房企長租公寓規模座次大洗牌 萬科、龍湖、旭輝分列前三

1月31日，易居克而瑞《2018中國長租公寓排行榜》正式發布，其中最為矚目的便是房企背景公寓榜單。雖入局時間不久，但因為龐大資金和資源的支持，“房企系”公寓品牌後發製人，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列“2018房企長租公寓已拓房源排行榜”前三。其中2017年3月在成都開出首個門市的龍湖冠寓，以開業5.4萬間登上累計開業量榜首。

2018年，面對多品牌競爭、行業市場亟待規範、盈利模式不夠明晰、社會關注和輿論不斷增多等諸多因素影響下，整個長租行業充滿了挑戰和變化。

據邁點研究院監測數據顯示，截至2018年上半年，“酒店系”、“房企系”、“中介系”、“品牌系”及“國家隊”公寓企業陣營不斷豐滿，品牌數量已經超過2000家。

易居克而瑞發布的《2018年中國長租公寓排行榜》顯示，截至2018年底，已拓房源TOP3的企業分別是萬科、龍湖、旭輝，拓展房源量分別為23萬間、10萬間以及5萬間。同時，榜單也對房企已開業長租公寓房源量做了展現，排名前三的分別為龍湖、萬科、旭輝，開業房源量為5.4萬間、5萬間和1.5萬間。在集中式公寓運營商已開房源排行榜中排名前三的是魔術方塊公寓、世聯紅璞以及樂乎公寓，數量分別為7萬間、3.5萬間、3.05萬間。而針對分散式公寓運營商，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。

對比易居克而瑞2017年發布的榜單數據，各個公寓品牌的排位除了榜首穩居不動、前三有所微調外，其他公寓品牌的排位都發生了明顯的變化，尤其是在2018年大力並購的蛋殼，管理規模從2萬間激增到40萬間。而橫向對比各個派系之間的項目拓展及開業情況，有著資金和資源優勢的房企系公寓品牌不僅在整體規模拓展上獨佔優勢，在運營管理和產品服務的表現上也頗具亮點，而品牌系及中介系，整體項目開業和管理成績也非常喜人。

2018年長租公寓行業整體有高量級增長同時，也不難發現部分數據表現並沒有達到2018年年初的目標預期。邁點觀察到，自2018年下半年房源獲取白熱化，部分資產價格非理性走高，公寓品牌規模擴張速度有放緩趨勢，這也是行業各大品牌商基於企業長遠健康可持續發展的綜合考量，主動調整的結果。

回歸理性 不唯規模論

在行業前期對規模盲目擴張的影響下，2018年下半年長租公寓行業頻發“資金鏈斷裂經營不善爆倉、租金貸、城中村改造、甲醛門”等問題。痛定思痛，“不唯規模論，關注品牌成長”成為住房租賃市場發展的主流。各品牌將重點轉向真正對行業長足發展更具意義的運營、服務和產品上來。

龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰表示，龍湖冠寓將一直堅守“規模、速度與品質”並重的戰略三角，面對充滿挑戰的任務，不斷地快速自我迭代和複盤，希望通過在運營、產品、服務方面不斷的精益化管理與打磨，將冠寓打造成一個新租住行業真正的優質品牌，為城市的年輕人提供有生命的空間和有溫度的服務。同為房企系陣營的旭輝領寓CEO張愛華也表示，長租公寓行業需要精耕細作並做好長線投資準備。窩趣創始人、CEO劉輝認為，長租公寓是一個重度運營的服務行業，應回歸到對客戶的關注上，品牌調性、產品設計、服務細節以客戶感受為出發點，不僅要滿足消費者的表層需要，更要滿足他們的內在需求。

增強運營管理實力成關鍵

雖然各自派系不同，品牌基因不同，但在拓展規模這件事上，觀點卻高度一致——通過增強品牌運營能力，服務好消費者，進而進行有效的規模增長。

在談及YOU+的運營法則時，YOU+國際青年社區董事長劉洋表示，企業通過提升社群運營與服務品質，使用戶在不同維度上增強與品牌的黏度與信任感，並以此為依托讓用戶在社區產生更多的關注度和消費意願，進而增加社區的非房租房服務收入。自如CEO熊林也認為，“行業需要自審在產品、服務、團隊和客戶方面的不足之處，努力做到行有道、行有品才能為客戶創造更大的價值，為行業贏得更大的發展空間，成為現代化城市有效運營的一部分。”

以龍湖冠寓為例，2018年全面落地“核桃”“松果”“豆豆”三大系列產品線，更好的滿足城市租房群體多樣租賃需求。在運營方面，還推出“滿意級、驚喜級、感動級”三級標準化服務產品，有效增強了租客對於“家”的歸屬感和認同感。張智聰表示，在進行項目拓展的過程中，龍湖冠寓充分洞察市場變化，保持理性。同時在戰略評價體系中引入“客戶滿意度”和“品牌認可度”兩個指標，希望用不斷優化的產品和服務解決客戶的核心痛點。追求有品質的增長是冠寓始終堅持的。

事實證明龍湖冠寓交出了令人滿意的答卷。截至2018年底，冠寓以累計開業5.4萬間，位列本次房企公寓開業規模榜單首位。另據了解，冠寓的客戶滿意度超過了91%，開業6個月以上門市，出租率也達到了90%以上 。

邁點網副總裁兼眾數資訊總裁丁曉宇在《中國住房租賃品牌發展報告(2018)》中說到，長租公寓行業未來必將朝著規模化、集約化和專業化方向發展。而增強運營管理實力，提升市場住戶的滿意度、打造更有成效的管理後台和品牌，構建品牌優勢是公寓運營商擴大市場份額的關鍵。

在行業的發展過程中，陣痛難以避免，但能迅速從陣痛中找到破解之法，並堅持一定的發展速度實屬不易。對於住房租賃，這個短線看空，中線看平、長線看多的行業更是如此，但萬變不離其宗，做好產品本身的品質以及客戶服務永遠都是王道。