8月6日，國務院印發上海自由貿易試驗區臨港新片區總體方案，將繁華餘光未曾照到的臨港推上新聞的頭條。臨港片區的升級，產城融合是關鍵。按照規劃，臨港將正式開啟產城融合、後現代工業園的發展模式。也就是說，新片區不僅是一個特殊經濟功能區，更是一個產城融合的現代化新城。
產城融合再一次被國家點名，站上C位。近年來，在國家政策的指引下，產城融合的協同化發展趨勢日益顯著。背後帶來的是城鎮化水準的提高、城市空間合理利用和產業轉型升級，進一步推動人們的生活水準。
在兆藍海的驅動下，房企紛紛入場，搶灘市場。在房企的推動下，產城融合的思路不斷創新，房企各施所長，比拚運營能力。
多方共贏，政策助力產城融合發展
近年來，在國家政策的指引下，產城融合的發展趨勢日益顯著。
將時間拉回四年前。為了積極有效推動產城融合發展，2015年7月國家發改委發布了《關於開展產城融合示範區建設有關工作的通知》。按照國家發改委文件的精神，產城融合示範區是指依托現有產業園區，在促進產業集聚、加快產業發展的同時，因勢利導，按照產城融合發展的理念，加快產業園區從單一的生產型園區經濟向綜合型城市經濟轉型，為新型城鎮化探索路徑，發揮先行先試和示範帶動作用。
在提出產城融合示範區概念的次年，特色小鎮如期而至。2016年，《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若乾意見》發布，提出加快培育特色小城鎮，明確要求推動基礎設施和公共服務向農村延伸，帶動農村一二三產業融合。
該文件旨在從空間維度推進中心城市與小城鎮一體化的都市圈建設，促進資源在中心城市與周邊城鎮之間優化配置，加快推動中心城市產業升級和功能升級。另外，推進生產、住宅、辦公、商業、休閑等功能區相互交織，促進外來就業人口就地城鎮化，推動城鎮轉型為產城融合的城鎮綜合功能區。
從產城融合到特色小鎮再到都市圈，探索城市空間效率最大化的課題從未停止。2019年初，國家發改委發布的《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，提出都市圈是城市群內部以超大特大城市或異塵餘生帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態，即城市群是新型城鎮化的主體形態，都市圈是城市群內部的核心。
和君產城發展事業部業務合夥人翟戰平認為，這一指導意見的發布，標誌著中國區域發展正式從城市化為主導的高速發展階段邁入到以城市群為主導的高質量發展階段。在區域發展模式切換的背後，其實是產城融合發展路徑的切換。在城市化為主導的高速度發展階段，產城融合的模式強調“以產促城，以城興產”，更多強調產業和城市之間的時間協同、空間整合和規模匹配。
產業是經濟發展的動力，產城融合推動國家城鎮化建設的發展。城鎮化的任務之一是推進城鄉發展一體化，以產業為紐帶不斷完善城市生活配套設施。在產業園區出現並快速發展後，數以億計的人口遷移，城市經濟突飛猛進的增長，產業集聚和城市增長過程中給中國經濟帶來正向的因素。
當前，全球產業正在發生新的重點轉移。借助產城融合的機遇有助於吸引優質企業，積極參與國際化競爭，不斷提升城市的國際影響力。
隨著城鎮化規模的不斷擴大，部分新城新區建設過度追求物理空間建設，嚴重浪費土地空間的現象較為普遍，城市建設逆集約化現象日益突出。產城融合的推進有助於實現城市土地集約化，擴大產業空間。在產城融合的過程中，空間與產業發展的互動尤為重要，在有限的土地上承載生產要素的流通，需要合理利用空間，加速產業聚集。這也有利於構建城市產業生態體系，增強產業自我更新能力。
兆藍海，房企搶灘的背後邏輯
中央頒布相關產城融合政策後，地方政府逐步放開產城融合項目經營管理，開發運營更加市場化。
以特色小鎮為例，2016年，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部聯合下發通知，決定在全國範圍內開展特色小鎮培育工作，並且製訂了到2020年培育1000個左右特色小鎮的具體目標，每個小鎮投資至少20億元以上。以此推算，直接拉動投資超過2兆元。
作為與城市發展相關的房地產企業，在市場的藍海下，房企將產城融合視為多元化布局的抓手。目前，政府也有意引導房企做產業地產。希望能通過房企產業運營，為當地招商引資，帶來經濟增長。
房企入局背後的邏輯是，進入下半場，高歌猛進的時代已經過去，傳統的房地產開發模式也已經過去。眼下的房地產正在變換軌道，從關注開發轉向關注城市發展和運營。
產城融合帶來的發展空間逐漸被關注。未來，產城融合項目關係到開發商的可持續性發展。業內普遍認為，在房地產行業不景氣的當下，產城融合屬於朝陽行業，未來前景廣闊。
另一個支撐點是，過去住宅市場的高利潤，使房企沒有足夠的動力開拓新方向。隨著調控政策收緊，住宅用地價格上升等因素，增量空間縮小，房企不得不思索新的路子。未來在收並購紅利弱化、房企盈利空間受到擠壓的背景下，房企的盈利水準將更決定於企業自身的運營管控與成本控制能力。
《2017-2018中國產業園區市場研究報告》指出，隨著產業園區數量的增長，我國產業地產運營商得到快速發展，目前有超過半數的百強房企涉足產業地產。房地產企業紛紛謀求轉型，尋求多元化業務和贏利點，以應對市場新常態下的變化與挑戰，天然帶有地產屬性的產業園區成為房企布局的重要領域之一。
各施所長，粵港澳大灣區探索產城融合之路
最近數年，產城融合成為房地產行業風行詞匯。據不完全統計，克而瑞2018年排行榜TOP20房企中，超過50%已推出產城融合戰略或項目。國內主流的房企開發商，如碧桂園、華夏幸福、招商蛇口、華潤置地等，均已大舉向產城融合發力，產城融合的房企隊伍越來越大。
各家房企目前的運作方式各有不同。行業湧現各種產城融合案例，如碧桂園潼湖科技小鎮、華夏幸福嘉善產業新城、招商蛇口的產城開發和園區運營模式等。
興業證券報告認為，目前房企的產城融合趨向“政府支持、企業主導、合作巨頭產業運營、產城同步發展”的開發特點。報告認為主要的變化有三點：其一，由政府主導+單線聯繫，向企業主導+三維關係轉變；其二，由政府或房企自身尋找產業上下遊並參與運營，向房企與自帶上下遊運營能力的產業巨頭合作模式轉變；其三，由產業、居住、配套分離式規劃開發，向產業、居住、配套同步規劃開發轉變。
在房企搶灘產城融合的熱潮中，粵港澳大灣區的土地上投資熱情最為高漲。《中共廣東省委 廣東省人民政府關於貫徹落實〈粵港澳大灣區發展規劃綱要〉的實施意見》，提出發揮新區海港、空港、海洋及江河水系等資源優勢，形成生態優先、陸海聯動、產城融合的珠港澳新型合作模式。
在大灣區建設之下，新一輪的產城融合迎來了風口。隨著深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等灣區城市的產業融合日趨緊密，品牌房企緊抓機遇，利用自身的資金優勢與資源優勢，與當地政府合作，在城市交界布局產業園區、特色小鎮等。
作為起家於粵港澳大灣區的房企，碧桂園搶先布局產城融合。2016年8月，碧桂園正式對外發布“產城融合戰略”。
以碧桂園潼湖科技小鎮為例，該項目是碧桂園首個科技小鎮，也是廣東首個科技小鎮，於2017年5月17日正式動工，2018年9月開放。目前，潼湖科技小鎮第一期已經開園，企業已經陸續進駐，步入“運營年”。以物聯網產業為重點引進27家企業/機構，其中8家上市公司，11家國家高新技術企業。
據悉，碧桂園的產業發展主要布局於一線城市周邊和強二線城市周邊的重要區域。碧桂園做重資產，入駐企業輕資產運營，並以企業為核心建立園區運營服務體系，打造科技增值服務平台，強力為企業賦能。碧桂園通過“龐大的產業資源+成熟的地產經驗+雄厚的金融平台+豐富的應用場景”組成四合一的保障體系，產業先行，通過以產帶城、以城促產、產城融合的發展路徑打造生產、生活、生態“三生融合”的宜居宜業之城，推動實體經濟發展。
經過3年的發展，碧桂園的產城融合戰略漸入佳境，已在粵港澳大灣區、長江經濟帶、長三角城市群布局打造潼湖科技小鎮、思科（廣州）智慧城、順德新能源汽車小鎮、順德機器人谷、中以國際科技合作產業園、張江長三角科技城等數個標杆產城項目。
數據顯示，截至2018年底，已與碧桂園達成合作意向的產業資源2100多家，其中世界500強72家，中國500強119家，龍頭企業485家，上市公司479家，集聚平台資源315家，撬動企業資源1702家，碧桂園將持續為區域導入優質產業資源，助推經濟高質量增長。
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