金地遭遇長三角強調控 三四線紅利很可能已經見底

　　遭遇長三角強調控 金地要下沉到三四線

　　儘管在上海銷售額排進前三，但去年金地華東營收降幅達62%。

　　馬一凡MYF

圖片來源：視覺中國

　　經歷了去年三四線市場的規模增長後，大中型房企已經基本分為兩種畫風，一是高周轉高負債的快速增長；二是在規模增長中並不算快，但能保持較低的負債率和較高的利潤水準。

　　從2017年的年報看來，金地屬於後者，儘管金地方面稱1400億元的銷售額同比增長了40%，但報告期內營業收入卻較上年降低32%，為376.63億元。對此金地的解釋是合作項目增加，並表結算面積減少。

　　而在金地七大區域中，有3個區域營收降幅超過60%，從數量上來說降得最多的是華東區域。2016年華東區域成為金地排名第一的區域公司，貢獻了149億元的營收；但2017年華東的營收降為56億元，相較上一年營收降了93億元，排名也低了兩個名次，排在華南區域和東南區域之後。

　　華東區域的表現與調控政策息息相關。去年金地在上海市場的表現差強人意，銷售額僅次於萬科和綠地，銷售面積達到44.8萬平方米。但從市場整體來看，2017年上海建案市場累計成交金額僅為3766億元，較去年同期相比減少了48%。

　　金地此前始終堅持重點布局一二線的邏輯，報告期內金地位於華東的24個項目中，10個在上海，7個在南京，另有7個項目分布在無錫、淮安、常州、蘇州、揚州和滁州。過去長三角利潤最豐厚的城市是上海和南京，也是金地華東重倉的兩座城，但在2017年都遭遇了史上最嚴厲的調控。

　　“過去幾年我們做的是上海和南京的深耕，去年在上海銷售額排到前三，南京排到前五。去年在上海有四五張預售證沒有拿出來，否則我們的銷售額可以更高。”金地華東內部人士對界面新聞記者說。

　　今年以來，上海基本無宅地供應。這種情況下，堅持一二線布局邏輯的金地也將開始轉向。

　　“今年我們的重點是合肥、徐州、無錫，還會進入南通，在太倉也已經有項目了。”上述內部人士稱。

　　其實早在2015年，金地華東區域就稱想進入合肥和徐州，但目標始終未達成。從2002年初入上海以來，雖然幾經浮沉與瓶頸期，但上海市場一直對金地貢獻頗大，在2008年時甚至佔據了金地整體銷售額的半壁江山，這也導致了金地在華東的布局一直存在側重上海的“一二線慣性”，對三四線市場的扎實程度以及回報率存疑。

　　而現在，不同於別的房企想要“農村包圍城市”的布局邏輯，金地華東想要“從一二線進入三四線”。

　　“我們先在上海、南京深耕，站穩了、保持住，再出去到周邊的小城市，非常容易；而如果先投入小城市，然後再想回上海市場，這就比較難了。”金地華東內部人士稱。

　　如今已不是進入三四線的最好時機，這個市場已經被深耕三四線的房企迅速蠶食，部分城市地價抬升，而2017年的一波三四線紅利，很可能已經見底。金地華東在這一點上將保持謹慎，只會選擇幾個長期看好的二三四線城市進入，要求是經濟和人口規模都呈現上漲趨勢。

　　去年，金地華東新進入了徐州、滁州、鎮江；今年3月，金地首次進入合肥，以總價21.8億元拿下長豐商住用地，溢價率77.16%；此外3月份還以10.88億元拿下徐州2018-1號三環路地塊，總出讓面積達16.3萬平方米。

　　上述內部人士表示，在目前的市場環境下，金地其實並不會特別追求規模增長，集團也不考核銷售額，而是把各個區域當做獨立的上市公司，考核各個區的ROE水準。

　　在做區域深耕方面，華東區域更看重的是人均效能，“以銷售且回款來計算，我們的人均創利水準在業內是數一數二的，這意味著用人更集約，可以用更好的人，這兩年我們內部的人員穩定性非常好。”為了提升人均效能和人員穩定性，金地華東還把三四線城市交給一二線城市公司管理，比如把南通、昆山、太倉劃入上海公司，把揚州並給南京公司。

　　儘管淨負債率一年內大增20%，但報告期內48.22%的淨負債率水準，在行業內仍然非常低。上述人士向記者解釋了低杠杆的運營邏輯：“杠杆低的好處是可以做波段性投資，而杠杆高的公司則必須是高周轉，在高點也必須投。只能說這兩種各有好處也各有弊端，如果波段沒做好，踏空了也不行。”

　　從過去幾年的經驗來看，金地華東踏準了上海、南京的一波上漲，但也踏空了一波三四線城市的紅利。對於2018年的判斷，金地方面稱，預計熱點城市供需下行局面仍將持續，三四線城市仍將平穩增長。在金地去年的新增土儲中，一線城市土儲佔比已經減少，三四線佔比相應上升。不出意外，金地將會加快在三四線城市拿地，但仍然會把上海當做穩定器，留意在上海的機會。

　　在規模擴張中，有房企走“農村包圍城市”的路線但收效不大，而金地這種反向的模式能否取得成功，仍有待市場的檢驗。

責任編輯：李彥麗