今天＠北京土地井噴！不限價再現2宗，房價會如何？

供應火爆的北京在繼續，1月份成交高峰後，春節前最後幾個工作日既然在集中供應，2月1-2日，依然有大量的住宅土地供應。

2月1日，北京供應4宗住宅地塊。再次出現2大值得關注點：

1：再次出現土地流標

2: 出現2017年來第2-3宗不限價純建案住宅地塊。

雖然北京房地產市場蕭條，但房企在一線城市做大拿地的積極性依然存在。

對於區位或者屬性相對較差的土地，預計後續不限價的可能性很大，今天出讓的2宗位於門頭溝與密雲的土地開啟了批量不限價，對於市場來說有很大的關注度。

從2月1日的4宗土地看：

門頭溝永定鎮曹各莊橋戶營村MC00-0016-061地塊R2二類居住用地、MC16-041地塊T6區域綜合交通樞紐用地、MC16-048地塊S4社會停車場用地。

合計規劃建築面積為133434平米，其中住宅地塊39302平米。另外包括大量的綜合交通樞紐地塊。值得注意的是地塊不限制建案住宅的銷售價格，也就是不是限競房和共有產權房。

門頭溝地塊屬性相對複雜，之前在2018年4月流標過，取消了限價，整體看，體現了房企拿地依然謹慎。

密雲區溪翁莊MY02-0201-6001地塊（原圓明三園C地塊）R2二類居住用地。同樣地塊也不是限競房，合計面積152953平米。

大興區龐各莊鎮DX06-0103-6001、6002、6003地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地。共有產權地塊，流標可能性很大

朝陽區將台鄉1016-030地塊R2二類居住用地、1016-033地塊F2公建混合住宅用地。共有產權地塊。

從四宗地塊看，最值得關注的是，出現了2宗不限價的純建案住宅地塊，這也是2017年來，最近2年多出現的第2-3宗非限價房（非限競非共有產權房）

1：這兩宗地塊不是最近幾年的第一次不限價地塊。

另外在2018年10月北京市豐台區南苑石榴莊0517-L02地塊，1月10日預出讓的2宗孫河住宅地塊，也不限制價格。土地不限價毫無意義，只是很多人走夜路的時候喊號子，和政策鬆綁毫無關係。

2：不限價就代表隨便拿10萬+？過去的建案住宅哪一個沒有限價？

不限價土地供應，對市場來說，短期毫無影響，天量井噴供應將明顯抑製2019年北京房地產市場。歸根結底樓市看信貸政策，在天量土地供應下，2019年樓市不樂觀。如果不取消認房又認貸，市場很難走出泥潭。

3：1月來北京累計土地收入已經高達359億，後續土地成交在春節前將依然井噴

未來2天，北京還將有7宗地塊出讓，合計起價高達156.5億。

從供應量看，春節前將是共有產權房為主。

其次：2019年北京不僅僅將有5-6萬套以上的限競房將入市，按照目前的共有產權土地看，預計入市的體量也將超過4萬套。春節前，北京將有多宗優質區位的共有產權房地塊上市。

從2019年房地產市場看，土地供應依然井噴。

未來繼續井噴的供應

到目前為止北京限價房隻供應了250萬平米。按照土地面積還有590萬平米。而從等待入市的土地看：

也就是不考慮未來，只看2019年春節前入市的土地，北京合計將有100個限競房項目，大約1000萬平米，開發商投資將在6000億左右。而到目前為止，從第一宗地開始，2年時間隻網簽了250億，真實銷售500億。

3：90%限競房入市項目已經肯定虧損。

合計87宗地塊88個限競房項目的北京市場，從土地成本看，溢價率在20%的有44宗，溢價率在10-20%的有17宗，低於10%的有26宗。

已經入市的38個項目只有不足5個項目有可能盈利，其他全部虧損。而計算所有限競房項目，大部分也將出現虧損。從銷售周期看，基本都遠遠超過銷售預期。而且從各種成本看，都遠遠超過之前預期。

整體市場情況：限競房進入全行業虧損中！

過去幾年北京土地大量供應逐漸開始形成房源，增加的供應量最主要體現在限競房：

首先：當下整體市場處於平穩狀態中，不論是二手房還是新建住宅成交量平穩。

其次；北京市場過去2年土地供應高峰逐漸開始反應到住宅房源數量上，預計後續還將有大量上市。購房者開始全面觀望。

第三：限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大於求開始明顯出現。

第四：限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足2成。而且相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售後，後續房源去化非常非常慢。

第五；從價格看，限競房項目開始出現了明顯的價格調整，而且隨著後續供應量的繼續上升，已經開始的價格戰肯定會更新。

北京的限競房已經是陷阱房，如果不放鬆非普通住宅標準+認房又認貸，北京樓市2019年將非常慘烈。除了少數優質的項目，其他將哀鴻遍野。