三四線城市房價會繼續漲嗎？

江蘇南通一處在建建案。圖片來源：視覺中國

一二線城市限購帶來的溢出效應釋放大半，樓市去庫存基本完成，三四線城市房價維持高增長的支點在減少。

《財經》記者 王博 / 文 馬克 / 編輯

“上午一開盤，全款和首付八成的買家先看房，下午首付七成、五成的看，等到晚上，你就只能收到簡訊通知：沒房。”一家龍頭房企佛山公司拓展經理對《財經》記者說，在他的印象中，佛山房價從2016年初開始上漲，到2017年中，佛山城區的房子漲了一倍左右。

這一時期，在距佛山700多公里的泉州，樓市也異常火爆。“大量需求湧入後，泉州新房不得不采取搖號購買，熱門建案搖中幾率是1∶10，可以說搖中就發財。”另一家龍頭房企廈門公司負責人告訴《財經》記者，自從廈門限購強化後，資金大量湧向泉州，泉州距離廈門坐高鐵不到半小時，但房價卻不到廈門的一半。廈門新房均價4.1萬元，全國第四，泉州還不到2萬元，是明顯的投資窪地。

從2016年開始，三四線城市房價進入快速上漲軌道，像佛山、泉州這樣暴漲的城市還有很多。千人搶房到凌晨，夜宿街道打地鋪，這些只能在一二線城市搶房時見到的景觀，開始在三四線城市頻頻上演，甚至網友們有更“勵志”的打趣：比你有錢的千萬富翁都在淋雨排號，你有什麽理由不努力。

8月15日，國家統計局發布2018年7月70個大中城市商品住宅價格數據。從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2％，漲幅比上月回落0.4個百分點，其中上海價格下降，北京、廣州和深圳價格分別上漲0.2％、0.6％和0.5％。31個二線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.1％，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.5％，漲幅比上月擴大0.8個百分點。另外，一線、二線、三線城市二手住宅銷售價格分別上漲0.2％、1.0％和1.1％。

三線城市是明顯的上漲高地。

7月31日，中共中央政治局會議提出“堅決遏製房價上漲”，過去無論中央還是地方檔案，相關表述都是“堅決遏製房價過快上漲”。隨後，又傳出城市棚戶區改造審批權收歸中央、限制企事業部門買房等消息，若乾已打算放鬆限購的地方政府被迫繼續從嚴。

三四線城市樓市的狂歡還能繼續下去嗎？

誰在推動房價暴漲？

“有杭州的旅遊團剛下車，一個人就能買幾十套。”碧桂園·北海印象的一位銷售人員告訴《財經》記者。他所在的建案今年1月開盤，過了“五一”就差不多售罄。“我們是140平方米以上的大戶型賣得不快，北緯21度那個盤因為是小戶型還臨海，一開盤就瘋搶。”他說。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組對比了141個樣本城市，數據顯示，2018年4月，西雙版納、鹹陽、南充、樂山等城市進入房價環比漲速前10位。同預售屋價中位數過萬的55城中，包括佛山、泉州、金華、昆山、漳州、南通、張家港、中山、滄州、泰州、衢州、保定等三四線城市。

什麽原因刺激了三四線城市房價的暴漲？《財經》記者採訪發現，一二線城市限購、限價、約束信貸帶來的溢出需求，城鎮化發展中的棚改貨幣化安置政策，以及A股市場的不景氣都是刺激因素。

2017年3月，廈門頒布了號稱有史以來最嚴的“限房、限貸、限離婚、限社保”的限購政策。泉州雖然也限購，但相對寬鬆，比如繳納社保滿一年就有購房資格，廈門則是三年。在北海的購房者中，當地人和旅遊客各佔了一半。海南限購之後，很多海南沒有買到房的購房者來到北海。北海的地理位置和海南隻隔了一個北部灣，坐船大約10個小時就能到達。現在，外地人在北海只可以購買一套住房，但在2017年之前，外地人購房不受限制。

同樣，由於廣州限購，溢出的購買力推動了這一波佛山房價的上漲。2015年5月1日，佛山取消了限購政策，在信貸方面，從2016年開始，佛山購房首付也由三成變成了兩成。

一位佛山碧桂園的員工，土生土長的佛山人，告訴《財經》記者，2016年環廣州區如南海、順德北滘、禪城中心漲得都比較厲害，都是廣州客過來購買。他2016年底在佛山買的新房，現在漲了80％。據他介紹，地鐵開通也刺激了房價上漲，尤其是新房。

從2017年開始，佛山進入地鐵2.0時代，又對接了廣州線，對房價的影響立竿見影。

財報顯示，碧桂園2017年約58％的銷售來源於三四線城市。

瑞銀證券房地產及教育行業分析師諶戈認為此輪三四線城市房價上漲有三個主要原因。他對《財經》記者分析說，一是政府的政策引導。在過去兩三年，三四線城市的棚戶區改造和貨幣化安置，釋放並催生了不少三四線城市的購房需求；二是城鎮化的持續推進，三四線城市本地的部分剛需和改善型需求；三是一二線城市限購後的溢出效應。由於一二線城市的限購和高房價，從2017年開始，一二線城市的房產成交量就出現了明顯的下滑，很多在一二線城市工作生活的人選擇回家鄉買房，一些投資人、炒房客也轉戰三四線城市。

炒房客之所以轉戰三四線城市，還有一個主要原因是國內可投資標的太少。

2017年7月1日，央行發布的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》開始實施，嚴格封堵企業和個人換匯投資海外市場的可能；近兩年來，主打普惠金融的P2P理財平台又陷入跑路潮，大量投資人一夜之間血本無歸；而股市自2015年中大跌後，就一直震蕩回落，進入慢熊。房子成了國內唯一的抗通脹投資。

但是，三四線城市房價並不存在全面暴漲，其城市分化和階段性特徵較為明顯。貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《財經》記者採訪時表示，部分三四線城市的房價上漲有城鎮化的大背景，棚改貨幣化對市場預期也造成影響。在銷量上，棚改貨幣化對三四線城市的貢獻在15％左右，但引燃了三四線城市的購房預期。

《財經》記者在泉州市住房和城鄉建設局官網上，查到一份泉州市2018年城鎮棚戶區改造項目清單，其中顯示2018年，泉州將總投資32.48億元，建設面積51萬平方米，建設保障性安居工程棚戶區改造9644套。

2017年3月27日，在福建省住房和城鄉建設廳發布的一份《2017年全省棚戶區改造項目清單》中，泉州以總投資310.74億元，位列全省第二，僅次於莆田，約為漳州市（101.11億元）的三倍。

上述龍頭房企廈門公司負責人告訴《財經》記者，泉州房價此輪大漲一部分來自廈門限購的剛需溢出效應，溢出範圍為廈門周邊角美、水頭一帶。而更多的則來自於泉州的本地需求，更準確的說是城鎮化的發展。

泉州是三線城市，但其常住人口865萬，廈門的常住人口只有401萬，一線城市深圳的常住人口約為1252萬。2017年，泉州GDP實現7548.01億元，居全省第一位，這是泉州GDP連續19年領跑全省，有地產行業人士預測，泉州的人口可能很快突破千萬大關。三線城市的泉州，卻有著二線城市的經濟總量和人口密度。

許小樂認為，三四線城市的城市化提速是基礎因素。我國仍處於城鎮化中期，三四線城市的城市化率仍然較低。近年來，隨著交通基礎設施的改善和產業的內移，三四線城市進入城市化提速階段，吸引當地農村人口以及外出農民工回流。在收入提高下，農村居民結婚和子女入學更傾向於進城，對三四線城市住房形成需求。

三四線城市房價維穩有多難？

進入下半年，維持三四線城市房價快速上漲的支點正在發生改變。

首先是棚改政策出現了調整，審批權由地方收歸中央。

國開行相關部門負責人近日在接受新華社採訪時表示，合約審批權限仍在分行，不存在總行上收棚改貸款合約審批權限的情況。但按照國開行規定，貸款合約審批由總行、分行按照職責分工，共同把關。

近期，為落實有關監管要求，國開行將合約審查權限統一到總行，主要是防範地方政府過度舉債，避免各地政策把握不一致，集中到總行統一把關。

一位地產股權投資人向《財經》記者透露，信貸權限雖然在分行，但是要求已經嚴很多了。如以前滿足規定的前三條，地方政府就可以拿到低息貸款，但現在可能要滿足十條規定才行。

棚改分為貨幣化安置和實物安置兩種。2015年6月國務院頒布《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，棚改補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先。

棚改貨幣化安置是指政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而後居民再到建案市場上購置住房。因為違規操作，產生了很多拆二代，有的甚至身家過億，這也炒熱了三四線城市的房價。

地方政府在其中受益頗多。地方政府在國開行拿到低息貸款後，把錢補償給拆遷戶，然後再把拆遷後的土地高價賣給開發商，這一過程中既推高了房地產的成交量、房價，也增加了地方財政收入。

據國開行相關部門負責人介紹，2015年、2016年、2017年國開行分別發放棚改貸款7509億元、9725億元、8800億元。截至2018年6月末，累計發放棚改貸款38684億元，其中今年發放4609億元。

“三四線城市的棚改金額，今年明年應該不會有明顯增長。”諶戈對《財經》記者表示。雖然地方政府一直在積極尋找轉型的新支柱產業，但土地出讓金一直是其收入的重要來源。地方政府執行中央政策時，對房地產依然是喊打超過真打。

財政部數據顯示，2017年，全國地方政府本級財政收入和政府性基金收入分別為9.1兆元和5.8兆元，房地產相關收入佔兩者合計之比達到45％，其中賣地收入佔比35％，房地產相關稅收佔比10％。

2018年3月，中國人民大學財稅研究所、重陽金融研究院、財政金融學院聯合發布的《中國2017年度財政預算執行報告》顯示，對土地財政依賴度高的前五大省份分別為浙江、重慶、江蘇、山東、江西，其中浙江達到了113.5％。

諶戈表示，房價漲跌也反映了中央和地方的博弈。

來自中原地產研究中心的統計數據顯示：7月單月，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過60個城市，發布了超過70次各類型房地產調控政策。調控政策之前集中在二三線城市，7月份從一二線城市到三四線城市均有大量分布。

7月31日，中共中央政治局會議提出“堅決遏製房價上漲”。一周後，在遼寧沈陽召開的部分城市房地產工作座談會上，住建部提出“對樓市調控不力的城市堅決問責”。

其他方面受限之後，人才政策成了一個擦邊球。

2018年上半年，全國有超過40個城市發布了各類型的人才政策，吸引人才落戶，推出購房優惠補貼，踩限購政策邊界。這也說明，在中央強監管下，地方政府能出的招不多了。

“廈門本來已經打算悄悄放鬆了，7月底政治局會議後，只能繼續緊下去。”前述龍頭房企廈門公司負責人對《財經》記者介紹，從去年開始泉州成交量很大，基本把這幾年攢的本地需求消化完了。現在受市場信心影響，廈門來泉州購房的人群已經大幅減少，之前稍微邊緣一些的建案，曾經是2∶1或更高的認簽比例，現在也就剛剛完售。“我覺得會冷一些，但是畢竟泉州價格沒有非理性上漲過，所以應該也不會冷到廈門、漳州這樣。對於泉州，城市化進程的影響更大一些。”

而碧桂園·北海印象的售樓處工作人員也透露，“近期成交有所放緩。”

北海從2017年下半年也推出了限購政策，非本地戶口只能購買一套住房，並且銀行首付貸款已經提高到40％。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，棚改貨幣化政策及時、有序退出有助於讓市場回歸基本面，短期會使部分過熱的市場降溫。

這一影響在6月、7月兩個月的成交量數據上已經有所顯現。不少城市連續兩個月出現銷量下降。房價漲幅收窄和下跌的城市逐漸增多，二季度全國347個城市中房價漲幅大於1％的城市個數由4月的260個減少至6月的199個。長期來看，去除外部的政策影響，三四線城市的房價會向收入、人口等基本面回歸。

萬科2017年報顯示，萬科重點關注的14個城市的商品住宅（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），批準預售面積和成交面積同比分別下降4.3％和29.3％。

另一方面，三四線城市受益於投資溢出效應和去庫存政策驅動，商品住宅成交面積同比保持增長，但年底增速也逐漸趨緩。

諶戈認為從投資的溢出性需求來看，經過一年半左右很多城市房價翻倍，需求已經消化差不多；現在，支持三四線城市房價上漲的主要因素是城市化，這個過程相對比較緩慢。所以，今年下半年到明年，三四線城市的房地產銷量可能會輕微下降，但是幅度不會太大，房價會相對比較穩定。

二線城市或將小幅反彈

雖然三四線城市房價上漲因素出現變化，但並不影響房地產商的熱情。

中國指數研究院報告顯示，2018年1月－4月，20家代表性房企在三四線城市拿地面積佔比達50％，同比增長了8個百分點；而二線城市拿地面積佔比46％，同比下降3個百分點；至於一線城市，拿地面積僅有4％，同比下降5個百分點。

中原地產研究中心的統計數據顯示，7月全國熱點城市土地市場繼續集中成交，50個熱點城市賣地超過2.15兆元，同比上漲33％。這50個賣地最多的城市中，有25個城市是三四線城市，刷新歷史紀錄。20個三四線城市賣地超過了200億元，包括佛山市、常州市、湖州市、嘉興市、南通市、金華市、徐州市、菏澤市、台州市、上饒市、濰坊市、阜陽市、贛州市、泉州市等。

中原地產首席分析師張大偉認為，這並不意味著未來三四線城市房價會繼續走高，只能說明開發商預預售屋價上漲，最後上漲與否還是要看銀行的信貸調控力度。

諶戈則認為地價滯後於房價，2017年初之後，一線城市房價基本停漲，但一線城市的地價卻是在2017年終才開始往下降。市場有一個滯後的過程。“我們團隊觀察到，近幾個月曾在三四線城市布局較多的上市公司，現在也趨向於保守，開始談到三四線城市的風險。”諶戈說。

對比三四線城市，諶戈更看好二線城市的未來。來自瑞銀證券的數據，2017年全年，一線城市一手住宅銷售面積下降了27％，二線城市下降約4％。諶戈認為，一二線城市存在人口淨流入帶來的剛需，但很多二線城市不如一線城市財政健康，主要靠房地產拉動經濟增長，對調控的耐受力弱。業內一般認為，房地產的調控周期為兩年。從2016年9月至今，北上廣深的調控已有兩年，但限購政策依然嚴格，二線城市卻有一定太空。

除了市場規律，貨幣政策變動也引發了房價上漲的預期。

6月24日，央行宣布，從2018年7月5日起，下調存款準備金率0.5個百分點。此次央行降準釋放了7000億元資金，這是今年以來央行進行的第三次降準。與今年1月、4月的兩次降準相比，此次增加了債轉股的鼓勵。民生銀行首席研究員溫彬曾預測：到年底可能仍有1次－2次的定向降準操作。2008年、2011年和2015年三次降準，房地產市場銷售明顯恢復，且持續時間在一年以上。

“雖然國家希望資金可以流入實業，但我們也會擔心這部分資金被企業用來炒房，又走回以前的老路。”一位地產分析師對《財經》記者說。他認為“降準對房市的影響，主要還看後期監管”。

據《財經》記者了解，7月多個城市已經發布了約束企業購房的政策，全面封堵投資炒房的可能性，並且暫停企事業部門購買住宅這一政策有可能向多個城市蔓延。張大偉認為，這個政策對於緩解市場供需緊張有明顯的影響。因為在大部分一二線城市，都有企業買房的現象。

（本文首刊於2018年8月20日出版的《財經》雜誌）

監製 | 李勇 責編 | 塗偉