距離2018年杭州鼎家爆雷一周年，長租公寓並沒有走出“爆雷風暴”。最新的一顆雷在合肥引爆。
一周前，聲稱覆蓋100萬用戶，且從未通過VC融資的樂伽公寓，也爆了。這次爆雷的主要是分散式公寓產品。
1、時隔一周年，長租公寓再現爆雷
7月17日，從南京本地以及從蘇州、西安、合肥等地趕來的租客和房東，聚集在樂伽公寓位於南京建鄴區的總部，房東希望索要被拖欠的租金，租客希望退換租房時交的押金。
投中網登錄樂伽公寓官網發現，其運營城市頁面展示只剩南京、蘇州和杭州三個頻道，發生爆雷的合肥站已不在頁面之上。
投中網詢問網站客服目前是否還收合肥市內的房源，對方回答稱“合肥市業務現已停止擴張，不再收新房源”。
跟一年前長租爆雷案中的那幾千名租客處境一樣，樂伽公寓合肥爆雷之後，也留下一群無家可歸的租客。
杭州租客張琪（化名）在去年7月與好友通過閑魚看上了一套樂伽公寓的房源，60平左右，選擇年付，租金價格是3400元一個月，比市面租金便宜五六百。
本以為撿了個大便宜，沒想到在租約到期時，張琪的麻煩來了。到期退房，押金卻拿不回來了。
張琪向投中網傾訴，樂伽公寓聲稱會在退房7—15天內將押金退還至租客账戶，但截至到今天，18天已經過去了，張琪仍未收到押金。
張琪詢問了樂伽公寓的工作人員，對方表示：“要等，公司最近出事了，我們工資都沒發，我也不清楚。”
比起張琪的情況，剛剛與樂伽公寓簽約兩個月的租客汪洋（化名）處境更尷尬。汪洋在今年5月30日與樂伽公寓簽訂了為期一年的租約，並支付了一年的租金，及一個月的押金，租金每月2100元。
錢雖然交給樂伽公寓了，但房東表示沒收到，汪洋被房東告知：要麽找到樂伽退租金跟房東重新簽約；要麽搬走。
不過，樂伽公寓經營上的異常去年底就出現過。“過年的時候拖了2個月，”樂伽公寓原本每三個月給張先生支付一次房租，但在去年年底，原來對接張先生的業務員聯繫不上了。隨後，張先生通過合約上其他聯繫方式成功找樂伽公寓要到了截止今年4月份的租金。
如果說一年前長租公寓爆雷主要是金融杠杠高，租金貸風險，那麽最近發生的爆雷事件原因讓人匪夷所思。
為了擴張規模搶佔房源，3500元拿來的房源，硬生生2700元租出去，單間房高達800元的月租補貼，背後是一種“高買低賣”的反常識邏輯。
2、3700元進2800元出，反邏輯的現金流生意經
長租公寓競爭凶猛，洗牌一年，按理說應該會吸取經驗，為何爆雷還會頻頻上演呢？
在上文提及的“樂伽杭州租客維權群”中，引起租客們爭議的是樂伽公寓“高買低賣”的運營模式。向投中網反應情況的租客也不約而同地提到樂伽公寓這種反邏輯的做法。
所謂“高買低賣”是指以高於市場普遍預期的價格從房東手中租得房子，再以較低的價格出租給房客，中間的差價相當於是給房東的“補貼”。
以住在杭州市江乾區的小張（化名）為例，如果直接交錢給房東，即為月付模式，每月2500元；若從樂伽公寓租，則為年付模式，年租金25000餘元，平均每月只有2100，可省下400元。
“然而房東從樂伽公寓拿到的租金卻不是2500元，應該更高。”小張說，他的房東已經連續數月沒有從樂伽領到之前的租金。如果要繼續租房，房東要求小張先與樂伽公寓解約，再直接與房東簽訂合約，但模式必須變為季付或者月付，而且要求每月房租漲回至2500元。
位於蕭山區的另一位杭州租客告訴投中網，他從房東處得知，樂伽以3500元/每月的價格收房，租給他的價格卻只有2700元/月。一模一樣的情況發生在另一些租客身上，樂伽公寓3700元拿房，再以2800元租出去。
乍一看，典型的To VC模式，在乎流量，在乎數據，就是不在乎盈利。但這種To VC的模式放在從未融資的樂伽公寓身上似乎說不過去。樂伽公寓怎麽會做這麽反常識，反邏輯的生意呢？
一位成都的長租公寓負責人跟投中網分析，為了得到現金流，以及爭奪市場佔有率，業內企業尤其是中小規模長租企業基本有兩種做法：
一是通過期限錯配，即要求租客一次性支付至少半年租金，再按季度向房東支付房租，以獲得一定的現金流；
二是通過“高買低賣”來快速搶佔市場。
“在初期階段大家都會想到這條路，但長此以往肯定走不通，沒人能跑得掉的。”該人士表示，此類做法常見於正處於高速擴張階段的中等規模長租公寓以及位於頭部的蛋殼、自如等大品牌。
“像我們這種規模的品牌公寓，管理條線十分垂直，一般情況下都會是老闆親自上門收房，業務員沒有太多機會與房東直接達成其他交易。”他同時指出，雖然此舉是為擴大地盤而為之，但樂伽的問題在於速度還是不夠快，其在西安、合肥等地擴張的速度抵不上其消耗現金流的速度，於是爆倉。
其實，以高價收房再以低價租出，借此搶佔市場的做法不是沒有先例。此前已爆倉的鼎家公寓和昊園恆業均有類似做法。
昊園恆業在爆倉前為搶佔市場也采取了“高買低賣”策略，業務員手中掌握大量房源後卻無人可租。當空置率超過14%時便陷入兩難，空置房源不斷地消耗企業成本，但租客數量卻未能進一步提升，在未能提供穩定的資金增量時資金鏈斷裂。
但在這個背後還隱藏著一個灰色秘密——因輕資產擴張管理松散帶來的內部腐敗。
3、內部腐敗——長租公寓爆雷背後的灰色秘密
實際上，在7月20日樂伽公寓南京總部對外發布的公告裡就提到了這一點。公告稱，發現合肥分公司部分員工涉嫌侵佔公司資金，已報警察機關立案調查，為公司健康長期發展，於2019年7月戰略性停止合肥分公司的業務擴張，清退部分員工和不正常房屋。
上述成都長租公寓從業者分析，品牌公寓在高速擴張中大量倚靠“輕資產”模式背後的隱憂，便是管理上的松散。
“長租行業的輕重資產模式的區別在於，品牌公寓是否為房屋的裝修投入很大，若只是簡單改造或者不改造，即可歸為‘輕資產’模式，若重度裝修即可視為‘重資產’，自持的集中式公寓更是重資產。”
一旦房子屬於公司或公司並未對其有重投入，將擴大規模當做首要目標的品牌公寓會‘睜一隻眼閉一隻眼’，直到出現狀況；但若是重資產模式，公司肯定會以‘強監管’的態度重度乾預，嚴格監測市場價格和最終的成交價格。
“這樣一來業務員便沒有‘作案空間’了，更不可能‘抱團作案’。這位成都長租從業者稱。
2018年爆雷的鼎家公寓，也遇到的一樣的問題。當時，鼎家公寓的運行機制是：掌握越多房源的業務員會分到公司更多的獎勵，隨即業務員便高價收房，具體做法是業務員與房東提前商定，將市場價標為3000元的房子以4000元的價格收取，多出的1000元雙方各取500元。
鼎家的租金由底層業務員確定，導致業務員有很大的“作案”空間，基層員工一旦“抱團作案”，公司很難發現。
“我們看的只是數據，如果空置率高了，他們會以‘市場不好，我在想辦法解決’的借口搪塞過去。我們開始發現這個問題後處理了很多人，核心人員連坐。”彼時一位鼎家公寓的內部人士如此爆料。
然而，“房子還在我們手上，虧損還在繼續。”
俗話說，租房子是吝嗇鬼才能做的生意。不僅僅是租房，所有重運營的業態都需要精打細算。在這樣一個特殊的模式裡，規模邏輯還能成立嗎？這或許是長租從業者該深思的。
哪怕是規模擴張，哪些錢又是一定不能動的呢？
一陣陣雷聲當中，據同策研究院不完全統計，截至目前，已經有包括好熙家公寓、Color公寓、GO窩公寓、聚福緣公寓、好租好住、愛公寓、Warm+、鼎家公寓、寓見公寓、愛上租、星窩公寓等20家公寓“陣亡”。
難怪Color公寓創始人朱金衡在創業失敗後感慨：以後即使再創業，也不會選擇公寓行業了。（文/銀昕 晨曦 來源/投中網旗下 PropTech研習社）
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