進入2019年，中央重申“房住不炒”主基調，地方落實“一城一策”有收有放，市場在經歷了2018年四季度的下行之後，雖然在三月回暖迎來一波小陽春，但持續性並不強，短暫回升之後市場再度趨冷，尤其是城市成交層面分化加劇，一線城市復甦回升，二線城市整體趨穩，三四線城市面臨下行壓力。
同時銀保監會等多次發文收緊房地產行業融資窗口，市場和融資雙重壓力之下，房企紛紛打出“促銷售，快回款”的口號，審慎拿地，加速銷售與回款成為企業運營的主流策略，但是行業規模增速相較2018年同期仍然顯著放緩。
房企盈利能力方面：利潤增速放緩，整體盈利水準進入平穩期。2019年上半年，受行業整體銷售增速放緩影響，規模房企的結算收入和利潤規模在保持增長的同時，增速較2018年明顯放緩。
總體來看，行業整體盈利水準在經歷了2015年的利潤率低潮後，穩步提升，進入到一個平穩期。規模房企盈利能力強於行業整體，上半年70家典型上市房企中有38家企業的淨利率同比提升。
房企償債能力方面：房企融資成本持續上升，2019上半年房企淨負債率創新高達91%。2019年中174家上市房企整體現金持有量相比年初增長了7.98%至31466億元，同時總有息負債相比年初也增加了10.69%至76654億元。
由於2019上半年企業持有現金相對於年初的增幅小於總有息負債的增幅，加上總權益的增幅也相對較小，因此2019年中174家房企加權平均淨負債率為91.37%，較年初提高了4.29個百分點，達到歷史最高值，近六成企業的淨負債率有所上升。在融資成本上，70家重點房企融資成本在上半年繼續上升至7.04%。
房企營運能力方面：從房企存貨來看，2019年上半年存貨增速收窄，企業庫存壓力持續下降。截止至2019年6月30日，174家房企的存貨規模較年初增長8.5%，相比去年中期下降3個百分點。68家重點房企的存貨增幅為8.9%。
從各個房企存貨規模來看，上半年有32家房企存貨超過1000億元，較年初增加了3家，TOP3房企存貨規模較年初增長6.2%，與去年同期相比進一步收窄。
整體來看，近幾年房企雖然存貨規模仍在持續上升，但增速下降。
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盈利能力：利潤增速放緩，整體盈利進入平穩期
行業整體利潤規模增速放緩近30個百分點；規模上市房企盈利能力強於行業整體，70家中有38家企業淨利率同比提升。2019年上半年，受行業整體銷售增速放緩影響，規模房企的結算收入和利潤規模在保持增長的同時，增速較2018年明顯放緩。
總體來看，行業整體盈利水準在經歷了2015年的利潤率低潮後，穩步提升，進入到一個平穩期。
規模房企盈利能力強於行業整體，上半年70家典型上市房企中有38家企業的淨利率同比提升。但我們認為，當前房企的盈利能力仍然面臨較大的下降壓力，主要表現為以下幾個方面：
1）由於行業總體規模已現下降趨勢，將來營業收入增速放緩導致利潤增速下降的趨勢將更加明顯。
2）龍頭房企通過行業集中度上升獲得收並購超額利潤的紅利逐漸消失。
3）一二線城市限價以及各地歷史地王進入結算期導致利潤率下降的壓力逐漸顯現。
4）房企管理精細化轉型的效果尚未顯現，對利潤率提升的幫助不大。
5）融資渠道單一和融資成本的壓力仍然較大。
6）市場壓力導致的項目去化率下降將拉長項目的周轉周期，降低周轉效率。
一、2019年上半年行業利潤增速明顯放緩
1、172家上市房企利潤規模增速放緩近30個百分點
近年來，中國房地產行業整體銷售規模繼續保持穩定增長。但2018年以來，在政策調控持續以及“堅決遏製房價上漲”的主基調下，行業整體的規模增速放緩顯著。
而受銷售增速放緩影響，上市房企2019年上半年整體的結算收入和利潤規模在保持增長的同時，增速較2018年也呈現出明顯放緩的趨勢。
截止上半年末，172家行業典型上市房企實現總體營收規模23068億元，同比增長17.2%，規模增速較2018年同期的34.9%顯著放緩近18個百分點。總體營業成本同比增長17.9%至16051億元，規模增速放緩近13個百分點。
因此從利潤規模的變動來看，2019年上半年行業整體利潤增速的降幅較結算規模更為顯著。上半年，172家行業典型上市房企實現總體毛利潤7017億元，淨利潤3232億元，分別同比增長15.8%和12.7%。
相較於2018年同期利潤規模近47%的增長，今年上半年行業整體的利潤增速大幅降低近30個百分點。
二、規模房企利潤增速高於行業平均，盈利能力相對較強
當前，行業“強者恆強”的局面已經形成，規模房企的行業影響力逐步提升。
為了更清晰、準確地反映行業盈利表現和走勢，我們對70家典型上市房企[1]的盈利狀況進行了重點分析。70家典型房企中，包括45家H股上市房企和25家A股上市房企。
[1]70家典型上市房企證券簡稱：萬科A、大悅城、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口、榮盛發展、濱江集團、保利地產、建發股份、北京城建、華發股份、華夏幸福、首開股份、金地集團、藍光發展、迪馬股份、綠地控股、信達地產、光明地產、新城控股、北辰實業、金隅集團、朗詩綠色集團、保利置業集團、越秀地產、瑞安房地產、北大資源、中國海外發展、合生創展集團、世茂房地產、中國金茂、建業地產、旭輝控股集團、龍湖集團、路勁、當代置業、華潤置地、時代中國控股、寶龍地產、力高集團、禹洲地產、佳兆業集團、花樣年控股、合景泰富集團、景瑞控股、銀城國際控股、融創中國、中駿集團控股、弘陽地產、碧桂園、德信中國、國瑞置業、佳源國際控股、中梁控股、富力地產、首創置業、融信中國、中國恆大、遠洋集團、龍光地產、雅居樂集團、中國奧園、綠城中國、美的置業、大發地產、正榮地產、仁恆置地
70家典型房企中有38家淨利率同比提升，表現強於行業整體
營收與利潤規模上：2019年上半年，70家典型房企結算規模穩步擴張，總營收規模達21120億元，較2018年同期增加19.2%；實現毛利潤6216億元，同比上升17.3%；淨利潤、歸母淨利潤分別為2944億元、2306億元，分別同比增長16.1%、16.7%。
整體上，受益於集中度上升的紅利，70家典型房企的營收及利潤規模持續走高。雖然規模增速明顯放緩，但增速高於行業整體。
利潤率方面，上半年70家典型房企中有38家企業的淨利率同比提升，淨利率中位數為15.2%，同比上升0.7個百分點，歸母淨利率中位數為11.6%，與2018年同期持平。上半年70家典型房企的淨利率中位數及歸母淨利率中位數均高於行業平均水準，盈利能力較強。
值得注意的是，上半年在70家典型房企中有20家企業的淨利率高於20%，包括華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、旭輝控股集團、金地集團、中國金茂等規模房企均在其列。
其中，金地集團在規模擴張的同時，持續改善銷售質量，盈利能力表現顯眼，實現淨利率23%，較2018年同期上升2.8個百分點。
中國金茂採用一二級土地聯動開發的方式，通過毛利率較高的一級土地開發業務平衡整體盈利水準，淨利率同比提高11.9個百分點達到32.5%，顯著高於同規模房企。
此外，大發地產盈利能力有顯著改善，淨利率大幅提升至8.2%，下半年大發在投資、財務和運營三大體系建設的推進下，盈利能力或將進一步走高。
我們認為，雖然短期內受益於行業集中度上升及收並購紅利，規模房企整體的利潤率尚穩定在較高水準。
但在目前政策調控常態化、行業增速放緩、房企利潤空間持續受到擠壓的市場周期下，企業要保持目前的盈利水準仍面臨一定的客觀壓力。特別是對於中小規模房企而言，在行業競爭格局加劇、集中度提升的背景下，如何平衡規模增長與增長質量，提升精細化經營的管理水準對經營者提出了更高的要求。
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償債能力：2019上半年房企淨負債率創新高達91%
雖然2019上半年房地產市場和政策都有所波動，但由於行業集中度不斷提高，企業為了進一步促進規模增長和提升市場佔有率，依然需要大量的資金支持，這就使得整體負債規模持續加大。
2019年中174家上市房企整體現金持有量相比年初增長了7.98%至31466億元，同時總有息負債相比年初也增加了10.69%至76654億元。
由於2019上半年企業持有現金相對於年初的增幅小於總有息負債的增幅，加上總權益的增幅也相對較小，因此2019年中174家房企加權平均淨負債率為91.37%，較年初提高了4.29個百分點，達到歷史最高值，近六成企業的淨負債率有所上升。
究其原因，可能是因為一季度房企融資出現了“小陽春”，大多數企業抓緊時機進行了一波融資，同時三四月份的土地市場也較為火熱，企業拿地較為積極，現金流出較多。
從融資成本來看，70家重點房企融資成本在上半年繼續上升至7.04%。
這主要是由於境內外的融資環境都持續收緊，融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。
一、現金：上半年房企持有現金較年初增加近8%
2019年中174家上市房企的現金持有量為31466億元，較期初增長7.98%。其中70家重點房企的現金持有量為28051億元，較期初增長8.91%；70家房企的現金總量佔比89.15%，較期初增加了0.8個百分點。近57%的房企持有現金有不同程度的增加，70家重點企業中現金增長的企業佔比更高，達75.7%。
但是，具體來看單個企業，持有現金增幅則一般並不是很高，70家重點企業中僅有7家持有現金的增幅大於50%。
截至2019年上半年末，持有現金超千億的企業有5家，與年初持平，其中現金持有量最多的依然是恆大和碧桂園，持有現金均在2000億元以上，恆大更是將近3000億元，遙遙領先其他企業。
整體來看，規模房企在持有現金方面有依然有較大優勢。
TOP100房企更注重現金增長
從各梯隊來看，百強之外的企業和百強企業的持有現金增幅有明顯的差距。
現金增幅最為顯著的是50-100強企業，這些企業在上半年普遍加大了財務優化力度，此外30-50強的企業持有現金增幅也相對較大。
總的來看，規模較大的房企更加注重現金的增長以及財務的平衡。
二、負債：上半年房企平均淨負債率反彈創新高
1、規模：21家企業有息負債超過千億
截至2019年上半年，174家房企總有息負債規模為76654億元，較期初增長了10.69%。
其中，70家重點房企總有息負債66283億元，較期初增長11.3%,佔比也較期初上漲0.5個百分點至86.5%。
整體來看，總有息負債的增長主要在於房企整體業績規模進一步增長，上半年TOP100房企累計權益銷售規模近3.9兆元，同比增長4%，千億房企達到12家，同比增長了5家，另外，截至上半年末TPO200房企中已有106家房企的全口徑銷售金額突破百億，同比增長14家。
此外，2019年一季度融資窗口期，房企加大融資力度也促進了上半年末房企總有息負債增加。隨著近兩年房地產調控加緊，房地產行業增速下降，房企有意控制負債、降低杠杆，總有息負債增幅水準2018年開始呈現下降的趨勢，但一季度融資窗口期，使得上半年末總有息負債增幅又較於上年同期上升了4.6個百分點。
具體到長短債的情況來看，2019年上半年短期有息負債23668億元，較期初增長4.8%；而長期有息負債52953億元，同比增長了13.6%。
長債的增幅遠高於短債的增幅，2019年上半年總有息負債的增長主要還是來自於長債的增長，一方面主要在於房企在2019年開始面臨償債高峰，部分短債在上半年到期已被償還，另一方面，在融資收緊的情況下，房企有意降低償債風險，對債務結構進行適當的調整，以免產生負債違約風險。
TOP51-100房企有息負債增長最為顯著
從各梯隊表現來看，TOP51-100之間的企業有息負債增長最為顯著，較期初增長14.91%，其次為TOP31-50的房企，總有息負債也較期初增長了9.45%。
究其原因，在行業集中度持續提升的情況下，這些房企在規模增長方面還有相對較大需求，不少企業都有衝刺千億的目標。
2、淨負債率：近六成企業淨負債率微漲
2019年上半年174家房企的加權淨負債率（永續債作為權益）約為91.37%，達2015年以來最高值，較期初上漲了4.39個百分點，59.9%的企業淨負債率上漲。
其中70家重點房企的加權淨負債率為95.37%，同比上升4.02個百分點，淨負債率上漲的企業佔比為58.6%。
淨負債率的上漲，主要是因為2018年年底及2019年一季度，房企有一個融資窗口期，在那段時間房企為了償還債務以及籌集資金等原因，加大舉債，而房企在那段時間也加大了拿地力度，從而使得總有息負債的增幅大於現金的增幅，使得房企的淨負債率上升。
TOP10房企淨負債率增長最為顯著但仍較為安全
從各梯隊的企業表現來看，TOP10的房企淨負債率為85.48%，其較於2018年末上漲幅度最為明顯，增幅達7.67個百分點，TOP10房企中除了保利發展的淨負債率實現了下降外，其他房企的淨負債率均有小幅上漲。
值得注意的是，2019年上半年TOP31-50的企業淨負債率較於2018年末下降，這部分的企業的規模增長到一定的層次之後，為面對未來更加複雜的形勢，持續降低杠杆。
3、永續債：計入後重點企業淨負債率增加至97.73%
在永續債方面，70家重點企業中持有永續債的企業數量持續維持2018年年末的28家，2019年上半年末永續債總量為1591億元，同比增長了10.01%，增加了144.8億元。
2019年上半年，永續債計入後，174家房企的淨負債率為97.73%。
三、償債能力：短期壓力不大、負債結構整體更加穩健
1、現金短債比：較年初略有抬升至1.33
2019年上半年174家房企現金短債比的加權平均值為1.33，相比2018年底的1.29上升了3.1%，基本可以覆蓋短期負債，現金的流動性以及還債壓力還在可控範圍內，整體來看償債風險不大。
其中，70家重點房企的現金短債比為1.38，較期初上升了3.3%，57%的重點房企現金短債比有所改善。
TOP10房企現金短債比略有下降
從各梯隊企業表現來看，TOP10房企現金短債比相比年初略有下降0.8%至1.39，TOP31-50房企上升了9%達1.56，在各梯隊中比值最高。
此外在行業集中度不斷增加的形勢下，隨著融資環境的持續收緊，中小企業生存環境較為艱難，TOP100開外的房企平均現金短債比為1.02，勉強覆蓋短債，為各梯隊中最低。
2、長短期債務比：債務結構更趨合理增長至2.23
從長短期負債比的情況來看，2019年上半年174家房企長短期負債比加權平均值為2.23，整體債務結構更趨於合理，較於2018年略微上升了9%。
其中，就70家重點房企來看，有44家房企的長短債比出現不同程度的上升，佔總數的63%。
從長短債比的企業梯隊表現來看，各個梯隊的企業均表現良好，償債壓力維持可控範圍。
其中，TOP10、TOP11-30以及TOP31-50房企長短債比較2018年底均實現較大增長，分別增長7.6%、8.9%及7.8%，其中TOP31-50的房企長短債比達到了2.65，於各梯隊中表現最好，這類企業處於行業中遊，在追趕規模增長的同時，也較為注重負債結構的健康。
四、融資成本：2019上半年借貸利率突破7%
從2019年上半年70家重點房企的平均融資成本來看，約有70%的企業的融資成本相比2018年底有所提高，整體平均融資成本由2018年底的6.68%增至7.04%。
從歷年來看，2016年、2017年平均融資成本持續兩年下降，但在2018年開始反彈，2019年上半年已突破7%。
這主要是由於近年來境內融資環境持續收緊，近期新進行的境內外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。
從平均融資成本較低的TOP10房企來看，國企、央企的融資優勢依舊明顯，華潤、中海、招商、保利等央企均具有極強的融資能力，能夠以較低的成本獲得所需資金。
以中海地產為例，2019年上半年末加權平均融資成本僅為4.28%，相比年初略微下降了0.02個百分點，處於行業極低水準。2019年1月，中海與二十家銀行成功簽署港幣300億元5年期俱樂部貸款協議，貸款成本處於同期同類行業中最低水準之一。
2019年7月，中海地產還成功發行港幣20億及美元4.5億雙幣種固息高級債券，不僅讓中海成為中資房企中首家發行雙幣種（港幣與美元）固息高級債券的企業，同時5.5年期20億元港幣固息債券更成為中資企業境外公開市場發行的最長年期港幣債券，且創同行業最低利率。憑借著良好的信用評級，預計未來中海的綜合借貸成本或將得到進一步降低。
總結：融資環境進一步收緊，創新融資或成為突破口
綜合來看，由於2019年初房企融資出現了窗口期，大多數企業加大了融資力度，導致2019年上半年房企整體加權平均淨負債率相比年初上升了4.29個百分點至91.37%。
另一方面，房企整體財務結構仍較為穩健，總體短期償債壓力不大，現金短債比上升至1.33，相比年初增長3%；但由於房企內部分化嚴重，部分企業仍需警惕償債風險。
最後，由於境內融資環境持續收緊及原有低成本的公司債陸續到期，房企整體融資成本突破7%，達到7.04%，其中部分國企央企優勢或將凸顯，憑借低成本融資實現逆周期發展。
進入2019年下半年，房企無論是在信託貸款、開發貸還是在海外債方面都受到了更大限制，融資環境進一步收緊。
如7月初部分銀行及信託收到窗口指導，要求控制地產貸款及信託業務規模；7月12日發改委又發布通知，限制房企海外發債只能用於償還一年內債務；7月20日房地產信託放行標準規定項目公司擁有房地產開發二級資質。
8月底，又有消息稱，多家銀行收到窗口指導，自即日起收緊房地產開發貸額度，原則上開發貸控制在2019年3月底時的水準。8月30日，銀保監會又發布了《關於對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》，對於中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。可見，房企的融資渠道正在全方位收緊，預計未來融資環境仍將保持低位運行。在此背景下，各房企應將重點放在銷售回款，從而保證自身財務健康。
此外創新融資方面，尤其是REITs產品受到了政策大力支持，或成為房企融資的新突破口。
2019年1月1日，上交所在新年致辭中表示未來將進一步發揮債券市場直接融資功能，深化債券產品創新，推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs。
2019年4月深交所表示將積極推進公募REITs進程，形成具有特色的REITs板塊。預計將在不遠的未來，我國首支真正的REITs產品或將更快出現。
除此之外，國家還明確鼓勵發展綠色ABS，在2019年5月頒布的《關於支持綠色金融改革創新試驗區發行綠色債務融資工具的通知》中，明確鼓勵試驗區內承擔綠色項目建設且滿足一定條件的城市基礎設施建設類企業作為發行人，注冊發行綠色債務融資工具用於綠色項目建設，預計未來也會有更多的房企參與到綠債的發行中來。
相信在政策引導下，下半年相關資產證券化產品仍將繼續擴容，為房企提供資金支持的同時，進一步改善企業財務情況。
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營運能力：存貨增速收窄，企業庫存壓力持續下降
本文涉及的“存貨”是會計概念，指的是以成本金額計價的除了包含土地成本，還包括建安成本、材料成本等各項成本，與此相關的指標可以反映企業投資開發力度及周轉去化情況。
本次我們以174家已發布2019年中期財務報告的房企為研究樣本，摘取4項指標數據——“存貨總額、已竣工存貨、營業成本、營業收入”，通過“存貨規模總量、已竣工存貨總量、已竣工存貨佔比、存貨周轉次數”等指標，分析房企在存貨規模、周轉效率、去化能力等方面存在的差異以及原因，並分別指出存貨規模較為合理、周轉效率較好、去化能力較強的典型企業，同時也給指標相對不如人意的企業一些提醒。
一、房企收縮投資，存貨增速再收窄
房企存貨增速延續18年下降趨勢
房企存貨一般按房地產開發產品、非開發產品分類，其中房地產開發產品包括已完工開發產品、在建開發產品和擬開發產品，房企的存貨規模能夠直觀反映出目前可提供給企業發展的庫存資源有多少。
房企存貨規模持續提升，增速較去年同期收窄，下降約3個百分點。截止至2018年6月30日，174家房企的存貨規模較年初增長8.5%，相比去年中期下降3個百分點。68家重點房企的存貨增幅為8.9%。
從各個房企存貨規模來看，上半年有32家房企存貨超過1000億元，較年初增加了3家，TOP3房企存貨規模較年初增長6.2%，與去年同期相比進一步收窄。整體來看，近幾年房企雖然存貨規模仍在持續上升，但增速下降。
整體存貨規模增速下滑，20強門檻提高至1600億。存貨總量TOP20房企總體規模達到74015億元，增速為8.5%，較去年同期下滑1.1個百分點，其中過半房企的存貨增速較去年同期有所下降。
雖然增速下滑，TOP20存貨總量仍佔174家房企的比重達到60%，前20強門檻上升至1600億元，且這些房企中除了首開、泰禾和華僑城外均為操盤金額排名前20強房企。可以看出大部分資源依舊掌握在強者手中，“強者恆強”現象凸顯。
二、存貨周轉率比去年同期略微上升
整體存貨周轉率略微提升，房企間分化明顯
截止至2019年6月30日，174家典型房企的存貨總額達到123380億元，較年初增長8.5%；存貨周轉次數為0.288次，同比上升0.007次，較2018年下降0.056次。
其中，68家重點監測房企的存貨總額達到107349億元，較年初增長9.1%；存貨周轉次數為0.299次，同比提升0.013次，較2018年下降0.058次。
與去年同期相比，房企整體的存貨周轉率有小幅提升，主要是由於企業前期銷售項目逐步步入結算期。上半年174家監測房企的營業成本為17081億元，比去年同期增加35.43%，而平均存貨規模較去年同期提升32.09%。
企業項目結算增速高於存貨規模擴張的速度，使得企業的存貨周轉率出現小幅上升。如果企業想要再提升自身的周轉速度，則需要將更多的精力放在加快開發竣工及項目整體流程上。
規模房企間的存貨周轉速度分化較為明顯。將監測的174家房企按照克而瑞《2019上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》的操盤銷售金額排名篩選出前100。
可以很直觀的看到，TOP51-80的房企與TOP1-20及TOP21-50房企之間的存貨周轉率出現了明顯的分化，上半年的平均存貨周轉率僅為0.202，與去年同期基本持平，而TOP1-20以及TOP21-50的房企存貨周轉率分別為0.292及0.326，這說明規模較大房企的營運管理能力明顯強於小規模房企。
隨著行業逐步進入白銀時期，房企之間的競爭將會更為激烈，小規模房企如果想要在激烈的競爭中存活下來，則需要在營運能力、項目質量管控、現金回款等方面投入更多的精力，而不是單純的依賴於規模擴張。
三、大半房企去化壓力進一步緩解
已竣工存貨佔比連續4年下降
由於房地產銷售有其特殊的預售制度，所以一般項目在未竣工之前均已進入銷售且陸續實現售罄，如果項目在已完成竣工的情況下還未售完，我們一般都認為該項目存在銷售困難的情況，故我們通過研究竣工存貨的佔比，來了解企業面臨的去化壓力，進而分析企業當前的銷售結構和運營模式。
已竣工存貨佔比連續4年下降，企業庫存去化壓力進一步減小。2019年上半年，68家重點監測房企的存貨總量增長9%至107349億元，已竣工存貨總量為11310億元，相比2018年的11625億元下降了3%。
因此已竣工存貨佔比進一步下降1個百分點至11%，延續了近幾年的趨勢。整體來看，企業的營運能力得到提升，去化壓力得到緩解。
近六成房企已竣工存貨佔比下降，房企庫存問題持續改善。監測的68家企業中，39家房企的已竣工存貨佔比於2019年上半年下降，佔比近六成。
尤其是瑞安房地產佔比下降了21個百分點至10%，主要是由於企業結轉了較多已竣工面積。
就項目來看，上海太平橋項目結轉均價下降約3萬/平米，帶來結轉收入高達33億元，佔企業近半銷售收入。同理，其余存貨佔比減小的企業多是依靠積極促進銷售達到消化存貨的目的，大部分位列行業銷售排行榜百強。
TOP20房企已竣工存貨佔比基本持穩。就操盤金額TOP20的房企來看，平均竣工存貨佔比略低於68家重點監測企業平均水準。
金科依靠銷售高增速，不僅在競爭激烈的頭部房企中晉升5個名次至操盤金額排名17名，並且竣工存貨佔比下降幅度最大，為3個百分點。
總結：房企“慎投資，重回款”戰略加速周轉
總體來說，市場的靜淡和融資的收緊促使房企投資更加謹慎，存貨總量雖然仍然保持上漲趨勢但是增速再度收窄約3個百分點，已竣工存貨情況持續優化，68家典型企業已竣工存貨佔比連續四年保持下降趨勢，存貨周轉率相較去年同期微升，房企策略調整效果顯現，全年預計存貨周轉率同比微升。
整體來看房企去化壓力仍高，但是庫存去化問題得到了持續優化。通過對數據匯總可以發現，房企存貨情況呈現以下特點：
雖然存貨和企業銷售存在高相關性，但企業可以通過加速周轉取得更高的銷售業績。存貨包含著企業的土地、建安等等多項成本，這在一定程度上代表了企業未來的銷售業績以及可以結轉的收入，但是這種成本計價的方式並不能完全代表企業的銷售業績。通過營運的管控以及流轉的加速可以幫助企業實現高效的業績增長。
以碧桂園、新城、陽光城等為例，儘管存貨規模相較於同等梯隊的企業略有劣勢，但是在銷售業績上卻取得了領先，主要得益於企業快周轉加快整個拿地開工建設過程。尤其是在當前融資窗口收緊的環境之下，快周轉加速企業回款提升資金效率更加重要。
結合市場走勢以及數據情況，我們對2019下半年企業經營以及存貨管控提出展望：
1)房企土地投資將保持審慎態度，投資偏向風險較小的一二線城市，存貨增速同比將放緩。融資窗口的持續收緊成為房企土地投資的最大阻礙，從目前監測到的數據來看，房企7-8月的投資出現了明顯的收縮，且逐步向風險系數低的一二線城市回歸，業績會上各管理層的表態也印證了這一觀點，紛紛表示土地市場仍有調整空間，下半年保持謹慎投資。
另外根據公開數據計算，大多數房企土地儲備滿足3年內開發需要，因此企業短期之內在土地市場適度收縮投資問題也不大，全年來看土地投資的收縮將會帶來企業存貨增速的下降。
2）全年來看企業存貨周轉率或同比微升，快回款戰略對存貨周轉率提升起到正向影響。一般而言受到諸多外界因素以及企業運營戰略指導的影響，下半年為房地產行業預售和竣工的高峰期，因此隨著企業竣工量的上升，下半年交付結轉速度將會加快，這也就是全年周轉率大幅度領先半年度數據的原因。
而今年土地市場的冷淡帶來的房企投資的收縮減緩了企業存貨增速，而融資窗口的收緊又導致企業多打出“快回款”的口號，進一步加速自己的竣工結轉，這些行為均將會對存貨周轉起到正向影響，導致全年的存貨周轉提升，但是結合企業竣工等數據指標來看，全年增幅提升不會明顯。
3）企業去庫存效果顯現，已竣工存貨佔比持續優化，全年將維持在11%左右。從年中數據來看，房企已竣工存貨佔比相較期初再度下降1個百分點至11%，這是連續第四年房企已竣工存貨佔比下降，企業去庫存效果持續顯現。
但是由於市場的持續轉涼，企業去化壓力再度顯現，且房企項目竣工和取得交付許可之間存在一定的時間差，因此11%的已竣工存貨佔比已經屬於較優水準。展望全年我們認為企業已竣工存貨佔比再度優化可能性不大，預期將維持年中的水準。
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