單日落槌70次 年末土地出讓井噴

時代周報記者 謝中秀 發自北京

進入年底，各地國土資源局的土地出讓工作顯得有些應接不暇。

11月26日，僅北京一地，就有13宗土地集中進入拍賣現場。而當天，全國更有21個城市共70宗土地“落槌”定音，被前來競買的房企收入囊中。

廣州克而瑞高級分析師肖文曉早已司空見慣，“各地政府每年都有自己的供地任務，進入11月，為了完成指標，扎堆‘賣地’，已經是每年房地產行業的‘慣例’”。

但在今年嚴厲調控，前期土地交易市場萎靡的情況下，年底出現大規模供地，還是引發關注。

以深圳為例，綜合易居研究院《中國百城土地儲備報告》及中原地產研究中心數據，今年前10個月，深圳有4個月土地0交易，其余幾個月土地交易也處於低位。但在剛剛過去的11月，深圳推出13宗地，供應面積119.53萬平方米。反差不可謂不大。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁向時代周報記者分析：“今年以來我國的調控都是比較嚴的，而這個調控則首先從土地端開始，所以我們可以看到，上半年深圳在土地供應方面比較保守。但到了11月，出於平衡土地供應、完成財政收入等因素考量，開始大規模供地。”

但這在肖文曉看來卻不足為奇。數據顯示，今年11月，全國經營性用地供應總建面為3.85億平方米，環比增長62.91%。而去年，這個增長幅度是90%，2016年則是86%。

“今年11月全國經營性用地供應增長情況，以總建面來計，增幅同比減少了11.16%。”肖文曉說，“這主要還是受今年的大環境影響。雖然年底政府有意增加供應，但今年的土地市場流拍情況嚴重，房企拿地意願趨弱，土地市場也在變冷。”

低溢價率成交

根據中原地產研究中心跟蹤數據，11月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市共推出90宗土地。而在1-10月，四個城市月總推地數量最高值出現在10月—總計出讓74宗地。

其中廣州在11月出讓了42宗地，環比10月增長55.6%。北京則在11月總計出讓了18宗土地，上海出讓17宗，而今年以來鮮有土地出讓的深圳也成交了13宗地。

除一線城市土地供應“熱火朝天”之外，其他城市也“不甘示弱”。11月7日，濟南集中推出了12宗土地。

根據中原地產研究中心統計數據，11月一線城市土地成交90宗，二線城市總計供應1400宗，總計1490宗，創造了年內的最高紀錄。

肖文曉向時代周報記者分析，年底多地土地出讓出現“井噴”，受多重因素影響，比如調節市場供需關係、完成年初制定的供應計劃，以及創造地方財政收入等。

“政府每年都有一定的供地指標，以廣州為例，根據年初我們的梳理，今年廣州計劃供地面積是1561萬平米，但截至11月27日的統計數據，廣州目前已經交易的土地面積僅為580萬平方米，完成了僅37%。”肖文曉說，“根據我們以往的經驗，供地指標並不會100%完成，但往年的完成度都是50%-60%。”

上海易居研究院研究總監嚴躍進則進一步指出：“年底土地集中出讓，還有平衡供需的意圖。今年是一個補庫存的年份，年底各地土地供應出現明顯上升，也印證了這一看法。在上海，我們也感受到了年底土地供應在增加，這說明包括上海在內的一線城市在未來土地供應方面，還是力求充足的。”

雖然政府供地熱情在增加，但企業拿地卻顯得有點“縮手縮腳”。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月29日，一二線城市合計住宅土地年內流標鋼彈282宗，是最近6年來最高紀錄，同比上漲143%（2017全年流標148宗，截至當年11月116宗）。

中原地產首席分析師張大偉指出，流標現象越來越多，土地溢價率也全面走低。

根據中國指數研究院對全國重點100城土地成交情況的跟蹤數據顯示，今年以來我國土地成交的平均溢價率逐月走低，最新10月的百城土地交易平均溢價率跌至5%。

肖文曉回憶，2017年廣東的土地出讓，某些地塊可以達到80%的溢價率，甚至翻番的情況都有，但是現在房企的拿地意願明顯下降。

張大偉分析，當前土地流拍最主要原因是房地產企業資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的限價、限售等政策使得開發商回款壓力越來越大，與此同時，出讓土地的要求也越來越多，特別是其中各種配套建設使得開發商資金壓力大的情況下，很難拿地。

年底賣地促“增收”

根據財政部公布收支情況，10月全國一般公共預算收入15727億元，同比下降3.1%，這是今年年內首降，也被視作減稅效應的凸顯。

作為財政收入兩大支柱之一的增值稅減稅，對財政收入的貢獻減少，也令人擔心財政對土地出讓的依賴會加深。

從我國當前的財政收入情況來看，增值稅收入和土地出讓收入，並列為財政收入的兩大支柱，分別貢獻了25%和20%的財政收入。

根據財政部發布數據，進入下半年，增值稅收入對財政收入的貢獻比例跌破25%，為24%左右。而土地出讓收入則逐漸超過20%，在過去的9月和10月，分別達到21.7%和21.9%。

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康對時代周報記者直言：“年底各地扎堆‘賣地’，當然也有增加財政收入的考慮。”

但我國財政收入過度依賴土地出讓已經是老生常談的問題。

恆大經濟研究院院長任澤平曾指出，根據測算，我國僅土地出讓金佔地方本級財政收入比例就超過40%，而疊加以土地為基礎的城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅、契稅等幾個稅種，則合計構成地方政府一般公共預算本級收入的60%-70%。

這種依賴將會隨著未來中國存量房時代的來臨，土地出讓金、開發建設環節的稅收萎縮，帶來地方財政收支壓力和債務風險的上升。

但總體而言，“在中短期地方政府仍將繼續對土地財政的巨大依賴。”任澤平表示。

對於土地財政、土地稅收的改革，未來的趨勢是對土地稅收的結構性改革，從目前的重開發建設、交易環節，輕保有環節，轉變為平衡、可持續發展。

多管道並舉

11月26日，北京集中成交的12宗土地中，其中8宗為“限競房”地塊、2宗共有產權房地塊、2宗普通商品住宅地塊。

隨著國家政策調控，各種限競房、保障房在住房供應隊伍中比重逐漸增加。

近期廣州首個試點共有產權住房管理辦法也正式發布，其首個共有產權人才住房試點項目也已經對外開放。

肖文曉指出，這是新一輪中央決策的部署，要多管道供應、租購並舉，未來共有產權房、人才房、安居房等多種物業類型，甚至還會創新出新的物業類型進入市場完善供應，這是一個必然的趨勢。

今年年初，住建部即對我國2018年住房工作作出了“深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度；2018年改造各類棚戶區580萬套；做好公租房工作；發展共有產權住房”等要求。

除此之外，肖文曉認為，“限房價、競地價”出讓的土地，也會有利於降低房企的拿地成本，從而避免高拿地成本轉嫁到購房者身上，提高房價的情況。

在張巨集偉看來，土地供應呈現出一定的結構性調整傾向，在供應端即提出限競、共有產權、保障房、安居房等要求，達到增加這類住房供應比例的目的，這是未來一個大的趨勢。

肖文曉指出：“更加需要認識到的是，房地產行業的調控目前已經進入常態化，更多地是從制度層面的頂層設計，包括租購並舉、限購限售，並非‘出頭就打一棒子’的短期調控，在這樣的調控下，無論是供應增加，還是中美經貿摩擦‘休戰’帶來的利好，房地產都不會再像以前那樣容易一激就熱。”