央行釋放新的房地產導向信號，開發商和炒房者將面臨生死局

開發商和購房者根本就不在一個層次，然而隨著時間的推移，二者之間的命運卻越來越像，購房者曾經被房子奴役，如今開發商們也受土地奴役的走投無路，特別是過去高價拿地的開發商，面臨著高價不給批，低價要虧本的命運，降價不是，不降價也不是。土地越來越貴，甚至麵粉貴過麵包，可是沒有土地儲備，還幹什麽房地產？買房也是如此，不買一套房子怎麽交代自己的人生？可是買了房子又要傾盡家庭6個錢包。資金問題無論是開發商還是購房者都是最現實的問題。

房地產作為資金密集型的特殊行業，對資金敏感度較高。過去購房者也好，開發商也罷，都是擅用杠杆的群體。試想一下，如果掐住了這個資金的咽喉，又當如何拿地買房？房貸利率的上漲就已經讓人高度敏感了。

曾有一種物理學的原理應用到了金融學上，那就是加杠杆，可以起到四兩撥千斤的效果。什麽事都怕一個度，結果亂用杠杆導致風險積聚，所以才有了今天的“房子是用來住的而不是用來炒的”這個定位。其實本身房子兼具居住和投資屬性，投資沒錯，但是過了，過猶不及，那麽必然要重新審視行業的定位。

11月2日央行發布的《中國金融穩定報告（2018）》稱，隨著“因城施策”的房地產調控政策不斷發布，房地產信貸增速放緩，相關金融風險總體可控，但要關注房地產信貸佔比過高、部分居民違規加杠杆購房、部分房地產企業債務率過高等風險。

風險是看到了，又當如何去預防呢？央行建議，一方面要保持房地產金融政策的連續性和穩定性。另一方面要防範房地產領域的不當和過度融資。抑製資金過度流向房地產領域，對負債率偏高以及大量購置土地等行為的房企進行融資限制等。

不買房不會死，但開發商不拿地不融資可能就要倒一大片。開發商自然有融資需求，但過度杠杆的風險也在引起重視，所以央行金融穩定報告重申嚴控開發商購地加杠杆行為，那麽開發商所面臨的考驗就不言而喻了。

業內大多數企業的負債率都在70%以上，從標杆房企的負債率才能真正了解中國房地產行業負債水準，有報導稱，例如碧桂園負債率接近90%，負債總額約9000億元；融創負債率則超過90%。當然高負債不一定會出問題，只是一種風險警示，如能化解恰恰顯示開發商的抗負債能力。就像我們的房地產市場中的高房價一樣，同樣風險很大，但是調控又在矛盾體中去調節和化解這種風險。

但我們相信大多數中小房企可能是無力與如此巨大的債務壓力相抗衡的。北京晨報報導，融資環境持續收緊。在樓市調控政策收緊的大背景之下，不少房企紛紛轉讓項目股權。克而瑞數據顯示，2018年1月至10月，房企累計項目股權出售動態達到473條。有業內人士表示，房企頻繁轉讓項目股權的浪潮湧起，其背後的原因錯綜複雜，既有企業為了融資需要，也有企業為了業務轉型鋪墊，還有企業是出於剝離不良資產的考量。

“我感覺房企實際在做最後掙扎。其實現在小開發商越來越難生存了，但他們還是得擴大規模，因為有時候規模比利潤更重要。不拿地馬上死，拿了地慢慢死。”某位開發商說。房地產市場將經歷前所未有的大洗牌，我們要適應，更要學會適應。一些中小開發商和炒房者的離場將成為常態。

從央行的態度來看，總體風險可控，但局部風險要警惕，特別是過多利用加杠杆的人要小心了。開發商也好，炒房者購房者也罷，空手套白狼的時代過去了，即使用別人的錢也要謹慎為妙，畢竟要受製於人。