住在七八線小縣城，你還買什麽房？

01

前陣子出差，到了某中部貧困縣，看到當地的景象時，咩咩驚呆了。

與想象中的落差很大，當然，不是因為那裡很窮很破，而是因為——

這是網上找的圖，小編當時看到的景象就跟這差不多。

一個以“貧困”出名的小縣城，竟也蓋起了高層小區，嚇得我以為咱們中國已經趕英超美、平均收入幾十萬了。

但事實上，這裡的人均年收入不超過6000。

這個開盤不久定價近6000元每平米的建案，竟然開盤兩個小時就被搶購一空，很多前期排號的人甚至沒有買到。

人們哪來的財力購買總價七八十萬甚至近百萬的高端房產？

“現在誰還全款買房，都是抵押了，80萬的房子首付30%也才24萬，農村人在家蓋個二層小樓也要二十多萬，農村人兩口子打幾年工也就夠了，何況很多人還可以從親戚朋友小貸公司那裡借錢。”

當地老鄉一語驚醒夢中人。

原來，金融服務早已不是一二線大城市人們獨享的服務，“鄉村中產”們也早已能熟練地運用起金融杠杆了。

02

春節前看房，春節後買房，這是2018年中國“鄉村中產”興起的熱潮。

何謂“鄉村中產”？

他們要麽在農村是種田大戶、作坊式加工廠的老闆，要麽常年在外務工或經商。當然，除了長三角和珠三角等極少數經濟發達的農村外，絕大多數的“農村中產”，都是在外務工或經商為主。

“鄉村中產”賺錢不易，他們常年奔波，省吃儉用，賺的都是辛苦錢。

雖說是“鄉村中產”了，收入也遠比城市中低收入階層高得多，但是，生活品質卻遠遠不如城市中低收入階層。

畢竟，城裡人的社保更健全（養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險），孩子的教育環境也比鄉村好得多。

這些“鄉村中產”買房，大都是所在的縣城、或者地級市，手頭不是太寬裕的，選擇在縣城買房，手頭特別寬裕的，則會選擇在地級市買房。

至於能在大城市甚至一線城市買房的，那都是鄉村土豪，不在咱們本文討論的範圍之內。

03

現在的農村，在縣城有套房、再有輛車，已經成為男方娶親的標配。

縣城或地級市的房子，年年有人買，但是，遠遠不如今年這麽狂熱——

在前兩年一二線城市房價瘋漲的推波之下，在三四線城市也慣用棚改戶現金補償的助瀾之下，在今年的春節，除了“國家級貧困縣”之外，超過90%的縣城，應該都勝利完成房地產去庫存的艱巨任務了。

包括縣城和部分地級市我國廣泛的三四五線城市，在這一波“鄉村中產”的購房狂潮之下，房地產是去庫存了，不僅是去庫存了，而且還是房價超級大漲地去庫存了，這對於地方政府和開發商來說，是個多麽值得祝賀的事啊。

小編的家鄉——東南某省會城郊，2017年的房價（均價）才6000元左右一平方米，現在飆升到8500元出頭——往前再推三年，當地房價的走勢是，2014年均價4000元一平米，2015年跌到3500元左右，2016年反彈到4500元上方——然後，從2017年初開始，一路向上，直到現在的8500元上方。

地方政府和開發商是開心了，他們終於解套了，並且還大賺特賺了。但是，在這一波房價高峰搶房的“鄉村中產”，這有可能終生被套了，這一波縣城搶房潮，是一次對“鄉村中產”的致命收割！

04

為什麽這麽說，我僅做三點討論。

1、人口

房價短期看政策，中長期看人口。

短期政策有許多，貨幣政策了，調控政策了，信貸政策了，棚改戶現金補償政策了……

但是，這些，除了對賣房者有影響外，對剛剛買房的，卻已經是暫時過去式，你剛買房一個月、二個月，難道馬上就賣房，好賣嗎？

房價的中長期走勢，關鍵還是看人口。你的人口增長了，你的人口流入多了，住房需求自然上升了，當地房價就能托得住，就能漲得起來。

但是，如果你的人口減少了呢，你的人口流出了呢，房價自然托不住，自然得跌下來，住房的需求下降了嘛。

講了這個道理。我們再看廣大縣城（或者三四五線中小城市），最近幾年的居民人口雖然沒有減少，也基本沒有增加，但是，常住人口卻大大地減少了。

原因何在？

我國縣域經濟的產業結構，以傳統加工製造業為主，現在傳統產業不行了，更多的人只能湧向一二線大城市去謀生、去賺錢，畢竟，大城市有現代服務業，對就業人口的容納太空更大。

2、供地

相比於一二線城市的人多地少，廣大的三四五線城市，卻是人少地多。

說說我家鄉的縣城（薑堰，現已改為區），面積是927平方公里，常住人口79萬，對比二線城市南京的鼓樓區（面積是53平方公里，常住人口130萬），不比不知道，一比嚇一跳，薑堰土地面積是南京鼓樓區的17倍，人口卻僅是其60%——南京鼓樓區的人口密度，是我家鄉縣城的28倍多。

大城市的人口仍在持續增長（北京和上海的限購、限戶籍除外），而土地面積卻是固定的，常住人口增長，最厲害的還不是南京（最近三年，每年增長2萬人左右），而杭州和成都的常住人口增長，最近三年，每年增長分別為10萬人和20萬人左右。

全國經濟比較落後的東北和西部地區，我們不討論了，討論起來，結果會更嚇人。

僅舉例山西的長治和湖南的湘潭，這兩個中部省份的地級市，長治市的面積是1.39萬平方公里，有兩個上海市那麽大，湘潭市的面積是5006平方公里，也有兩個半深圳市那麽大。

但是，人口呢？長治的常住人口是344萬人，湘潭的人口是284萬人（相比10年前，還減少了近10萬人），上海和深圳的人口密度，差不多是長治和湘潭的16—20倍。

這說明了什麽？

絕大多數三四線城市的房地產，是毫無價值的，更不是說小縣城了，那麽多的土地供給（房價不漲不供給，房價一漲必供給），相對那麽少的人口，幾乎是可以無限供給的——只要願意，小縣城幾乎可以給每個當地居民，提供一幢樓的土地。

3、房產稅

這幾天的兩會，房產稅又提了出來，時間點差不多是2020年。

有人會說，小編你頭暈了嗎？房產稅是以總房價為基數，大城市的房價高，被征稅也多，小城市的房價低，被征稅也低，明明是大城市更受傷啊！

我沒有暈！說說道理。

房產稅的征稅多少不重要，關鍵是你能不能轉移出去。

大城市本就人滿為患，更何況，廣大鄉村的年輕人、三四五線中小城市的年輕人，還在一波又一波地往大城市湧。

未來大城市的房產稅，是可以轉移出去的，轉移給租賃人群，即使是自住，只要房產稅開征，大城市的房價也會配套上升的，因為，說到底，人多有需求。

而小縣城呢，廣大的中小城市呢，不要說這一波又蓋了這麽多房子，又賣了這麽多房子，還要再蓋更多的房子，但是，說到底，你人少啊，人又少，房子又多，你租給誰？沒有租，沒需求，空著還要收你房產稅，不管你基數有多低，關鍵你轉嫁不出去，你得自己承擔。

說到這裡，不知道大家還記得不記得，早在10年前，美國的底特律，一套房僅賣1美元，還沒有人要——為什麽？

底特律是美國曾經的汽車之城，但是，最近10多年，汽車產業衰敗了，呆在底特律，你很難找到合適的工作，人口大幅度流失，住房的需求大幅度減少了，沒有住房和租房的需求，你就是白送也沒人要，畢竟還要交稅嘛。

05

再回過頭來說點別的，最近幾年，能很明顯地感覺到創業的勢頭減弱了，而且宣傳報導的力度也減弱了。

當然，這個事情早就在幾年前就說過，讓一群大學生去創業那就是胡扯，只能賠個精光。

但是除了這個原因之外，還有一個重要原因也讓不少人選擇了拒絕創業，那就是房價上漲速度太快了。

有人說，過去房價上漲速度也快啊！

可是大家還是該幹什麽就幹什麽。呵呵，那不一樣，過去是一二線城市房價一直上漲，三四線城市的房價跟著上漲。

但對於普通人來說，這些城市的房價不管怎麽上漲，我們都沒有太多的實力去購買。

因為，門檻實在是太高了，就憑著小縣城那點工資水準，積攢一年連北上廣一平米都買不起，何苦去想那麽不靠譜的事情呢？

在外做夢，不如回家種田。

可是時運不濟，小縣城的房價也開始水漲船高，這下又負擔不起了。

同時，三四五線小城市的二手房交易市場十分缺失，區位優勢不佳、人口持續大量流出，房子卻依然在一間接一間地造，導致三四線剛需客戶沒有購買二手房的習慣。

所以大量想要購房投資的朋友，根本沒有管道脫手，從而陷入困境。

哀歎，廣大的“鄉村中產”，這一波小縣城樓市狂歡對你們的致命收割，歷史將證明，這是極度殘忍的。