複星旅文項目賣房凶猛，房企進軍文旅需防“偷梁換柱”

盤和林

複星旅遊文化集團（下稱“複星旅文”，01992.HK）12月14日將在港交所主機板掛牌上市。據媒體報導，複星旅文虧損難快樂，資金鏈緊繃，文旅項目賣房凶猛，在重資產項目上採用了“旅文+地產”的模式。三亞亞特蘭蒂斯項目還包括棠岸地產配套，包括1004個可銷售住宅度假部門（197個別墅及807套度假公寓）。截至今年6月底已出售966個部門，待確認的銷售金額達到69.89億元。

房地產是複星集團發家的兩大產業項目之一，不難看出，複星旅文依然沒有擺脫地產的模式。值得關注的是，今年以來，地產巨頭紛紛進軍文旅項目。

11月5日，富力文化旅遊發展有限公司（富力文化旅遊）在海口市注冊成立，該公司注冊資本為1億元人民幣，其經營範圍包括以自有資金對旅遊業、房地產業、文化、影視、養老項目投資；旅遊項目的開發、建設等。不僅是富力，今年以來，包括碧桂園、保利地產、融創在內的各大房企紛紛加大對文旅產業的布局力度。

伴隨著巨集觀政策的把控和房價的階段性見頂，房地產企業紛紛尋求轉型，實現多元化發展。而文旅產業則成了各大房地產企業新的“戰場”，據了解目前已經有超過1/3的百強房企進入到了文旅產業。

目前我國文旅產業主要包括：主題遊樂、景點依托、文旅小鎮、度假酒店，綜合市場的飽和程度和盈利前景，目前主題遊樂、文旅小鎮成了房地產企業的“香餑餑”。

房地產企業扎堆進軍文旅產業首先與市場的導向是分不開的，蘇寧金融研究院聯合國家金融與發展實驗室在南京發布的《中國居民消費更新指數報告（2018）》顯示，我國居民消費更新綜合指數加速攀升，從2013年的0.341上升至2018年的0.376。品質消費和個性消費成為新的消費發展趨勢。

同時如今在城市生活的人，每天似帶著鐐銬在奔跑，被壓力裹挾著行走，“逃離城市”成為新的消費潮流，2016年7月1日，住建部、國家發改委、財政部聯合發布通知，提出到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。政策導向意味著產業發展處於政策紅利期，作為政策導向極強的行業，房地產商自然“尋味而行，緊隨其後”。

除此之外，就行業自身發展的階段看，當行業發展到一定程度時，必然會實現產業的融合，經濟學上稱之為：產業整合。所謂產業整合指的是為了謀求長遠的發展，企業之間跨空間、跨地域、行業的合作，進行生產要素的重新配置和整合，以提升企業的市場競爭力。

需要注意的是，所謂的文旅地產指的是“文化+旅遊+地產”的創新發展模式，是屬於企業多元化經營的範疇，而多元化的經營實現的一個非常重要的經濟理念就是“範圍經濟”，即：當一個廠商同時生產多種產品，要比不同廠商分別生產其中一種產品的成本低時就存在著範圍經濟。

如今不少的房地產企業蜂擁進入文旅產業，背後的邏輯是，打著文旅的旗號，低價拿地但是做的還是地產的營生，這事實上就違背了多元化經營的初衷，失去了提升行業經濟效率的意義。從公開披露的資訊，我們不難看出複星旅文依然靠“賣房凶猛”，本質上仍然是以地產為重要盈利點。

不得不提的是，文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，雖說文旅地產的發展是想實現地產和文旅的互哺，但是難保房地產商不打著文旅的幌子，在此契機拓展自己的融資管道，讓房文旅產業變成房地產企業的“雪中炭”和踏板，只能形成事實上的旅遊拉動地產。

地產旅遊市場規模大是事實，但是我國文旅地產在學步階段也是事實，文旅產業的專業性較強，項目主題的建立與規劃都需要專業技術的支撐，除了是否能夠形成事實上的地產和文旅的互補，旅遊地產的後期運營也是另一個我們需要關注的問題。

竊以為，文旅地產，最本質的核心是“文旅”而非“地產”，如果脫離了文化的加成，那麽與商業地產就別無二致了，也失去了發展文旅地產的初衷。房地產大舉進軍文旅行業從行業發展規律而言是大勢所趨，在當前傳統住宅地產和商業地產遇到發展瓶頸的現實下，地產行業必須窮則思變，但是房企大規模進軍文旅行業究竟能否脫離地產思維，筆者認為還需現實實踐的檢驗。

不過在產業融合的初期，若要最終真正實現實體地產和文旅產業的“聯姻”，需做好引導工作，將文化實體化，將傳統地產淡化，以防止經濟主體行為的扭曲，避免某些企業企圖通過文旅的名號，“偷梁換柱”獲取相關的政策紅利，導致經濟效率的損失。

但願上市以後的複星旅文不再“賣房凶猛”，而是成為一家真正的文旅公司。（作者系應用經濟學博士後)