簽了合約付了款，突遇珠海限購政策；說好的抵押，碰上了貸款利率上浮；買來的新房延遲過戶，卻牽出來法院查封；去村裡買自建房，竟引出來麻煩事……年底是購房旺季，珠海鬥門法院昨日向社會公布四起房屋買賣糾紛典型案例，給將要購房的你一個提醒。
案例1
房款交了，卻突遇限購
潘某是上海人，被珠海碧水藍天的自然環境吸引，決定來珠海投資房地產。
2017年3月2日，潘某與珠海市鬥門區某開發商簽訂《一手房認購書》，約定潘某從該開發商處購買一套建案。合約簽訂當日，潘某支付了部分購房款60.8萬餘元。
不料2017年4月8日，珠海頒布了限購政策，導致房屋無法過戶，房屋買賣合約不能繼續履行。開發商要求扣除違約金後才能退還購房款，潘某不同意，遂將開發商起訴至鬥門法院。
案件審理過程中，經法院主持調解，雙方當事人自願達成協定，由開發商向潘某退還購房款60 .8萬餘元並支付利息1.3萬元。
法官說法：
故意隱瞞或誘導買房要賠損失
房屋買賣合約簽訂後，因房地產調控政策導致無法辦理房屋登記的，屬於因不可歸責於當事人雙方的事由導致合約不能履行，雙方都可以解除合約。
一方請求另一方承擔違約責任或者適用定金罰則的，不予支持。但是有兩個例外情況：一是房地產調控政策實施後，一方當事人故意隱瞞或者虛構事實，或者明知另一方當事人的條件不符合政策要求仍誘導其簽訂房屋買賣合約的，另一方當事人因合約無法履行請求解除或者撤銷合約，並要求對方當事人賠償損失的，可予支持；二是因一方當事人遲延履行，致使房屋買賣合約受房地產調控政策影響無法繼續履行，守約方請求解除合約並賠償損失的，應予支持。
案例2
簽了購房合約，碰上利率上浮
2018年3月16日，賀某與珠海某投資有限公司簽訂建案預售合約，約定賀某購買投資公司開發的建案，並由賀某自行辦理抵押貸款手續，逾期未辦妥應一次性向投資公司支付剩餘購房款，一方違約的須按該建案總價款20%支付違約金。
在簽約現場，賀某與投資公司工作人員通過電話向銀行了解到當時房貸利率為基準貸款利率上浮10 %，同時賀某簽收了《抵押指南》，內容明確提示“購房貸款要求及期限、額度、利率等可能會有變動，最終以銀行的最新政策及最終批複為準”。
合約簽訂後，賀某向某銀行申請抵押貸款，銀行審核其資信情況後，決定以基準貸款利率上浮15%批準貸款，賀某認為貸款利率太高未辦理貸款手續，也沒有向其他銀行申請貸款。投資公司要求賀某一次性支付剩餘購房款遭拒後，將賀某起訴至鬥門法院，請求解除合約並要求賀某支付違約金23.6萬餘元。賀某認為，受限購政策影響導致銀行房貸利率上浮，是不可抗力，其經濟上確實無力承擔上浮後的貸款，故不同意支付違約金。
法院經審理認為，貸款利率的上浮是銀行根據自身經營需要和賀某具體情況提出的訂立貸款合約的具體要求，投資公司已在《抵押指南》中明確提示貸款風險，且貸款政策的變化並不導致賀某喪失貸款資格，因而不屬於不可抗力，賀某應承擔違約責任並支付違約金。
法官說法：
房貸利率上浮，不能成拒絕履行合約的理由
根據《中華人民共和國合約法》第117條規定，因不可抗力不能履行合約的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。但這裡所稱的“不可抗力”，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況，其認定是有嚴格限定的。
房貸利率的上下浮動，是普遍的市場現象，並非不可預料。本案中，賀某面對房貸利率上浮可以選擇一次性付款或接受較高貸款利率，故以房貸利率上浮為由拒絕履行合約，應承擔違約責任。
案例3
遲延辦理過戶，竟遭業主抵押
2016年2月16日，艾某與孔某雙方簽訂房屋買賣合約，約定孔某將位於珠海鬥門某小區房屋轉讓給艾某，房屋總價款70萬元分兩期支付，第一期在合約簽訂當日支付51萬元，第二期在房屋過戶後三日內支付19萬元，合約訂立後30日內雙方辦理房屋過戶手續。同日，艾某向孔某支付了房款51萬，孔某將房屋實際交付艾某使用，但一直未按約定辦理過戶手續。
艾某入住房屋後，購買了新家具，辦理了寬頻網絡，還交納了物業費、水電費。艾某覺得，雖然房屋沒有過戶，但自己已交付大部分房款，也實際佔有該房屋，房屋已經屬於自己，孔某不配合過戶不屬於自己的過錯，故一直沒有采取法律途徑要求孔某履行合約。直至2018年5月11日，艾某才訴至鬥門法院請求孔某協助辦理過戶登記。
經查，孔某先後於2017年2月16日、2017年9月11日將該房屋抵押給銀行和小額貸款公司貸款，且因欠付債務，房屋已被蘭州市某法院查封，目前已無法辦理過戶登記。艾某因此變更訴訟請求為解除合約，並要求孔某退還購房款51萬元和賠償違約金4萬元。合約解除後，艾某最終不得不退還已經入住的房屋。
法官說法：
遲延辦理過戶登記存風險
根據《中華人民共和國物權法》第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
本案中，艾某和孔某簽訂房屋買賣合約後，一直沒有辦理過戶登記手續，因此房屋的所有權仍然屬於孔某，房屋被查封、抵押都可能導致法院無法判令孔某協助辦理過戶登記。這種情況下，艾某可以變更訴訟請求為解除合約、退還購房款並追究違約責任，若艾某仍堅持請求辦理過戶登記，法院將駁回艾某的訴訟請求。
案例4
購買村自建房，引來麻煩事
2014年1月6日，陳某和余某簽訂《房屋買賣合約》，約定陳某以25.85萬元購買余某在珠海市鬥門區某村建設中的一幢八層樓房中的一間90平方米房屋。
當日，陳某向余某交付首期購房款8萬元。實際上，陳某和余某均不是該村村民，余某建設房屋所在的土地系村集體所有的宅基地，該宅基地上確實獲準建設房屋，但建設規劃許可的樓高只有三層半，余某建設房屋因超出該標準被政府機構責令停工，導致余某無法向陳某交付購買的房屋，陳某遂將余某訴至鬥門法院。根據法律規定，案涉房屋買賣合約系無效合約，余某應退還購房款。
法官說法：
非村民購買合約無效
《中華人民共和國土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。根據上述法律規定和“房地一體”的物權轉讓原則，非村集體成員購買建設在農村集體土地上的房屋，其房屋買賣行為無效，依法應當返還房屋、退還購房款並分擔損失。
本案中，陳某並非村集體經濟組織成員，案涉房屋的買賣合約違反了法律強製性規定，應屬無效，因該合約取得的財產應當予以返還，並由雙方按照過錯分擔損失。故余某收取陳某的8萬元款項應當予以返還，並賠償因合約無效給陳某造成利息損失的50%。
采寫：南都記者 袁平峰
通訊員 馬雁峰 鍾毅瑜
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室