建業胡葆森：始於河南、陷於河南

　　來源：V房產公眾號

　　在地產圈，胡葆森可謂德高望重，他是王石的老友、馮侖眼中的溫暖大哥，而經他一手打造的建業地產，更是一個特別的存在，在各大房企轟轟烈快馬加鞭布局全國時，它卻長達十餘年深耕河南大本營。

　　3月豔陽高照的一天，胡葆森率領建業地產的一眾高管出席了在香港舉行了2017年度業績發布會，建業人口中的“老胡”雖已過花甲之年且左右高管坐鎮，但他本人仍侃侃而談。

　　小V猜，對於2017年建業地產的成績單，胡葆森應該是高興的：合約銷售金額約304.15億元，同比增長51%，歸屬上市公司股東應佔溢利約8.11億元，同比增長101.3%。這兩份數據都遠超建業過去幾年增長速度。

　　但這份成績單與行業內增速高達100%、規模超5000億元的房企相比比，則是小巫見大巫。建業地產規模增速放緩很大程度源於胡葆森深耕河南的企業戰略，隨著多家規模房企搶灘河南市場，胡葆森還能繼續保持淡定而不焦慮嗎？

　　建業的挑戰

　　河南走出了兩位非常知名的房企大佬，一是恆大的許家印，二是建業的胡葆森。

　　2012年，恆大的銷售額是923.2億元，2017年高達5131.6億元。

　　2012年，建業地產的銷售額首次突破百億，成為河南省首家百億房企，直到 2016年，其銷售額突破200億元， 2017年突破300億。

　　突破300億元，建業用了五年時間，而胡葆森希望在建業30周年的2022年能夠實現千億的銷售規模，這不是沒有可能，但是對於市場僅限於河南的建業來說，挑戰很大。

　　自2002年，建業就開始了深耕河南的戰略，其房地產開發業務從省會城市鄭州一直下沉到市、縣、鎮、村，截至2017年12月31日，建業已進入河南省的18個地級城市和64個縣級城市。

　　縱觀建業2017年的銷售業績分布，鄭州市場銷售貢獻金額80.3億元，佔比26%，其余銷售來自於河南省內的其它市縣，銷售金額223.8億元，佔比74%。

　　深耕河南本已對其規模增長形成了製約，而建業在省內還面臨著市場份額被其他本土房企擠壓的挑戰。曾經，建業在鄭州市場是一枝獨秀，但是近幾年來，其市場佔有率持續下降，被其他本土房企諸如正商地產、康橋地產、永威地產以及外來房企萬科等超越。2017年，建業在鄭州房地產市場的銷售額同比減少了25%，建築面積減少了14%。

　　你不出去，不代表著別人不進來。在建業深耕河南的同時，規模化房企開始加速布局河南市場，分食房地產大蛋糕。近幾年來，已經有包括恆大、碧桂園、綠城、綠地、萬科、雅居樂、保利、陽光城、中梁、融創、金科、佳兆業等品牌房企進入河南，進入的城市不止鄭州，還包括開封、洛陽、許昌、信陽、新鄉等三西線城市。

　　有業內人士表示，時代在變，以前的河南，很少有房企關注，現在卻是房企重點布局的熱點二線城市，競爭越來越大，建業如果想要在規模上有所增長，不能固守河南，必須向外拓展，業務和區域多元化發展。

　　還有去年大熱的三四線城市，雖然今年棚改力度會釋放消費需求，但是是否具有可持續性，仍有待觀察。

　　另外，在最能夠體成屋企經營水準的毛利率和利潤率方面，2017年建業的毛利率為23.6%，同比下降0.5%；淨利率為6.5%，較2016年增長2.3%；核心業務淨利率為8.1%，較2016年下降0.3%。

　　建業地產CEO袁旭俊解釋稱，2017年結算的項目中，2015年的部分建案價格比較低，同時2017年車位、高利潤商業的佔比相對比較少，整體導致毛利率下滑。

　　始於河南、陷於河南，這就是當下的建業地產。用胡葆森的話來說，深耕河南是源於價值觀驅動，希望在這個人口大省有 120 個縣以上城市不斷扎根，市場做精做透。

　　應該說，建業深耕河南的戰略深深烙上了胡葆森的性格特徵，跟老友王石一樣，他是一個“倔強”的人，馮侖給他的三字評價中，其中一個字是“專” ，建業俱樂部十幾年來從沒有換過東家，以建業地產二十多年基本沒出過河南。

　　胡葆森的“焦慮”

　　深耕河南，規模增長緩慢、市場份額擠壓，從胡葆森歷次接受媒體的採訪中來看，他很淡定，而且堅持深耕，不言出省。

　　但是仍有微秒的變化，在香港舉行的2017年度業績發布會上，與胡葆森同時出席的還有三位建業“新”人，去年已經露面的建業地很慘CEO袁旭俊以及CFO胡平，以及首次亮相業績發布會的建業地產聯席董事長劉衛星，原工行河南省分行行長。一年新進三位高管，這背後的信號值得關注。

　　還有一個信號是，建業在河南省內的土地市場高歌猛進，拿地規模較往年有大幅增長。據年報顯示，2017年建業新增47個項目，新增建築面達1467萬平米，同比增長238%，其中新增土地權益建面981萬平米；新增土地儲備總價159億元，同比增長404%。在城市分布上，有7個項目位於鄭州，1個位於三亞，其余的則來自河南省境內的其他市縣。

　　第三個信號是，建業2018年計劃62個項目動工建設，建築面積約1004.4萬平方米，這遠高於去年同期。

　　胡葆森說，建業未來兩三年內有望保持50%的增速，對於規模，他並非不看重，所以，建業開始“行動”了。

　　所以，未來，建業會走出河南進行全國化布局嗎？

　　胡葆森說，一個企業的指導思想、經營原則不會有大的波動，像建業一直屬於穩健派，或者再說得不好聽一點叫保守派，我們會一直采取穩健的發展策略。

　　但是他又說，過去十年與未來三年，建業戰略基本上依舊聚焦在河南市場上，不斷提高在這個市場的份額。

　　劃重點！是未來三年，不是未來。未來三年依舊聚焦在河南，三年後呢？

　　2017年，建業已經在三亞小試牛刀一把，以約人民幣26.26億元競得位於海南省三亞市天涯鎮紅糖布甫村十二塊宗地土地使用權，宗地面積高達88.79萬平方米。

　　在強者恆強馬太效應愈發明顯的當下，對於中小房企來說，生存如同逆水行舟，不進則退，更嚴重的是，不進則死，因此對於規模化的追求成為大部分房企的生存法則和重要目標。

責任編輯：關海豐