央行釋放新的房地產導向信號

開發商和買家根本就不一樣，但隨著時間的推移，兩者之間的命運越來越相似，買家曾經被房子奴役過，現在開發商也被土地奴役了。特別是在過去，開發商以高價來征地，面對高房價不給予批準，低價賠錢的命運，價格不高，不減價是不行的。土地越來越貴，麵粉也比麵包貴，但是沒有土地儲備，什麽是房地產？買房也是這樣，不買房怎麽解釋自己的生活？但是要買房子，你得把家裡的6個錢包倒出來。無論是開發商還是基金買家，都是最現實的問題。

房地產作為資本密集型產業，對資本具有高度的敏感性。過去，無論開發商還是買家，都是很好的杠杆集團。試想一下，如果這隻基金的喉嚨被掐斷了，又該如何收買土地來買房呢？抵押貸款利率的上升已經非常敏感。

一旦一個物理學原理應用於金融，即杠杆，就會產生四到兩公斤的效果。一切都是怕程度的，導致過度使用杠杆導致了風險的積累，使今天的“房屋為房，而非投機”。事實上，房屋既有住宅屬性，也有投資屬性，投資是對的，但太多了，所以必須重新審視行業的定位。

中國央行11月2日發布的“中國金融穩定報告(2018)”表示，隨著“城市政策”房地產調控政策的不斷頒布，房地產信貸增速放緩，相關金融風險得到普遍控制。但要注意房地產信貸過度核算的風險、部分居民利用杠杆非法購房、部分房地產企業負債率過高等問題。

風險是可見的，如何防範？中央銀行一方面建議保持房地產金融政策的連續性和穩定性。另一方面，要防止房地產領域的不當和過度融資。為了遏製資本過度流向房地產行業，高負債率和大量購地等對房地產公司融資的限制。

不買房子就不會死，但開發商不收地，如果沒有融資，可能要傾注一大筆。開發商當然有融資需求，但過度杠杆化的風險也受到了重視，因此央行的金融穩定報告重申了對開發商購地和杠杆的嚴格控制，因此對開發商的考驗是不言而喻的。

大多數企業的負債率都在70%以上。據報導，中國房地產業的負債率接近90元，債務總額約9000億元。債務比率超過90%。當然，高負債並不一定會出錯，只是一個風險警告，比如解決問題的能力，準確地顯示了開發商對債務的承受能力。就像我國房地產市場的高房價一樣，它也具有很大的風險性，但監管調整和化解了矛盾中的風險。

但我們相信，大多數中小型房屋公司可能無法應對如此巨大的債務壓力。據“北京晨報”報導，融資環境繼續趨緊。在房地產市場調控政策收緊的背景下，許多住宅企業紛紛轉移項目股權。根據Kerrey的數據，從2018年1月到10月，住房公司的累計項目股本銷售額上升到473。一些業內人士表示，房地產公司頻繁轉移項目股權的浪潮，既有融資需求、企業轉型的原因，也有剝離不良資產的考慮。

“我覺得房地產公司正在做最後的掙扎。現在小開發商越來越難生存，但他們仍然必須擴大規模，因為有時候規模比利潤更重要。他立刻死了，慢慢地死了。”一位開發商說。房地產市場將經歷前所未有的洗牌，我們既要適應，又要學會適應。一些中小開發商和投機者將脫離常態。