32城被徹查！三四線城市房價紅利在哪？

最近，一份名為《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》（銀保監辦便函〔2019〕1157號）在網絡上炸開了鍋，32個一二線城市被列入了銀保監會重點檢查的名單之內，被要求重點檢查的32個城市是：

北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、沈陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳。

檢查的重心就是嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。看到這裡不少人已經開心盤算，當一二線城市的房價已經在這幾年的指數型增長後開始放緩，是不是意味著一二線城市紅利期已過，該到三四線城市尋找機遇？

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Q:三四線城市值得留嗎？

一看經濟現狀。

根據GDP、城鎮居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，將全國337個地級及以上部門劃分為一二三四城市。

一線城市為北上廣深4個，2018年GDP在2兆元以上；二線城市為除一線城市外的直轄市、多數省會城市、計劃單列市以及GDP大於7000億元且城鎮居民人均可支配收入大於4萬元的少數發達地級市共35個；三線城市為少數弱小省會城市和GDP在2000億元以上的其他地級部門共85個；四線城市為GDP在2000億元以下的其余地級部門共213個。

從經濟增速看。

2015-2017年，一線、二線、三線、四線城市年均經濟增速分別為7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四線經濟規模基數小、但增速仍然乏力。

二看消費結構。

省級層面：三四線城市居多的中西部省份消費增速仍保持高增長。全國社會消費品零售增速自 2010 年以來持續下滑。而從省級數據看，各區域走勢存在明顯分化。2017 年中部省份和西部省份社會消費品零售總額加權平均增速均在 11%左右，而東部省份僅 在 9.6%左右，比中西部省份要低一個百分點。而各省在人均消費性支出上的趨勢與此相同，2017 年中部省份人均消費性支出加權平均增速 7.9%，西部省份也在 7%以上的水準，東部省份尚未達 6.5%，低於中西部省份約 1 個百分點。東北地區受遼寧經濟數據擠水分拖累，17 年社零增速和人均消費增速均出現顯著下滑。

城市層面：三四線城市消費增速持續高於一線，近兩年超過二線。2012 年以來， 一線城市的消費增速出現明顯下滑，社會消費零售總額同比增速從 12%持續下降到 2017 年的 7.3%。相比之下，二線城市和三四線及以下城市的消費增速下降幅度較小，2016 年和 2017 兩年三四線城市消費增速還出現了反彈。

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Q:三四線城市能安居嗎？

2019年截至6月，一線、二線、三線、四線城市房價收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年，但一線城市因供給不足，房價並非由中位數收入人群決定，而是由高收入人群決定。而三四線城市近三四年的房價變化主因，則大部分是由棚改政策影響。

棚改紅利逐漸減弱，三四線城市商品住宅銷售和房價走勢將趨於平穩。

2015 年推出的棚改貨幣化安置政策主要表現為棚戶區改造時涉及的房屋或者土地徵收, 對於補償方式採用貨幣化補償。

根據國開行網站披露，其作為抵押補充貸款主要投放行在 2015 年～2018 年 6 月末累計發放棚改貸款 38684 億元，其中對中西部累計發放貸款 21000 億元，對東北地區累計發放貸款 3400 億元。棚改貨幣化安置在創造購買需求促進庫存去化 的同時，也成為過去幾年三四線城市房價上升的重要推動因素，2016 年三季度以來，三線城市新建商品住宅價格漲幅一度超越一二線城市。

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Q:各線城市的樓市開發真相如何？

我們按發展水準，將中國各個區域劃分為東、中西、東北地區。

東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。

1—5月份，東部地區房地產開發投資25227億元，同比增長9.7%，增速比1—4月份回落1.1個百分點；中部地區投資9714億元，增長9.2%，增速加快0.5個百分點；西部地區投資9637億元，增長18.5%，增速加快0.1個百分點；東北地區投資1496億元，增長7.1%，增速回落3.5個百分點。

2019年1—5月份，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1—4月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個百分點。住宅投資佔房地產開發投資的比重為73.3%。

1—5月份，東部地區建案銷售面積22095萬平方米，同比下降5.5%，降幅比1—4月份擴大1.2個百分點；銷售額27788億元，增長4.6%，增速回落1.4個百分點。中部地區建案銷售面積15412萬平方米，增長0.1%，增速回落2.3個百分點；銷售額10872億元，增長6.2%，增速回落4.2個百分點。西部地區建案銷售面積15788萬平方米，增長3.8%，增速與1—4月份持平；銷售額11317億元，增長10.8%，增速回落1個百分點。東北地區建案銷售面積2222萬平方米，下降8.1%，降幅擴大3.9個百分點；銷售額1795億元，增長2.3%，增速回落1個百分點。

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Q:年輕人在三四線城市攢得下錢否？

分四大區域看，五類崗位平均工資最高的區域均為東部，平均工資分別為中層及以上管理人員168503元、專業技術人員109651元、辦事人員和有關人員71556元、社會生產服務和生活服務人員60447元、生產製造及有關人員57202元。五類崗位平均工資最低的區域均為中部，分別為104652元、72660元、50708元、44959元和50466元。五類崗位平均工資在四大區域內最高與最低之比分別為1.61、1.51、1.41、1.34以及1.13。

大城市容不下眼淚，小城市裝不下夢想，一二線城市值不值得你拚、三四線城市值不值得你留？

一直是一個仁者見仁，智者見智的開放命題。哪裡才是樓市春天的萌芽地？樓市短期看金融，長期看人口，對於今年上半年沒有大漲過的“有顯著人口增量的大城市”的剛需、低杠杆的中長線投資者來說，未來60天或許就是非常好的買入機會（注意限定條件），而這種機會能否延續90天以上都很難說。

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數據來源：國家統計局、WIND、海通證券研究所