三四線城市房價迎來最後一漲？

作者：三尺寒（肖磊看市特約作者）

摘要：在收入水準停滯、人口老齡化，以及資源繼續向更集中的大城市群流動之際，短暫的政策性澆灌，對三四線城市的房價可能僅僅是一劑強行針。

2019年1月，中國央行累積向市場淨投放各類短、中、長期貨幣流動性，總計規模超過2兆人民幣，真正實現了中國貨幣供給的“好采頭”。為何會如此主動積極的釋放貨幣流動性呢？我們認為，其主要目的還是為了刺激經濟，努力保持中國經濟能夠繼續實現中高速發展。

2018年第四季度的中國消費數據出現同比增速下滑，這引發了市場對中國消費降級的猜測。但我們認為，雖然2018年中國汽車的實際銷售出現量價齊跌的現象，但中國房價卻保持著整體的價格堅挺。中國樓市執行著嚴格的房地調控政策，而且是“限買”不是“限賣”，這本應是滿足剛需，限制炒房的，是會壓低房價的，可現實確是剛需群體們在不停的買入房產並維持房價堅挺，甚至在二三四線城市更多的保持著持續的房價小幅上漲趨勢。顯然，中國消費並沒有降級，而是消費結構和需求導向的新變化，新趨勢。

當然，以河北燕郊為代表的一線城市周邊“環城樓市帶”，出現明顯的高房價泡沫破裂也屬正常，畢竟一個小小的工農業縣城，僅僅因為離一線城市不過百公里上下，就炒出一兩萬的超高房價，確實是偏離的了“房住不炒”的真實世界。

我們認為，中國一線城市受困於超高房價的製約，即使後續的市場剛需群體依然龐大，但多屬於外省戶籍的務工人員。這些人能夠成為有能力、有資格的新增購房群體人數是非常有限的，反而會因為一線城市功能疏解，而不得不出現常住人口下降，住房需求減少，二手房供給增加的現實。因此，中國一線城市的超高房價難以維持太久，會繼續保持緩慢回落的整體態勢。

中國二線城市主要是各省會城市和幾個熱點城市，房價多為本省或本地區最高的城市。因為人口集中，產業豐富，又是交通和文化中心，因此，城市人口多已達到飽和狀態。同時，曾經一度熱炒的二線城市房價收入比（總房價與家庭年收入）也已經達到10以上，遠高於4——6的合理區間，不再吸引剛需們追高購房。所以，二線城市房價也難有明顯上漲跡象。

我們認為，中國三四線城市房價更具有上漲空間。這一類城市群體主要集中在大城市周邊，同時下屬行政區內又有大量農業居民人口。因為中國城市化進程還在加速進行中，農業現代化和產業化將全面普及，農村空心化越發嚴重，農村教育逐漸向所屬城市並攏，這些未來發展趨勢，最終會引發一場中國三四線城市人口爆發式增長的浪潮。

結合中國農村的改革方向，我們預測，未來中國農民宅基地將以城市住宅的方式進行置換，保留農民耕地使用權，鼓勵有償轉讓或並入農業生產合作社，並將退出的農民宅基恢復為耕地，置換城市擴張所佔用的耕地面積，實現中國耕地總面積不減，但城市擴張還能科學有序進行的良好發展目標。

惟有如此，中國農村空心化問題、高投入低產出問題、生活汙染不能集中處理問題，醫療教育不完善等問題才能真正解決。並在節約大量耕地、土地的基礎上，實現撤村並鎮，增加三四線城市人口，減少對中國幾十萬村級部門的基礎設施投資，集中資金發展三四線城市綜合居住環境的巨集觀調整目標。

正因如此，我們認為，中國在2019年初的超寬鬆貨幣信號，表明中國將加快對農村問題的解決，從而也支持三四線城市發展，這為三四線城市房價還將繼續上漲提供有力支撐。但也可能是三四線城市房價的最後一漲，在收入水準停滯、人口老齡化，以及資源繼續向更集中的大城市群流動之際，短暫的政策性澆灌，對三四線城市的房價可能僅僅是一劑強行針。

文/三尺寒

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