從67城上漲到降價銷售，9月的樓市發生了什麽？

高漲的樓市出現了放緩的跡象。

國家統計局19日公布數據，1-9月份，全國房地產開發投資、建案銷售面積和銷售額增速均出現回落，分別較1-8月份回落0.2個百分點、1.1個百分點和1.2個百分點。

這說明了什麽？

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛19日在中新社舉辦的國是論壇——2018三季度經濟形勢分析會上表示，8月房價上漲壓力還比較大，到了9月隨著部分開發商降價銷售，市場預期正在發生改變。

“9月份增幅有所放緩，預計四季度進入平穩調整期。”倪鵬飛說。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛 韓海丹攝

轉折

回顧8月份數據，全國70城房價，67個上漲2個持平，只有1個城市下跌。1-8月份，全國房地產開發投資同比增10.1%，建案銷售面積和銷售額分別增4.0%和14.5%。此外，房企到位資金增速6.9%，也比此前幾個月明顯改善。

“由此得出一個粗略的判斷，在巨集觀調控大背景下，房地產價格上漲壓力仍然較大。”倪鵬飛分析。

但到了9月份市場發生重要變化。

首先是一些開發商企業表現出悲觀的情緒，龍頭房企萬科就喊出“活下去”的口號，市場一片嘩然；其次是以萬科、碧桂園為代表的房企開始降價銷售，多地出現不同程度“房鬧”。

倪鵬飛認為，在近期的國內外巨集觀經濟形勢下，加上上述消息影響，市場主體的主流情緒轉向觀望和決策猶豫，但並沒有出現大規模拋售現象。未來，房地產市場上升和下降劇烈波動都有可能，但大概率事件是平穩調整。

平穩

判斷房地產市場平穩發展，主要有兩方面的考量。

從上行因素看，第一中國的城市化還沒有結束，還有2億人口在向城市聚集，這意味著需求潛力仍然巨大；第二房地產的長效機制還沒有建立起來，包括財政、金融、土地、稅收的基礎制度改革還沒有取得實質性進展，社會普遍預預售屋產仍是最好的投資選擇。

從下行因素看，其一中國巨集觀經濟仍面臨一定下行壓力，中美貿易摩擦仍存在不確定性；其二房地產市場風險已經較大，全國平均房價收入比為1:7.5，35個大中城市超過1：10，一線城市甚至出現1:40這樣的水準，房地產價格泡沫嚴重；其三是三四五線城市空置率已經較高，個別一二線城市空置率也令人不安，因此存在著結構性的數量泡沫；其四是政府的調控力度沒有絲毫放鬆。

分化

倪鵬飛判斷，儘管後市有多方面因素影響，但分化的趨勢會再度凸顯。

“雖然四季度出現一定程度的調整，但一二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決，房價上漲壓力仍然較大。但三四五線城市就不一樣了，經過上一輪超好發展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存。所以，一二線城市與三四五線城市分化調整和發展的趨勢有可能再度凸顯”

因此，未來仍然要堅持和完善因城施策的調控思路，同時要做好穩預期和防範雙向劇烈波動的預案，加快基礎制度的改革和房地產穩健發展的長效機制的建立。

談及房地產稅，倪鵬飛指出，不管它對房價是否有影響，它對房地產市場發展和巨集觀經濟的發展都是有意義的。因為，房地產稅最根本或者長期的作用，是要解決國家土地財政問題，房地產稅逐漸到位之後，地方的公共支出就有了一定保障，土地財政也就可以退出了。

（本文根據中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在國是論壇——2018三季度經濟形勢分析會上的演講整理。）

作者：國是直通車

編輯：郭凌潔