“到2020年底，實現總資產3兆元，年銷售規模8000億元，年利潤1500億元，負債率下降到同行中低水準，成為世界百強企業。”3月26日，恆大集團董事局主席許家印在業績發布會上表示。恆大在資產負債率從2016年的79.7%降至2017年的71.1%、銷售規模邁入5000億門檻的同時，保持著資金的穩健。
曾因快速擴張和大量舉債一度面臨高負債的恆大，如今喊出“降負債”的口號，顯得頗不尋常。聯想到萬達一系列出售資產的舉動，“降負債”似乎已經成為行業的一種風向。
年報季降臨，在發布2018年策略時，“降負債”已成為大多房企一個重要的財務目標。
短期來看，這種做法無可厚非。融資環境收緊、市場降溫預期強烈，將使得房企的資金狀況趨於緊張。但通過對資金流量表的梳理，很多企業的現金流足以覆蓋短期負債。因此，“降負債”的口號雖響，卻不意味著企業已進入危急時刻。
分析人士指出，現階段，“降負債”更應被視為一種權宜之計。在行業集中度提高的大勢下，規模導向仍然存在。房企主動降負債的做法，實則是為了有更大的資金回旋余地。
上市房企去年負債率普遍提高
與恆大不同，2017年大部分上市房企的負債率出現了一定提升。如萬科的資產負債率從80.54%上升到83.98%；碧桂園從86.2%上升到88.89%；華潤則從67.41%上升到69.99%。
作為衡量財務結構穩定性的“淨負債率”指標，同樣普遍提升。如碧桂園從48.65%提升至56.91%；華潤從23.80%提升至35.90%。
規模與負債是一對共同體，房企在做大規模的過程中，往往伴隨著負債率的提高。具體表現為房企土地儲備增加，佔用了較多的資金。根據統計局的資訊，2014年至2016年，房地產企業購置土地面積連續三年負增長。土儲不足使得房企在2017年大量補倉，當年的土地購置面積轉正，土地成交價款也增長了近50%。
另一方面，多元化轉型的推進，也佔用了企業的部分資金。如商業地產和長租公寓的運營，雖然能帶來穩定現金流，但資金周轉速度偏慢，往往形成資金壓力。
雅居樂就在年報中指出，由於不斷加大地產、非地產業務投資，雅居樂的資產負債率從2016年的66.48%上升到了72.96%；淨負債率也從49.10%上升到了72.96%。
但雅居樂首席財務官兼副總裁張森在業績會上表示，這一負債率“在行業裡是不算高的，屬於中等水準。”
去年房地產業的資產負債率處於什麽水準？從已經發布年報的房企來看，大部分的資產負債率在65%-85%之間，淨負債率則有著較大的差距，從30%的低水準到超過100%。雖然投資者心中都有一條“警戒線”，但對於資金密集型的房地產業來說，現階段的“危機”似乎並不明顯。
某券商分析人士向21世紀經濟報導記者表示，很多房企在這兩年進行了債務置換，不僅使得債務總成本降低，短期債務的比重也有所下降，債務結構趨於合理。另一方面，經過過去兩年的銷售，大部分房企握有較為充裕的現金流，且多數能夠覆蓋短期負債。
該人士表示，一些負債比例大幅提高的房企，或者總負債率偏高的房企，實際的債務壓力並沒有想象中那麽大。“這也是與2008年、2010年那兩輪資金危機的很大區別。”
五礦地產淨負債率從2015年的13.8%，大幅提升到2017年的62%。五礦地產副總經理何小麗表示，公司的平均借貸成本僅有3.81%，且現金規模相當於短期債務的157%，因此，“負債率屬於比較健康的水準”。
激進者亦有。截至2017年末，福建房企融信的資產負債率上升6.88個百分點至81.93%；淨負債率則從2016年的101%增加至159%。與此同時，融信的現金及現金等價物儲備約64.46億元，同比下降44.1%。
但在已經發布年報的大中型房企中，類似融信的案例並不多。
房地產金融監管趨嚴效應
無論穩健者還是激進者，均對未來的負債率提出了一些約束性指標。恆大就提出，到2018年末，資產負債率從71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
何小麗向21世紀經濟報導記者表示，未來三年將五礦地產的淨負債率控制在60%到70%之間。融信中國董事、首席財務官曾飛燕也在業績會上稱，計劃2018年年底將淨負債率降至100%以下，2019年年底控制在65%左右。
對於控制負債率的原因，何小麗表示是由於金融監管的加強，導致融資成本增加、放款周期延長。“雖然還在可控範圍內，但有些銀行的開發貸成本已經提高了。”這種觀點也成為業界的共識。
監管層早已釋放出加強房地產金融監管的信號。今年全國兩會期間，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝就表示，房地產金融風險是可控的，但“個別的房地產企業可能在財務方面比較激進的現象，會有一些風險”。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示，房地產融資政策短期內只會強化，不會鬆動。加上房地產市場降溫的預期強烈，“2015年以來的‘現金牛’效應將逐漸減弱，房企也將逐漸面臨資金的壓力。”
對於“降負債”措施，恆大提出三項：降低負債總額，多元產業引入戰略投資，增強盈利能力增加淨資產。何小麗則表示，可通過調整股權融資和債券融資比重的方法來降低負債率。
這一輪企業的“降負債”措施似乎並未傷筋動骨。嚴躍進指出，由於現階段經營狀況良好，資金鏈相對健康，企業主動降負債，將有著較大的回旋余地，其效果要好於資金惡化後通過出售資產來解決問題。
業內人士認為，這些做法將使今年的房地產市場出現一些變化，如企業在土地和並購市場將趨於謹慎，融資規模下降，股權融資增多，合作開發模式增多等等。
事實上，從戰略調整的角度，此輪“降負債”的做法，更多被視為大中型房企的一種權宜之計。
由於房地產行業集中度提高的趨勢仍然存在，房企對規模的追求也未停止。具體表現為，儘管判斷為“小年”，很多房企仍然大幅提高了2018年的銷售目標，並制定了可觀的銷售遠景。這也意味著，房企不會放鬆對優質資源的爭奪。
向來以穩健著稱的龍湖，在年報中表示，“面對行業並購整合的新周期，我們也將密切關注，爭取有所斬獲。”曾飛燕也直言，融信降低負債率並不意味著要降低負債，“控制負債不是主要的措施。公司要發展，我們還是適度要去借債，還是需要去融資。”
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室