複盤北京樓市2018：供應井噴交易低迷，市場低溫前行

過去一年，北京樓市進入供應井噴時代，但是成交並沒有想象那麽好。

據合碩機構統計數據，2018年，北京新房市場累計供應44841套商品住宅，成交套數為25020套，供需形勢持續供過於求，供需比為1.79：1。

供應井噴，成交量萎縮，導致庫存大幅度上漲。當下樓市建案住宅庫存已接近7萬套，刷新最近3年的最高點。

建案成交金額也創近十年次低。2018年，北京建案成交金額為2507.47億元，同比2017年減少95.16億元。自2009年至今的10年時間裡，這一數據僅略高於2011年的2305.43億元。

“遇冷”成為2018年北京房市的基調。

限競房供應激增

過去幾年，北京土地大量供應逐漸開始形成房源，增加的供應量主要體現在限競房。據合碩機構統計，2018年北京共成交52宗住宅地塊，其中規劃或競地中保留了商品住宅的地塊數量為42宗，商品住宅規劃總建面為381.12萬平方米，均為限競房，分布在除東西城、通州、平谷之外的12個行政區。

“供應量過大，主要在於限競房的集中上市。”合碩機構首席分析師郭毅指出，再加上近兩年集中推地，導致市場供應量激增。

據統計，2018年，北京共39個限競房項目上市，限競房累計供應24893套，成交4530套，平均銷售率為18.20%。其中，僅4個項目簽約率超過5成，分別是瀛海府、中海西京裡、洺悅苑和瑞悅府。按成交套數計，排名前三位的項目分別是瑞悅府、華潤理想國和和悅華錦，簽約套數為483套、412套和395套。

中原地產首席分析師張大偉分析，限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足2成。相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售後，後續房源去化非常非常慢。

曾有業內人士指出，當下北京市場上存量建案不多，共有產權房位置均比較偏遠，從申購家庭數量看供應量也偏小。此外，高端住宅隻佔很小一部分，因此限競房在未來兩年內會佔據新房市場的主力。

然而，自8月份限競房入市以來，“開盤即售罄”的期望便屢屢落空。熱賣建案極少，去化率不達預期的滯銷盤則相對較多。對於限競房來說，開盤能去化3-4成就已經是及格，而如果可以賣掉一半，已經屬於優秀。

此外，限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大於求開始明顯出現。但在全國最嚴限購政策的加持下，需求端並未得到很好的釋放。

從全年商品住宅供需比的走勢來看，基本呈現出“U”型特點。年初純商品住宅集中上市，躲避限競房衝擊；年初新增貨量不足，供需比降至谷底；下半年隨限競房大量入市，供需比持續走高。

將時間軸線拉伸至2008年，2018年商品住宅供需形勢的惡化更加明了。1.79供需比已經超越2008年的1.74，並創下自2006年北京開始全面網簽以來的歷史新高。

但噴薄的供應遠未停止。郭毅分析，目前已供地未上市的限競房還有48個項目，再加上已上市限競房待推出的貨量，限競房潛在庫存面積達到428萬平方米，約可開發4.5萬-5萬套限競房。

目前，限競房從拿地到上市的最短周期已壓縮至4個月，如果2019年出讓的部分限競房地塊在當年開盤入市，預計2019年限競房的總供貨量將達到6萬-7萬套，面臨巨大的去化壓力。

在張大偉看來，隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大、區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

事實上，通過降低售價吸引購房者的限競房早就出現。“雙十一”期間，為加快去化周期，銷售一般的限競房項目均推出降價優惠措施，直接跌破政府批準的“限價”項目越來越多。“未來如果政策不改變，在供應量井噴下，2019年樓市價格將出現明顯調整。”張大偉說。

土地成交減少

但低迷不僅體現於此。據中原地產研究中心和諸葛找房統計數據，北京年內土地成交1682.69億左右，比2017年全年少40%。與此同時，2018年的地塊平均溢價率為13.7%，刷新了北京十幾年歷史最低紀錄。

對此，張大偉認為，其原因主要是所有土地全部限價，而限競房市場非常慘淡，全面進入賣不完時代。克爾瑞地產研究分析，年末供地加速供地，一線城市尤為顯著。土地市場的降溫加劇了地塊流拍現象的發展，導致不少城市的供地計劃難以完成。

2018年，北京便共有8宗地塊流拍，其中住宅用地7宗，商服用地1宗，流拍地塊中，豐台區共3宗，朝陽、密雲、房山、門頭溝、順義各1宗。

歲末，為完成全年供地計劃，北京市規土委集中供應大量地塊，僅12月便新增掛牌29宗地塊，其中21宗居住類用地，7宗工業用地。新供居住類用地的建設用地面積為157.94萬平方米，規劃建設面積為282.2萬平方米。

久未供地通州區也接連掛出6宗住宅用地，分別位於六環內的通州新城、永順鎮、台湖鎮和六環外的馬駒橋鎮。

然而，低溫已經延續到2019。中原地產數據顯示，2019年元旦小長假前兩日，北京市場網簽暫停，30日住宅網簽只有4套。張大偉表示，從市場趨勢看，2019年一線城市市場將繼續低迷。二線城市也將維持平穩降溫。“2019年全國房地產市場開門遇冷已成定局。”