長江商報消息 本報記者 江楚雅 實習生 喻珂
“中糧地產的重組有望在年內完成。”大悅城董事長周政在前幾天中期業績會的話音還未落。8月28日，中糧地產宣布，武漢大悅城項目確定終止。
老牌央企中糧地產背靠中糧集團的強大背書和強勁的資金支持，業績雖保持增長勢頭，但與同行相比則稍顯“平淡”。中糧地產日前發布半年報顯示，上半年，實現營收49.94億元，同比增8.86%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為6.24億元，同比增301.84%，值得注意的是，關聯方企業借款利息收益高達4.42億元，佔公司上半年淨利70.8%。
“如果單純業務量不夠，那麽靠部分資產變賣，雖然業績不錯，但其實容易引起投資者的焦慮。”財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示。
與此同時，自身債務高企。長江商報記者發現，近年來，中糧地產負債率持續攀升，已經超過80%紅線。
針對公司的相關經營狀況與財務問題，記者聯繫中糧地產方面，截至發稿前都沒有得到回應。
關聯方應收款佔總額97%
在剛剛公布的2018中期業績報告中，中糧地產在房地產業務保持增長勢頭，其中在收益方面的數據十分亮眼。
財報顯示，今年上半年，中糧地產實現歸屬於上市公司股東的淨利潤6.24億元，較上期增長301.84%，基本每股收益0.34元，較上年增長277.78%；加權平均淨資產收益率9.03%，較上年同期增加6.33個百分點。中糧地產自己將歸母淨利潤暴增的原因解釋為：主要由本期結轉建案資源毛利率較高，淨利潤同比增加所致。
值得注意的是，上半年公司淨利潤暴增，與其“投資收益”的增長也有很大關聯。財報顯示，公司上半年投資收益共計4.74億元，同比增加113%。其中，僅“關聯方企業借款利息”收益就高達4.42億元，佔公司上半年淨利潤的一半以上。
截至6月30日，中糧地產其他應收款共218.29億，佔總資產25.56%。而這其中，僅關聯方的其他應收款就為212.68億元，佔總額的97.4%。
重點城市房地產交易萎縮
在全行業追求高周轉和規模競爭的背景下，中糧地產近年來也有加速發展的趨勢。
在新增開發項目方面，2015年，中糧地產共獲5宗國有土地建設使用權，計容建築面積102.10萬平方米；2016年，新增成都祥雲裡、上海新場、上海顧村、北京永豐、北京青龍湖、煙台中糧朗雲、深圳69區創芯公園7個項目，計容建築面積77.95萬平方米。
2017年，中糧地產明顯加快拿地節奏。2017年，中糧地產通過公開市場招拍掛及股權收購，全年新增23個項目，計容建築面積349.58萬平方米，較上年增348.47%，也首次進入重慶、廈門、佛山等熱點城市布局。
2018年，中糧地產計劃新開工項目30個，新開工計容面積389.28萬平方米，同比去年計劃開工面積增長179%。其中，共有9個項目集中在北京地區，面積達68.39萬平方米，佔比超過六分之一。
規模競爭很大程度上意味著要實現高周轉，但中糧地產參與的舊改項目開發周期較長。一旦存貨的周轉率降低到一定階段，或將對財務形成壓力。
長江商報記者注意到，加速布局擴張的同時，其重點城市房地產交易萎縮。財報顯示，在北京、上海、深圳、杭州等8個重點城市中，中糧地產在建案總成交面積和成交均價兩項內容中較去年同期均出現明顯下滑。就“總成交面積”來看，北京同比下降力度最大，達到44.2%；就“成交均價”來看，上海同比下降幅度最高，達到12.26%。
現金淨流出24.79億
長江商報記者梳理財報顯示，近年來，中糧地產負債率持續攀升，2015-2018年上半年負債總額分別為442億元、500億元、640億元、731.23億元。資產負債率分別為80%、81.6%、84.5%、85.62%。
與此同時，在加速擴規模的戰略下，中糧地產的現金流並不充分。
在負債最為突出的2017年度經營活動產生的現金流量（淨額為17.18億元）同比減少70.95%，流動比率下降29.88個百分點，速動比率下降5.75個百分點。
截至2018年6月30日，報告期內公司經營活動產生的現金流量淨額為負24.79億元，2017年同期為負53.09億元，同比增長53.3%。
在現金流轉為負的情況下中糧地產進行了發債，用以企業日常經營及補充流動資金。根據中糧地產3月8日發布的公告，公司2018年前兩個月累計新增借款金額27.9億元。這個數字已超過上年末淨資產的20%。截至2018年2月28日，中糧地產借款餘額已超過293億元。
雪上加霜的是，8月28日，中糧地產宣布，武漢大悅城項目確定終止。
嚴躍進認為，對於當前大悅城資產重組的項目來說，也是國企方面的改革需要。當然類似重組，可能外部還是有很多疑慮，因為過去其實就是通過兩條業務線進行的，現在合並後是否能夠帶來業績成長是有疑問的。
責任編輯：馬秋菊 SF186
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