2019年樓市的9個猜想：房價會大漲嗎？

2019年樓市的迷局，看明白了它，才能看清未來可能的機會！

一、2019年，央行會降準降息嗎？

房子既有居住功能，也有貨幣屬性，房價的漲漲跌跌與貨幣政策息息相關，2019年央行大概率會降準，也有過半的概率會降息。當然降準降息不是為了刺激樓市，但樓市會從中受益。

降準的原因在於經濟環境需要，更為重要的是現在中國的存款準備金率非常高（預計達到12%以上，美歐等國家普遍在3%以下），這就給降準留下了空間。

降息的理由：1、降息有利於降低企業融資成本，有利於提振經濟。2、降息有助於彌補降準的不足，因為降息是讓資金更便宜，降準是讓資金更多。

不降息的理由：1、美國加息，中國降息，貨幣政策相向而行，對人民幣匯率構成壓力。2、目前一年期存款利率是1.5%，已經是歷史最低水準。3、2018年國內CPI是2.2%，高於一年期存款收益率，也就意味著存款收益是負。

二、2019年，房貸利率會下降嗎？

無論是降準還是降息，都會限制市場利率的上行空間，事實上今年市場利率已經下降了。我們可以把市場利率理解為商業銀行-商業銀行之間的借錢利率，然後把房貸利率理解為商業銀行-購房者之間的借錢利率，當市場利率降的時候，房貸利率必然受到它的製約。

但房貸利率不可能無限降低，一是市場利率傳導需要一個過程；二是房地產調控制約了房貸利率下行的空間。我們來看一則數據：

融360報告顯示，2018年11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，與上月持平，意味著全國首套房貸利率結束了22個月以來的“連漲”！

三、2019年，限購限貸會放鬆嗎？

2019年樓市的主基調依然是收緊為主，但是在主基調下應該會比2018年有一些靈活性，主要表現在：1、剛需的購房門檻應該比2018年要低，對他們的限制性政策應該也會比2018年要松一些。2、一線城市可能在限售、限價方面政策可能會有所變化，但限購、限貸應該變化不大。原因很簡單，限售、限價等政策並不是很市場化，取消了也未必是件壞事，但只要限購、限貸等政策沒有調整，就不能說房地產調控政策出現調整。

四、2019年，房企融資會收緊嗎？

房地產企業債務率過高是房地產行業主要風險之一，在明年國家繼續開展三大攻堅戰的情況下，預計監管層仍會抑製資金進入樓市。2019年應該還會有房企說出“活下去”這三個字，但對他們來說2019年應該比2018年要好一些。原因：

1、市場利率下降的情況下，他們的融資成本雖然仍然在高位，但起碼比2018年要降一點。

2、2019年，支持民營企業融資的政策會相繼推出，比如MLF擔保品擴圍、民營企業債券融資工具、創設定向中期借貸便利支持中小企業等，這些政策對民營企業有益，對房企也有一定的利好。

在2019年房企“苦日子”還沒過去的情況下，房企的整合、並購將會更加激烈，那些規模大、實力強、土地儲備多的房企依然是最後的笑者。

五、2019年，房價會反彈嗎？

只能說溫度會比2018年要暖一點，但要說房價大漲可能性不大。原因在於房地產政策依然是趨緊，但對一二線城市或者人口增量的大城市居民而言，未嘗不是出手購房的機會，一定要記住，在這些城市買房，雖然不一定能賺很多錢，但起碼不會虧。

六、2019年，小產權房會轉正嗎？

有人說集體土地入市意味著小產權房的春天來臨，我認為2019年應該看不到，以後應該也很難看到。小產權房是在集體土地上建起來的房子，未繳納土地出讓金，根據“一戶一宅”的原則：

如果你只有一套集體土地的房子，那麽應該是合規的，也就是如果未來宅基地可以交易，那麽你這套房子的價值會大大上升。但如果是你有多套這類房子，那就不好說。

記住一點，在目前頒布的政策裡，與小產權的關係都不是很大，比如近日熱議的集體經營性建設用地入市，並不是針對住宅市場。

七、2019年，三四線城市棚改還會繼續嗎？

按照“新三年棚改計劃”，2019年、2020年應該還有累計920萬套的任務，也就是棚改還沒結束，但未來會呈現以下特點：

1、在國家嚴控地方隱性債務的情況下，只有那些財政實力強的城市才有條件大幅推進棚改，比如一二線城市。但對於三四線城市來說，由於經濟實力有限且房價處於高位，2019年棚改力度會大大減弱。

2、未來棚改貨幣化安置的比重會越來越低，尤其是那些房價上漲壓力大的城市。

八、地方依靠土地出讓金增加收入的模式能持續嗎？

很難，中國樓市現有特點是人口增量在一二線城市，但土地增量是三四線城市，這就意味著三四線城市地價容易見頂，一二線城市雖然地價可能上升，但可供開發的土地有限，這意味著地方依靠土地出讓金增加收入的模式難以持續。下面是一則數據：

2016年7月，北京房屋總成交2.9萬套，其中，新房成交0.7萬套，二手房成交2.2萬套，市場呈典型 “存量房市場”特徵。

九、2019年，買房向買股切換？

2019年科創板可能會推出，也可能會試點注冊製，這意味著債權慢慢向股權切換，未來企業融資更多地是股權，而債權可能慢慢降溫，這是一個新的時代，也是一個新的創富風口，但這是對一個有技術、有經驗的專業人士而言的，反之，如果你不具備相關金融知識和極強的判斷能力，那麽你可能會是某幾支垃圾股的永久股東，一直陪著它退市。