勝出孫巨集斌 郭英成接盤“燙手山芋”中弘如意島

　　勝出孫巨集斌 郭英成接盤“燙手山芋”中弘如意島

　　“恐怕佳兆業買了一個變現艱難的資產。”

　　羅強

如意島項目效果圖 

　　麻煩纏身的京城地產商王永紅，賣出了寓意著祈福納祥的“如意島”項目。

　　7月11日晚間，中弘股份（000979.SZ）發布公告稱，公司三天前與海南羅勝特投資有限公司（以下簡稱“羅勝特投資”）簽訂《股權轉讓協定》，擬以14億元轉讓全資子公司海南如意島旅遊度假投資有限公司（以下簡稱“如意島公司”）100%的股權。

　　接盤方有佳兆業集團（01638.HK）和神秘人士。羅勝特投資5個股東分別為自然人楊惠琪（20%）、劉彩霞（15%）、徐婉純（25%），以及深圳市豪熙投資有限公司（20%）、超旭置業（深圳）有限公司（20%）。

　　羅勝特投資的兩家公司股東均由佳兆業集團間接控制，自然人股東則非常神秘，其中劉彩霞和徐婉純還同是另一家公司董事會成員，楊惠琪資料甚少。

　　羅勝特投資於今年6月20日才成立，看起來是專門為承接該交易而設立。羅勝特投資設立同日，一家名為“三亞天海盛行房地產投資有限公司”的公司也宣告成立，股權分配是劉彩霞（25%）、楊惠琪（20%）、徐婉純（15%）、通達順投資谘詢（深圳）有限公司（20%）、深圳市天利安實業發展有限公司（20%），後兩者同樣為佳兆業集團旗下公司。

　　“融創孫巨集斌此前也談過這個項目，郭老闆還怕談不成。”一位接近交易的內部人士告訴界面新聞，身在香港的王永紅找到佳兆業集團董事長郭英成，談妥了這筆交易。

　　如意島項目是一個填海人工造島進行旅遊度假開發的項目，位於海南省海口市南渡江入海口處，距陸地約4.4公里，填海形成陸域面積612萬平方米，其中商業服務業設施用地計容建築面積425 萬平方米，可售面積269萬平方米。

　　早在2012年，王永紅控制的中弘股份聯合中國中鐵聯合體，以30億元的價格得標該項目，組建合資公司進行開發，後續中國中鐵退出，中弘股份只得獨立開發項目。

　　這是一個總投資超過500億元的巨大項目，旨在打造世界級旅遊目的地，設計年接待遊客300萬人次。王永紅還打算引入美國海洋世界主題公園。根據中弘股份此前預計，項目一期總投資128.94億元，開發期間為2014年初至2017年底，未來淨利潤為57億元，項目銷售毛利率為33.84%。

　　沒有等到盈利的那一天，王永紅就碰上了麻煩，不僅牽涉徐翔案，在北京市場的調控政策下，中弘股份也出現虧損，導致相繼而來的債務違約，王永紅所持上市公司的股份全部被司法輪候凍結。

　　王永紅不得不遠走香港尋求資金方進行債務重組，可惜並未成行，具體可見界面此前報導《京城最土豪地產商王永紅的劫數》。

　　這次接盤王永紅項目的郭英成，也曾有過一段灰暗時光。從被“白衣騎士”拯救，到扮演“白衣騎士”拯救別人，“在商言商”幾乎成為郭英成的信條，他這一年來在並購市場四處出擊。但對此次交易，佳兆業也顯得謹慎，設定了諸多保守條件。

　　45天內完成盡職調查以及對方取得一系列交易批準檔案，羅勝特投資將支付定金1000萬元；在如意島公司股權100%過戶之後，羅勝特投資也只需支付0.73億元現金，另外13.27億元衝抵了如意島公司對中弘的應收款項。

　　此次交易，中弘股份公告稱旨在盤活存量資產，減少公司負債，降低財務費用，增加公司流動資金。

　　截止2018年4月30日，如意島公司總資產89.81億元，其中存貨 55.32 億元，公司總負債 86.17 億元，其中長期借款56億元，淨資產僅有3.64億元。理論上來講，佳兆業和神秘人士用14億元，買下了一個淨資產只有3.64億元的公司。

　　“恐怕佳兆業買了一個變現艱難的資產。”一位海南房地產人士告訴界面新聞，現在海南實行分類商品住宅用地供給管控制度，用地指標控制嚴格，產業園區和基礎建設用地吃緊，商品住宅用地會嚴控，如意島能不能最終走向二級市場還是未知數。

　　上述如意島公司55.32億元的存貨中，主要是為房地產開發項目所投入的相關成本，具體包括旅遊集散地、跨海大橋、展示中心、路線、圍填海工程等。

　　根據如意島公司2012年與政府簽署的《海口市東海岸如意島項目權益掛牌交易合約》顯示，如意島公司需完成政府批準的相關規劃和整體開發方案，完成開發建設以及項目大市政配套，通過對項目的開發和經營，收回開發成本並獲取投資收益。

　　截至目前，如意島項目無法對未來土地二級開發投資和收益進行預測，其2015年完成的詳細性控制規劃尚未取得同級政府批複，項目土地二級開發方案尚未最終完成，土地二級開發初步設計概算也尚未編織。可以說，這個項目的未來也存在變數。

　　最嚴重的是，如意島項目目前處於停工狀態。去年底，環保督查風暴席卷海南，如意島項目因佔用海域和汙染問題，兩次被罰款總計高達3900萬元。

　　如意島項目主要分三期填海，一期248萬平米填海已完成，已取得驗收批複，正在申辦海域使用權更換為土地使用權手續；二期138萬平米還剩餘約200畝未完成，未辦理竣工海域使用驗收；三期330萬平米未取得海域使用權證。評估機構認為，如意島項目一、二期手續齊全，預計之後可獲得批準，恢復施工。

　　等到那時，就算中弘股份解決了資金問題，也與如意島無緣了，至於如意島能否讓佳兆業如意，則又是另一個故事。

責任編輯：王嘉源