中旅集團去年43.62億淨利顯虛胖 旅遊地產屢敗屢戰

　　中旅集團去年43.62億淨利顯虛胖 旅遊地產屢敗屢戰

　　中旅國際小鎮已開發項目外圍的大片荒地一角 每經記者 李少婷 攝

　　中國旅遊集團有限公司（原中國港中旅集團公司，2016年中國國旅集團有限公司整體並入改為現名，為便於理解，改名前後統一簡稱中旅集團）在旅遊地產開發上具有資源優勢，打造了“海泉灣”系列品牌，並將中旅國際小鎮作為其旅遊地產的代表性產品之一。

　　隨著多個海泉灣項目被中央巡視組通報和中旅國際小鎮的長期虧損，這家坐擁旅遊央企資源的企業在旅遊地產領域可謂“屢敗屢戰”，而同期起步的部分旅遊地產嘗鮮者如今已走在前面。

　　讓中旅集團難以割捨的是地產業務帶來的“利潤平衡術”，在割捨了早年的鋼鐵業務之後，主營低毛利旅遊主業的中旅集團對地產和金融業務的重視不難理解，而這兩項業務也成為重要利潤支柱。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，中旅集團2017年取得超40億元淨利潤，不過其歸屬於母公司所有者的淨利潤為14.55億元，同比下滑了24.05%，其中還包含數億元的其他收益和營業外收入。

　　旅遊地產曾被要求整改

　　中旅集團官網介紹，該集團是國務院國資委確認的以“房地產開發和經營”為主業的16家央企之一，地產業務起源於20世紀80年代中期在深圳投資開發的華僑城片區，建設了“錦繡中華”、“中華民俗文化村”和“世界之窗”三大旅遊景區及配套物業。

　　作為旅遊資源優勢突出的企業，中旅集團將“旅遊地產”作為其地產發展的方向和目標。旗下上市公司香港中旅亦在其2012年年報中明確“旅遊目的地開發加旅遊地產”的發展方式。

　　中旅集團（當時為港中旅集團）2008年企業債券信用評級報告中顯示，2005年以來中旅集團積極進行土地儲備戰略布局，主要集中在珠海海泉灣、沈陽棋盤山風景區、鹹陽關中溫泉度假城、蘇州工業園區、青海即墨鎮溫泉項目等，為公司旅遊及房地產業務拓展了發展太空，為房地產業務的可持續發展提供了有力的保障。

　　以中旅集團景區業務主要產品之一“海泉灣”系列為例，珠海海泉灣度假城、鹹陽海泉灣度假城分別於2006年初和2008年底對外營業。2011年，該公司完成了珠海海泉灣二期項目規劃和軟地基處理工程的招標工作，基本完成了鹹陽海泉灣旅遊地產項目的規劃方案報備工作。

　　另外，聚豪高爾夫球會（球場於2017年11月關停）是國內最早開辦的高爾夫球會之一，也是中旅集團景區業務主要部分之一，香港中旅2012年年報顯示，球會小規模旅遊地產項目總體規劃的報批手續正在辦理，並開始前期產品策劃等工作。

　　2016年1月，中共中國港中旅集團公司黨委巡視整改情況的通報（以下簡稱“通報”）指出，珠海海泉灣、鹹陽海泉灣、聚豪會地產項目、青島海泉灣、沈陽棋盤山、雞公山等項目嚴重虧損，中旅集團“組織相關企業認真研究制定止損和退出方案，加速推進整改工作”。

　　按照2016年1月整改通報，嚴重虧損項目的止損和退出方案包括：鹹陽海泉灣項目於2015年在北京產權交易所正式掛牌，擬以市場評估價出售鹹陽海泉灣公司83.72%股權及債權。但根據香港中旅2017年年報，鹹陽海泉灣有限公司89.14%股權仍在香港中旅上市體系內，還因持續表現不佳被作減值評估。

　　值得注意的是，在對巡視問題的整改中，中旅集團曾提出，決定從2016年開始，由集團戰略發展部牽頭，成立投資後評價工作小組，每年抽取1~2個重大投資項目進行投資後評價，在全集團分享投資後評價的成果，在實踐中不斷提升集團投資管理的科學化水準，堅決杜絕“屢投屢敗、屢敗屢投”問題再次發生。

　　去年歸母淨利同比下滑24.05%

　　值得注意的是，從目前中旅集團的業績來看，去年43.62億元的淨利潤，同比略增7%左右，但因存在大量聯營企業，其歸屬於母公司所有者的淨利潤為14.55億元，而這一更能客觀反映其利潤水準的數據同比下滑了24.05%。這是由於2016年到2017年，中旅集團營業成本大幅增加，銷售費用增長45%達到51.26億元，資產減值損失達24.47億元。

　　中旅集團2017年還新增約9億元其他收益，主要來源即8.3億元的球會土地置換收益，這些都直接推高了其淨利潤。在中旅集團的評級報告和年報中，其並未列示出更客觀反映主營業務盈利能力的扣除非經常性損益的歸母淨利潤。

　　旅遊地產作為中旅集團的主業之一，近10年來地位不斷得到提升。

　　2008年時，房地產業務雖然也是中旅集團的主業之一，但鋼鐵板塊營收佔據絕對主導，達到60.82%，房地產業務與發電業務等一同被歸為其他收入類別，收入佔比僅佔3.3%。至少從2011年起，旅遊地產被劃為中旅集團旅遊業務板塊內單獨一項，但鋼鐵板塊營收仍居於主導地位。

　　靠鋼鐵賺錢曾使得中旅集團被質疑主業不清晰，中旅集團直到2015年底才宣布退出鋼鐵業，2016年7月的跟蹤評級報告顯示，中旅集團2016至2018年計劃投資主要是集中在旅遊綜合資源、房地產和金融板塊等，分別計劃投資98億元、92億元及92億元。

　　另一方面，諸多虧損項目並未影響中旅集團旅遊地產業績增長。《每日經濟新聞》記者注意到，中旅集團在整體運營效率不佳的情況下，多採用出讓經營權及項目控股權，既可以一次性兌付土地溢價，又能夠降低未來的經營風險，而近期出讓控股權的港中旅（沈陽）置業有限公司（以下簡稱沈陽置業公司），采取的亦是這種方式。

　　而從利潤貢獻上來看，剝離鋼鐵業務後，中旅集團主營業務部分對金融和旅遊地產的倚重度提升。其中2016年，旅遊地產業務毛利佔主營業務總毛利14.29%，金融佔總比18.83%，2017年，旅遊地產佔總比15.64%，金融佔總比18.37%。

　　“旅遊行業利潤很薄，我們希望通過地產來平衡一下投入產出關係。”《中國房地產報》2016年報導援引時任港中旅副總裁傅卓洋的話稱。

　　入局早資源多卻已落後同行

　　不過，由於擁有稀有的土地資源，中旅集團通過項目出售或者合作開發可以在利潤回報上“事半功倍”。

　　以沈陽賽特奧萊一期為例，2015年12月，王府井方面出資5.6億元買下物業持有公司，盤活了閑置低效資產，沈陽項目實現扭虧為盈。珠海海泉灣二期，中旅集團以評估值約4.03億元的地塊出資，佔與恆大合資公司的49%股權，合資公司成立後可錄得約0.56億元的一次性稅後收益，此後地塊開發的利潤中旅集團按比例分享。中旅集團2017年財務報告顯示，球會土地置換收益約8.3億元。

　　作為旅遊行業內最大央企，中旅集團擁有一般地產企業無法比肩的旅遊資源優勢。中旅集團也多次在其跟蹤評級報告中表示，其地產加旅遊的獨特開發模式，能夠滿足地方政府提高城市形象、創造經濟效益和社會效益等多方面的綜合需要，從而為公司獲得稀有土地資源創造有力的條件，其形成的優勢就是較低的土地成本和獨特的旅遊地產產品。

　　梳理中旅集團近三年跟蹤評級報告，截至2017年3月底，中旅集團土地儲備量為388.13萬平方米，截至2016年3月底，其土地儲備量為398.43萬平方米，截至2015年9月末，其土地儲備量為180.22萬平方米。

　　即使在旅遊地產上土地資源儲備充足，中旅集團目前仍在為此前嚴重虧損項目做善後處理工作，其作為旅遊企業的資源優勢未能延續至運營階段。相較之下，中旅國際小鎮項目周邊旅遊地產品牌迅速聚攏，碧桂園、恆大集團、保利集團等知名地產商落地棋盤山區域內。從中旅集團進軍旅遊地產的時間和擁有的旅遊資源來看，其可謂坐擁優勢資源卻“起大早趕晚集”。

　　由於旅遊業的回報是“細水長流”，而地產業務的回報較高，出於平衡利潤等目的，旅遊地產會受到旅遊企業的青睞。

　　中國旅遊協會休閑度假分會秘書長曾博偉對《每日經濟新聞》記者分析認為：“做旅遊比房地產更費力，但是還不如房地產掙錢，這是個矛盾點。”曾博偉表示，純粹的旅遊項目不容易做。

　　“華僑城是比較典型的，它一直想把自己定位成文旅企業，但還是會有很多地產的項目。”曾博偉說，一般選擇先通過做旅遊項目把人氣炒起來，由此無形中提高了周邊地塊價格，從而獲得更大的利潤太空。

　　而地產商開發旅遊地產在融資能力和資金實力上更具優勢，但是容易出現“簡單重複”，旅遊地產的特色開發比較困難。近兩年跟蹤評級報告內，中旅集團坦言，與國內大型房地產商相比，公司在規模、品牌特色、均衡發展、區域發展等方面還存在較大差距，整體競爭力有待提高。

責任編輯：李鋒