃？

關心樓市的蜜友，相信都會關注北京的樓市行情。畢竟這裡是全國樓市行情走向的風向標。樓市火熱從這裡開始，調控收緊也從這裡開始。

據北京鏈家房產中介（其在北京二手房市場的佔有率約為50%）提供的數據顯示（如下圖），最近兩年，北京二手房成交價在2017年3月份達到頂峰，此後價格雖有起伏，但總體趨勢是持續走低。

2017年1月—2019年1月北京鏈家二手房成交價走勢圖

圖片來源|貝殼研究院

興業證券公布的數據也證實了這一點。2018年12月，北京二手房均價較2017年3月最高位時，降了12%。2019年一二月份所有反彈，但較2017年最高點依然降了10%。

當2018年，樓市火熱的行情傳導到某些二三四線城市甚至縣級城市的時候，北京經過兩年的樓市調控，已顯現出調控的成效。

北京二手房除了價格的回調，成交量也出現了明顯下滑。

2019年上半年，北京二手房市場也出現過短暫回暖，但相比2018年同期，成交量同比下降了14.3%。

據貝殼研究院Real Data數據庫顯示，2018年6-8月，北京二手房鏈家實時成交量環比持續明顯下滑，降幅達20.9%，與2017年5月成交峰值相比大降46.2%。

無論是新房還是二手房，我們的樓市都跟股市神似，追漲殺跌尤為明顯。

正因為價格下降、成交量下滑，購房者的觀望情緒更濃，“等等看”是普遍心態。所以二手房成交時間延長也理所當然了。

鏈家統計的數據顯示，2018年8月，北京二手房客源端成交周期達到79.3天，為2012年以來的歷史最長成交周期。

而據我愛我家市場研究院統計，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期為116天，較2018年增加了近20天。

有意思的是，市場觀望情緒越重，賣房者更著急出手。所以，才會出現媒體報導中的，有房東房子掛了三個多月，賣不出去，最近報價就降了25萬（由470萬降到445萬）也想早點落袋為安。

其實近期的行情還稍微回調了一點了，不過幅度不算明顯，購房者們不急，房東們反而更急。

北京中原市場研究部統計數據顯示，7月，北京二手住宅網簽1.3萬套，成交量環比上漲8%，同比下降14%，已止跌回調了一點。

北京二手房市場的趨冷，背後除了調控不放鬆，還有新房供應的增加。

今年1-7月，中國指數研究院公布數據顯示，北京商品住宅（不含保障性住房）累計新上市448.23萬平方米，同比大增39.82%！

而北京還有大量限競房供應，自去年6月上市以來，約七成限競房已成為庫存。二手房難賣也在情理之中了。

大家與其說關心北京的二手房行情，不如說在關心自己所在城市的二手房行情走向。

今年初，關於要不要把手裡的房子賣了，引發了激烈的討論。個別大咖很極端，說自己把房子全賣了，就留了一套自住。到底他的房子賣沒賣，我們不得而知。

不過，蜜姐認為，賣房還是買房，真得看自己的需求和目標。而不是看別人怎麽做。

舉個例子，朋友前兩年以50萬左右的總價在某二線城市買了一套學位房。去年行情好的時候，同小區同樣戶型業主們，有的以135萬、有的以130萬賣出。

到今年7月，該小區同戶型的二手房掛牌價格為100萬—110萬，且有的掛售了好幾個月了，還未成交。

朋友也並非心裡波瀾不驚，但當初買房一是為了孩子以後上學有個名額，二是考慮學校旁邊好出租能保值。而如果他賣出了還真買不回來具有同樣價值的房子，所以儘管他心裡也對賣房的鄰居羨慕不已，還是得穩住。

如果當初純粹就是投資買房，也就好理解為啥現在降價十幾萬、二十萬也要賣，因為相比買入價格，現在出手依然是賺了一大筆。還能落袋為安，不必擔心行情繼續走低。

蜜姐之前在多篇文章中都強調，現在的行情，對於剛需或改善型需求的購房者來說，不失為機會。

一方面，橫盤陰跌，無論是新房還是二手房選擇範圍大增；二是，夏季相對是淡季，現在房價相對穩定，選房的時間也可以更充裕。

樓市有周期，對於未來也不必太過悲觀。現在內外情況複雜，放水了也要盡量控制不往樓市流，但水出去了總有些東西要漲價。房子依然有很好的保值功能。