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交通基建加速推進 粵港澳大灣區產業地產迎新風口

自古以來,灣區經濟一直引領著世界經濟的發展。在粵港澳大灣區規劃細則即將頒布之際,《每日經濟新聞》記者注意到,灣區內的交通、基建等建設加快推進,大灣區一體化進程提速;同時各大房企紛紛布局大灣區,產業地產將迎來新的發展契機。

恆大經濟研究院院長任澤平坦言,粵港澳大灣區主題疊加“一帶一路”、廣東省自貿區、廣東省國企改革等多重主題概念,推薦關注交運、基建、地產三大主線。

合富研究院分析稱,作為“新常態”下國內實施經濟轉型的戰略高地,粵港澳大灣區“產業”“服務”“生活”三個方面都將發生深刻變化。而作為三者載體的房地產市場,其發展趨勢及價值體現亦將發生相應變化。隨著大灣區聯繫進一步緊密,很多通道會被打通,如公路、鐵路、甚至資金,房企在這個時候進駐大灣區內其他城市,可以享受到政策規劃帶來的便利、優惠和美好預期,同時也可以分散經營風險,順勢部署其他城市的發展,一舉多得。

圖片來源:視覺中國

基建提速加快灣區一體化進程

業內普遍認為,基礎設施建設是實現物流、人流和資源太空移動有效配置的前提,是實現粵港澳大灣區城市之間優勢互補、資源共享、協同發展的基礎。

按照廣東省綜合交通運輸“十三五”規劃要求,到2020年,交通基礎設施總體達到國內領先、世界先進水準,基本建成覆蓋全省、輻射泛珠、服務全國、連通世界的現代化綜合交通運輸體系。國際綜合交通門戶地位基本確立,實現“12312”交通圈,即廣州與珠三角各市1小時通達,珠三角與粵東西北各市陸路2小時左右通達、與周邊省會城市陸路3小時左右通達,廣東與全球主要城市12小時通達。

戴德梁行大中華區綜合住宅服務及大中華區業務行銷董事總經理蔣尚禮對《每日經濟新聞》記者指出,未來數年,隨著多個交通基礎設施工程的竣工,粵港澳大灣區“一小時生活圈”和“兩小時生活圈”將會不斷擴大並涵蓋區內更多城市。特別是對於江門、肇慶等灣區內較為偏遠的城市,交通的改善將使其更好地融入大灣區一體化之中,未來將有更多資金和人員流入這些地區,從而帶動其房地產資產價格上漲。

目前,大灣區內的基礎設施建設正在快速推進。根據戴德梁行的研究數據,港珠澳大橋、廣深港高鐵以及虎門二橋、深中通道等重大基建工程正在穩步推進,未來幾年,這些重點交通項目的建設提速將大大加快灣區一體化進程。預計到2020年,灣區內城際鐵路運營裡程將達到4400公里,在2016年的基礎上增長37%;而高速公路運營裡程更是將從2016年的5600公里增加到2020年的8800公里,增幅高達57%。

任澤平之前的報告也指出,兆元基建投資在路上,例如佛山方面,將投資4775億元,建設154個基礎設施重點項目;珠海方面,2017年全市安排基礎設施重點項目129個,總投資約3741億元;惠州方面,“十三五”期間將規劃建設323個市級政府投資建設項目,總投資估算2275億元,主要集中在市政設施與綜合交通設施領域。

仲量聯行分析稱,便利的交通或推動物流資源向大灣區西岸流動。跨海大橋和高鐵建設使大灣區各城市之間聯繫更為緊密,部分物流園區可能考慮從土地資源稀缺、租金持續上漲的東岸城市遷移至相對選擇較多且租金水準較低的西岸城市,預計將拉動西岸城市物流園區的集聚和發展。

值得一提的是,粵港澳大灣區也堪稱經濟“橋頭堡”,其攜11城56500平方公里的土地面積,僅憑借佔比0.6%的國土面積,貢獻率佔全國GDP總量的12.57%,是中國最具經濟活力的灣區。2017年統計數據顯示,粵港澳大灣區經濟總量已突破10兆元,遠超舊金山灣區,逼近紐約灣區。業內分析稱,按目前的發展勢頭,粵港澳大灣區有望在5年後超越東京灣區,成為全球經濟總量最大灣區。

在經濟活躍、快速發展的同時,粵港澳大灣區的人口集聚和流入勢頭也十分強勁。數據顯示,目前大灣區11城市人口之和達到了6956.8萬,逼近7000萬大關,在世界四大灣區中人口最多。其中,深圳、廣州和佛山增長勢頭非常迅猛。廣東省統計局4月發布的數據顯示,2017年末,廣東常住人口11169萬人,比上年增加170萬人,增長1.55%,增幅同比提高0.17個百分點;人口密度每平方千米622人,為全國的4.29倍。

中國城市發展研究院投資部主任劉澄分析稱,粵港澳大灣區未來依舊是人口湧入的主要區域,對房地產的長期需求穩定增加。大灣區規劃將更加明確各大城市的發展方向、產業定位,優化城市未來的土地供應總量、各類用途比例,同時大灣區頂層規劃要配置好土地要素與人口結構的關係,引導房地產市場穩健發展,避免政策利好下的價格異常波動。

灣區產業地產迎來新風口

粵港澳大灣區的建設吸引了眾多房企的關注。房企紛紛布局粵港澳大灣區,不僅僅局限在住宅開發領域,而且利用自身的資金優勢與資源優勢發展產業地產。如何讓產業入局粵港澳大灣區,讓眾創太空、特色小鎮、產業園區等在大灣區開花結果,是眾多產業地產開發者面臨的課題。

多位業內人士認為,珠三角城市以“世界工廠”聞名,普遍產業規模龐大,但不同區域由於產業類型及發展階段差異,產業效能不盡相同。大灣區的成功開發不僅取決於四通八達的交通網絡,更重要的是各城市發揮各自優勢,並進行產業更新和轉型。

仲量聯行研究分析稱,大灣區各城市太空上實現互聯互通,產業園區布局將更加靈活。更多的低端製造業可能從一線城市搬離。除了一直享有區域優勢的東莞、惠州,預計西岸的中山、珠海將崛起,對產業園區選址吸引力將大增。從區域發展的角度,預計產業園區未來的分布將以一線城市為中心,呈向外輻射狀布局。

戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端對《每日經濟新聞》記者表示,大灣區內城市將實現多核驅動、多極共生、梯度發展、平等合作,充分融合並推動11個城市經濟產業的互動,創造協同效應。

就房企來看,目前華夏幸福、萬科地產、碧桂園、華僑城、時代地產等已相繼布局珠三角,深圳、廣州這兩大核心城市周邊的“產業新城”項目已山頭林立。

在劉澄看來,粵港澳大灣區是中國未來的新興產業高地,傳統大型房企近年來都在向產業地產轉型,為大灣區引入高品質產業集群。房企自身對於新興產業的理解、資源積累與投資能力是其轉型產業地產商的限制因素。招募產業人才、與投資基金合作是房企目前快速實現產業落地的主要方式。

碧桂園2016年就將科技小鎮作為重大發展戰略,計劃五年投入千億元資金進行科技小鎮開發。據了解,包括潼湖科技小鎮、順德新能源汽車小鎮、張江長三角科技城等項目在內,碧桂園目前已落地超10個產城項目。

碧桂園集團副總裁朱劍敏此前在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出,不管是地產主業還是產城融合項目,粵港澳大灣區均是碧桂園戰略布局的重點。碧桂園將積極為產城產業發展做支撐,響應國家租購並舉的戰略,為大灣區的發展以及人才配套裝務,並計劃在惠州建造一座長租城市。

廣東省房地產行業協會會長王韶也公開表示,粵港澳大灣區產業、物流、科技、金融、貿易等資源高度集聚,相關房地產市場需求也更為旺盛。房企應根據灣區地理區位、資源稟賦、歷史基礎和現實優勢,延展房地產開發鏈條,從“生態、生產、生活”等方面推動產業和地產融合,錯位發展、差異化發展,形成各自特色,大力發展休閑旅遊地產、養生養老大健康地產等,踐行複合型、多業態互聯的房地產發展新模式。

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