年底買地或買房

李一戈

出水才看兩腿泥。只有調整時期才能顯出房企真水準。

11月26日，北京土地出讓額創下歷史單日成交紀錄：316.46億元。當日共有12宗經營性用地成交，其中居住用地11宗約66公頃，商服用地1宗約3公頃。總建築規模約134萬平方米。11宗居住用地中，9宗為限競房地塊，2宗為共有產權房地塊。

這則消息透露出三點資訊：一是一批城市年底加快了土地出讓步伐。雖說從近幾年情況看多數城市都未能完成年度土地出讓計劃，但相差太大也不好，何況無論是從保障財政收入、保持投資增長還是從滿足市場需求看，都需要增大土地供應。這就是為什麽北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門、濟南等城市11月以來均推出大批土地的原因。

二是居住用地佔比大幅提高。北京前述12宗土地裡，有11宗是居住類用地。這也符合之前住建部提出房價上漲壓力大的熱點城市增加住宅用地供應的要求。三是限價類土地成為主流。北京限競房和共有產權房這些帶有政府限制性保障性的住房將成為市場供應主體。

順便說一句，大批限價房、限競房的推出，確實起到了抑製房價上漲的作用。比如，預計於12月開盤的北京中海雲熙項目，據說首期開盤均價為35000元/平方米，而8月拿地時政府限定該地塊商品住房銷售均價不超過40058元/平方米（含全裝修費用），即均價“下降”了約5000元/平方米。

問題是，各地推出了大量土地，你敢不敢買？當然，已出讓的土地，除個別流拍外，基本都成交了，不過，溢價率普遍比較低。溢價率低，固然是因為政府設定了地價天花板，但更重要的，還與房企對樓市未來的預期不確定有關。

我多次講過，2016年以來的這輪嚴厲調控，2017年至2018年上半年的逆勢增長，甚至創下量價新高，這是不正常的，不能以非正常當成常態，下半年以來的調整不僅必要，而且必須；但與此同時，過分悲觀也是不正確的，穩定之後的樓市仍將有相當長的發展期。

那麽，只要不是薅一把就走，而是矚意長遠的房企，就必須要適時補充土儲。關鍵是時機。我們常說，在別人恐懼的時候貪婪，樓市預期不確定甚至共識是已進入下行軌道的時候，有沒有膽量作出投資決定，就頗費思量了。畢竟每幅土地動輒幾十億，買錯了地可不是好玩的。

正如我們記者所報導的，今年房企投資已經出現了明顯分化。部分過於激進的房企，或者是重心過於下沉到三四線城市的房企，由於銷售放緩，償債壓力大，開始了陣痛，連報名競地都不敢；而一些布局均衡、現金流較好的房企，則采取了進擊姿態。

從一年的時點看，沒有準確的統計數據證明，哪個季節是買地的最佳時候，但有兩個指標值得參考。一是土地溢價率低，二是可挑選數量多。以此觀之，今年年底熱點城市土地集中上市，爭搶又不激烈，相對便宜，可能是拿地的時間視窗之一。

緊接著，有朋友問，年底是不是買房的好時機？

我一以貫之的態度是，投資買房我從不會給出具體建議。現在投資門檻這麽高，限購這麽嚴，想買也難。何況，物業持有環節征稅只是時間問題。當然有人會說，只要想投資總是有辦法的。反正我沒有辦法。好在經過幾年的“去投資化”教育，動這方面心思的朋友確實少多了。

不過，房地產市場裡的剛需一直都在的。除了首套房，還有改善性需求，比如換房，小房換大房，郊區房換城區房，還有學區房。以小換大，要增加投入，也就有何時出手的問題。大家掙點錢都不容易，誰不想以最低的價格買（換）到心儀的房子呢？

據我個人觀察的經驗，即使是在樓市最火熱的時候，年底年初也是相對的低點。有些城市公司，到11月一盤账，距離全年任務還差20億，為了衝業績，可能會拿出一些房源來促銷；有些房企，年底要還債，可能打折以盡快回籠資金；有的企業對來年樓市預期不好，也會選擇現金為王，去化為上。

但必須強調，就像沒幾個神仙真正做得到股市抄底一樣，期望樓市抄底也如同卜卦。所謂剛性需求就在於不得不買，千萬不要因為你這個月買的房，下個月跌了500塊就捶胸頓腳。至於買純建案還是買保障性住房，就得看支付能力了。

我還想多說一句，不要受所謂房價暴跌的蠱惑。雖然有不少城市存在房價虛高的泡沫現象，如果說它們可能會下跌百分之二三十我一點也不會驚訝，現實也的確處於下行通道，但不能指望它一夜之間就會到來。如果誰告訴你，明年跌8%，後年跌10%，他一定是罕見的預測大師。只是你會信麽？反正我不會預測，目前能說的是，樓市調控的主基調仍然是穩定。(編輯 李靖雲)