成本高回報率低，輕資產模式下長租公寓機構的生存法則

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南都訊見習記者黃冬豔市場潛力巨大，卻始終未能找到盈利模式，這仍舊難以解決的矛盾，可以說是目前長租公寓領域的最大痛點。而去年以來，長租公寓領域不斷傳出並購、爆雷的消息也預示著行業洗牌正逐漸加劇。但與房地產企業此前“沒有規模就沒有話語權”的洗牌邏輯不同的是，規模並非長租公寓企業能否繼續生存的最重要因素。

近日來自北京的樂乎公寓南下深圳舉行5周年夥伴大會，順勢透露接下來的發展規劃，參與該次大會的行業專家，也由此圍繞長租公寓的市場現狀和未來發展趨勢進行了一番探討。

有人認為，長租公寓目前仍是一片“鹽鹼地”，離成為“沃土”還有很長一段時間；還有聲音指出，長租公寓未來會進入兩極分化的態勢，既會出現少數幾家頭部企業繼續引領行業發展，也會有很多小規模的長租公寓運營機構活得很好，中型機構則是“活”得最為艱難的。如何在尚未找到盈利模式的情況下，通過發掘租賃場景下的非租收入，也成為各大長租公寓機構深思的問題。

長租公寓為何不賺錢？

將長租公寓市場形容為“鹽鹼地”的，是來自貝殼研究院的名譽顧問楊現領。儘管長租公寓在國內興起的時間不長，也有政策加持，大大小小的長租公寓機構如雨後春筍般出現，但一路走來，能生存超過5年的企業並不多，因經營不善被收購或淘汰的不在少數。2019年仍被認為會是長租公寓領域持續洗牌調整的一年，在盈利模式尚未明晰的前提下，各大長租公寓機構需要面臨的市場競爭壓力不言而喻。

事實上，長租公寓的市場需求和行業發展潛力是毋庸置疑的，但無論是房企還是專業的運營機構，卻始終在“吐槽”長租公寓不賺錢，在楊現領看來，國內長租公寓之所以一直未能找到盈利模式，企業生存艱難，最主要原因在於兩方面：租金回報率低、資金成本高。

雖然去年長租公寓機構一度因為推高租金被口誅筆伐，但實際上，目前及未來很長一段時間內，因為長租公寓的主力客戶群即都市新白領所能承受的整體租金水準有限，尤其目前經濟大環境低迷的情況下。而隨著市場競爭加劇，房源獲取成本越來越高，長租公寓租金回報率低的問題或更加凸顯。

另一方面，長租公寓行業的發展離不開資本的支持，該資金成本相對租金回報而言卻是偏高的。綠城前執行董事曹舟南就曾在2018年初的業績會上向媒體“訴苦”，表示現階段長租公寓的投資回報率約2.3%，但融資成本普遍在5.7%左右，因為很少有銀行機構能夠提供成本在2.3%以下的貸款，因此旗下長租公寓尚未開始運營就直接虧了3個點，綠城也因此沒有大範圍擴張，主要利用獲取的地塊中自持部分的面積做長租公寓。

長租公寓的投資是長期的，盈利周期長，而投資該領域的資金卻是高成本且短期的，這就導致了“短債長投”的現象，去年曾頻頻傳出的少數長租公寓機構爆雷事件，原因便是如此。

不過，房東東學院創始人全靂指出，現階段長租公寓盈利能力確實很弱，甚至直言“如果想要賺錢就不要進來。”但長租公寓柯獲得穩定的現金流，未來可憑此獲得發行公募REITs的機會。值得一提的是，基於越來越多的銀行、保險等金融機構被允許介入長租公寓領域，還開始有公募融資的試點，全靂認為未來長租公寓領域的資金成本可能會因此有所降低，並不會缺資金，最缺的是管理和運營能力。

企業規模選擇：大B還是小B

關於長租公寓的爭論，除了賺不賺錢，還有一點就是規模的選擇。目前國內長租公寓領域，除了房企旗下的長租公寓板塊，規模較大的專業機構就是自如、蛋殼、魔術方塊、樂乎等，其他更多屬於零散的中小型甚至個人機構。

樂乎公寓創始人羅意表示，長租公寓整體供給是去中心化和去資源化的，而中小型長租公寓機構是未來的供給主流，主觀能動性較強，運營效益上更為有效，不會被大型企業吞並。

但楊現領認為，小規模機構並不能產生規模效益，大的企業可以擁有更多的穩定現金流，達到一定現金流規模就可以發金融產品。且企業規模達到一定程度，才可以有效地分散管理、系統、行銷等費用，建立盈利空間。

而房東東學院創始人全靂則以其做過一個統計來論證其未來長租公寓行業品牌機構集中度將進一步提高的觀點。2017年10月份，全靂統計的國內管理規模2000間以上的公寓機構總數為280多家，到今年卻僅有180余家。

為此全靂強調，現階段長租公寓機構要贏得競爭，取決於兩種資源獲取能力，一是土地和物業獲取能力，二是低成本的長線資金。對於中小型規模的公寓企業，為了避免更大的風險，全靂認為不應該再擴大規模，而是通過減少人工提升效益，同時降低閑置空置率，甚至考慮轉型或轉讓。

歸根結底，小規模的公寓企業或者說“二房東”，只靠租金差獲得收入維持運營，或許會有部分被淘汰，但多數並不會被大品牌並購，但當規模繼續達到1000間乃至2000間以上，即便日常的管理運營等也需要更大的人力和資金投入，風險也會隨之遞增。

對於大規模的品牌型機構而言，則更重要的是提升資產管理運營能力，同時在盈利模式尚未明晰時，發掘更多租賃場景下的非租收入。

輕資產是未來大趨勢

輕重資產分離，就是租賃場景下各大長租公寓機構發掘的非租收入渠道。所謂的重資產，與“二房東”的做法類似，整租下物業後改造再出租，賺取租金；輕資產則主要是品牌輸出，相對成熟、規模較大的長租公寓品牌機構，可以幫助中小型機構管理項目，或者向中小機構提供店長、員工培訓、管理系統等資源和服務，收取一定服務費和利潤分成。

目前輕資產模式被更多的認為會是未來長租公寓行業的發展方向，甚至會迎來爆發期，而向該模式擴張的企業和機構也確實越來越多。不過，如魔術方塊公寓、蛋殼等機構，採用的是輕重並舉的策略，另外以樂乎公寓為代表的，則更多傾向於輕資產擴張。

據了解，樂乎公寓早期也是集中式公寓的“二房東”模式，慢慢成為北京市場規模前列的公司，決定邁步全國後，便逐漸將輕資產擴張確定為新的增長點。今年一季度，樂乎開始全面轉向託管運營和輕加盟相結合的發展模式，為中小公寓運營機構提供服務，著重資產管理和客戶服務。一季度內樂乎就借此快速獲得了1萬間房源，目前單月房源增長量達到了8000間左右，未來也將繼續利用輕資產模式實現擴張。

目前樂乎已在全國北上廣深、成都、武漢等12個城市落地項目，進入深圳三個月，目前已借助輕資產模式獲取了35個項目。其中樂乎託管主要為機構運營商提供公寓的一站式託管服務，定位為“城市青年社區”；樂乎輕加盟定位為“有朋公寓”，主要是中小機構加盟，樂乎則通過軟裝改造、派遣顧問、平台系統資源共享、行銷推廣等，為客戶進行品牌升級。

這樣的“加盟化”輕資產模式，實際上就是做長租公寓的第三方運營機構，也被稱為給中小機構“賦能”。樂乎創始人羅意表示，深圳長租公寓市場中小型公寓機構非常多，這也是短短幾個月內樂乎就能獲得眾多項目的原因之一。

從資產管理者到平台運營商

實際上，被越來也多機構看重的輕資產模式，除了考驗運營管理能力，對產品、資產管理、品牌等品牌綜合競爭力也提出了要求，如同此前搶奪房源一般，如何獲取中小型機構的認可也尤為重要。而提到品牌綜合競爭力，不得不說的是平台管理系統。

此前南都記者曾採訪過一位深圳小型的長租公寓管理者，雖然旗下僅100余間房源，但煩瑣事宜的管理並不少。此前該公寓管理者應用的是第三方長租公寓管理系統“蘑菇租房”，租客的租約簽訂、租金繳納、日常維修等均可通過該平台進行，大大減輕了公寓管理者的工作量。前兩年該平台為了擴大用戶量，採用的是免費使用的形式，今年初開始向用戶宣布即將對平台服務收費，具體標準視房源數量而定，平均每年從數千到數萬間不等。

為此，此前使用該平台的長租公寓機構都頗有怨言，但因為自身無法開發類似的系統，且系統管理確實比人工更為便捷有效，對於收費的行為也無可奈何。

這其實也是目前中小型長租公寓機構所面臨的痛點之一。因為自身研發管理系統，不僅前期需要巨額投入，後期的維護也需要大量的資金，並不現實，但依托於第三方機構，就意味著租客信息也需要共享。

對於較大規模的公寓機構而言，擁有自身的管理系統雖重要，但也並非易事，畢竟必將忽略難度問題，系統搭建的前期開發後期維護費用支出都不是一筆小數目。房東東學院創始人全靂表示，按其估算，自如一年的系統維護費用或許就需要近2億。樂乎聯合創始人於洪也直言：“樂乎做系統燒了不少錢。”

也正因為曾經的“二房東”經歷，讓樂乎明白開發自身平台對於繼續規模擴張的重要性，而擁有自身的管理平台後，樂乎也以此為基礎，逐漸向輕資產轉型，從一個長租公寓運營商轉變為平台運營商。

不過，對於未來樂乎的“平台運營商”定位是否會與蘑菇租房等第三方平台管理商出現競爭，羅意卻並不擔心，其認為管理系統也需要相應的管理模式配合才能獲得更高的效益，但這些是很多第三方平台管理商並不具備的，且類似平台面向的更多是小規模機構或個人管理者；而樂乎的輕加盟模式，不僅可以為中小型機構提供平台管理，還可以輸出與之相匹配的人員、房源管理等，面向的客戶群體範圍也更廣。