大悅城地產：當前正是拿項目的好時機

觀點地產網在消費更新、新零售等助推下，國內零售業呈現平穩增長，但從整個地產行業來看，不管是融資收緊還是政策調控，上半年市場環境對發展商而言並不容易。作為國內專注商業地產的開發運營商與資產管理商之一，大悅城地產在應對下行市場時，優勢更為凸顯。

8月20日，大悅城地產於香港舉行中期業績發布會，董事長周政、執行董事曹榮根、財務總監許漢平、上海靜安兼長風大悅城總經理危建平，以及投資者關係及資本市場部總監譚莉儀出席現場。

據許漢平透露，由於擁有低融資成本及低負債率的優勢，當前正是大悅城地產拿項目的好時機。

針對整合一事，周政則透露，未來重要的是要形成統一的品牌、統一的管理系統、統一的拿地戰略及融資策略。

“過去中糧集團的地產業務是一個拳頭分成兩個小拳頭，整合以後則會形成一個大拳頭，未來在市場上將更具競爭力。”

“核心淨利大幅上揚”

中期業績公告顯示，大悅城地產上半年整體營收為40.27億元，投資物業及相關服務租金收入17.15億元，酒店經營收入4.33億元。

許漢平表示稱，這兩年大悅城地產的銷售物業正在逐步補貨。據悉，目前青島大悅城、重慶大悅城等項目均為綜合體，三成用作大悅城購物中心，其余七成均是銷售用途，這也保證了未來三年銷售型業務能夠有平滑穩定的增長，避免明顯的業績波動。

而且，過去大悅城地產做銷售物業多是以綜合體形式，隨著整合的完成，未來可以協手中糧地產獲取一定的住宅物業。

如許漢平所稱，上半年大悅城地產通過收購方式獲取了上海虹橋新城1號及7號地塊的近一半權益。特別的是，這並非購物中心用地，而是住宅用地及商鋪，將來提供可售貨源近6.8萬平方米（權益）。

曹榮根則透露，大悅城地產截至年中銷售貨源儲備已達到282萬平方米，按權益計達134萬平方米。

盈利方面，大悅城地產上半年整體毛利率達到了54.6%，較2017年同期上升5.6個百分點，主因是銷售型物業交付的產品結構發生變化。據觀點地產新媒體了解，上半年大悅城地產入账的銷售物業主要包括靜安大悅城-天悅壹號及天津大悅城辦公大樓，分別貢獻了7.25億及5.85億收入。此外，大悅城地產調整了毛利率較低的物業管理業務，提升了整體毛利率水準。

合約銷售方面，大悅城地產保持穩定上漲趨勢，簽約金額同比增長43.3%至49.88億元，銷售貢獻大頭為上海前灘壹號項目，上半年該住宅項目合約銷售金額達到35.54億元，銷售均價8.49萬元/平方米，此外海南中糧·紅塘悅海亦有8.2億元銷售。

投資物業方面，大悅城購物中心租金收入錄得人民幣12.4億元，同比增長6.6%，共有四個項目租金收入超億元，租金收入最高的項目是西單大悅城商場，約為3.3億元，朝陽大悅城及天津南開大悅城次之。

雖然西單大悅城及上海靜安大悅城的平均租金相比去年有所下跌，但大悅城購物中心EBITDA在上半年仍舊達到8.9億元，同比上漲28%，已開業大悅城平均EBITDA回報率達到8.9%。

回歸到最主要的指標核心淨利來看，大悅城剔除投資物業稅後公允值變動及匯率變動的核心淨利潤為19.25億元，同比增長1.35倍，歸屬於母公司的核心淨利則大幅增長3.7倍至15.26億元。

盈利之所以大幅增長，主要是歸功於資產處置和業務結構的調整，據悉，大悅城地產未來將更加聚焦核心主業發展。報表顯示，上半年大悅城地產出售附屬公司所帶來的收益達到11.45億元，佔據了除稅前溢利的37.8%。據悉，若剔除酒店出售帶來的影響，大悅城地產核心淨利將基本持平，歸母核心淨利增長仍可達30%。

“低融資成本與低負債”

上半年，在金融去杠杆形勢下，大多數房企預計年內的融資成本上漲。不過，2018年上半年，大悅城地產的平均借貸成本降至4.20%，年初為4.28%。同時，截至年中的淨負債佔總權益比率為26.6%，亦比年初下降了1.6個百分點。

許漢平稱，成本下降主要是因為這些貸款相對長期，此前獲取時成本相對便宜，今年仍然享受了過往的低成本資金。不過，在新增貸款方面，大悅城的資金成本還是隨大勢在上漲。

對於這種狀態，許漢平認為：“實際上，大悅城地產比很多企業都舒服，董事長一直說我們要彎道超車，這個時候有條件了。”

許漢平認為，現在對於大悅城地產而言是一個拿商業項目的好機會，尤其是在“大資管”戰略下，大悅城地產通過基金完成對項目的資本循環閉環。

就在8月1日，大悅城地產已與高和資本合作成立高和基金，投資北京及環北京區域的項目。在此之前，大悅城地產也曾分別於2016年及2017年成立核心基金及並購基金。

據悉，核心基金投資於穩定收入成熟物業，並購基金投資於運營不佳存在收購機會且符合大悅城地產投資標準的項目，而高和基金主要投資於適合快進快出的非大悅城商業項目。2016年，六個大悅城項目已經裝入核心基金，而裝入並購基金中的首個項目即長風大悅城已於5月份開業，目前的出租率達98%。

除了基金收購方式，大悅城地產也堅持輕重並舉，通過輕資產模式擴張，目前手中的資金較為充裕。報告顯示，年中大悅城的現金及現金等價物（包括受限銀行存款及抵押存款）為115億元，同比上漲37%。

此外，考慮到大悅城地產正在與中糧地產進行重組，不管是中糧地產已有的潛在項目還是未來共同獲取項目，對於大悅城地產而言都是擴張的機遇。重組雖尚未完全完成，但兩家上市公司六月份便已宣布將就深圳寶安25區城市更新項目進行合作。

據曹榮根透露，預計年底前，重組將獲得證監會許可證及其他監管審批通過，並預計年前完成交割，最終實現中糧地產在2018年年報將大悅城地產並表。

針對整合一事，周政表示，未來重要的是要形成統一的品牌、統一的管理系統、統一的拿地戰略及融資策略，“過去中糧集團的地產業務是一個拳頭分成兩個小拳頭，整合以後則會形成一個大拳頭，未來在市場上將更具競爭力。”

觀點地產新媒體了解到，整合後的中糧地產將以大悅城為核心品牌，積極發展城市綜合體。在城市布局、區域選擇、商業模式提升上，大悅城城市綜合體則會繼續堅持持有與銷售相結合，不斷打造品牌影響力，提升市場競爭力。