2018年三季度，中央政治局會議強調“堅決遏製房價上漲”，為房地產政策走向定下基調，各地調控政策繼續密集頒布，完善限購、限售政策，強化差別化信貸，同時調整住房和土地供應結構，因地製宜推進棚改貨幣化安置等。受政策持續深化影響，購房者預期出現轉變跡象，市場開始逐步調整。百城新房價格漲幅持續收窄，部分城市二手房價格出現調整。企業加大推盤力度以期快速回籠資金，市場供應量明顯增加，重點城市商品住宅成交面積保持相對平穩。與此同時，土地流拍、零溢價成交地塊增多，成交樓面價下跌，進一步強化了市場調整預期。
展望四季度，我國巨集觀經濟運行面臨挑戰，貨幣政策繼續保持鬆緊適度，M2同比增速位於低位區間。房地產調控政策堅持不放鬆，因城施策下各線城市市場繼續呈現周期輪動行情，讓本輪市場換擋周期明顯延長。近期，熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往，預計四季度市場將在分化中步入調整：一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動，中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現回落，新房市場相對穩定，而多數獨立三四線城市新房市場後勁不足，市場將從上行進入平穩運行周期。全國整體銷售規模也將面臨調整，價格漲幅進一步收窄，房地產開發投資額與新開工增速將從高位回落。
一
政策環境
堅決遏製房價上漲，市場預期加速重塑
2018年三季度，房地產政策調控面臨的巨集觀經濟環境更加複雜。在金融財政政策定向“寬鬆”的同時，房地產調控政策仍然“從緊”。
（1）堅決遏製房價上漲，開展房地產市場亂象治理專項行動
◆中央明確表態堅決遏製房價上漲，加快建立長效機制。中央政治局會議強調“堅決遏製房價上漲”，確定了下半年的政策基調，三季度市場整體預期出現轉向；
◆住建部強化問責，供需兩側調控持續發力。供給側聚焦加快制定實施住房發展規劃，調整住房和用地供應結構；需求側聚焦完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏製投機炒房，加強輿論引導和預期管理。
◆多城落實地方主體責任，調控政策密集頒布。7、8、9月各地地產調控政策均較密集。但與上半年不同的是，三季度大部分政策集中在公積金調整、加強市場監管方面。
三季度地方調控政策特點體現為：
第一，各線城市繼續完善限購、限售措施，精準化程度進一步提高。三季度約有12城頒布限購政策、6城頒布限售政策。
圖：2016-2018.9頒布限購及限售政策城市分布
資料來源：中國指數研究院綜合整理
第二，進一步強化差別化住房信貸政策。公積金調整方面以北京為典型，開始“認房認貸”，並將貸款額度與借款申請人住房公積金繳存年限掛鉤。
第三，持續開展房地產市場秩序專項整治。三季度各省市非常注重強化市場監管，第一批30個城市已基本頒布了專項行動方案，三季度為專項行動整治密集開展期。
（2）調整住房和土地供應結構，因地製宜推進棚改貨幣化安置
◆增加有效供給。一二線城市正加大力度踐行“有效供給”，重視提高共有產權住房、租賃住房在未來供給中的比重。
◆依托共有產權住房解決夾心層住房問題。共有產權住房已成為城市政府應對房地產市場價格變化，解決夾心層住房問題的重要途徑。
◆因地製宜推進棚改貨幣化安置。住建部工作會強調棚改貨幣化安置不搞一刀切。我們認為，短期中央加大棚改配套基礎設施建設力度的基調不變。但未來3年棚改規模將逐年回落，貨幣化安置比例也將逐步下降。
總體來看，三季度雖然財政金融定向“微調”，更加注重穩投資、促消費，但在中央政治局會議強調“堅決遏製房價上漲”的基調下，各地房地產調控政策密度仍然較高，房地產供需兩端流動性依然較緊。展望2018年四季度，房地產調控面臨的巨集觀經濟環境仍然複雜，市場預期正在加速重塑，影響預期的因素已不只是調控政策本身。在這樣的背景下，四季度將更加注重保持調控政策的連續性、穩定性。供應端將繼續圍繞增加短期供應量、調整住房及土地供應結構，推進中長期住房制度改革進行政策構建，繼續保障“有效供給”。
二
市場表現
重點城市成交量價趨穩，二手房市場出現調整
重點代表城市整體成交規模趨穩。三季度以來，各地政府持續完善調控政策，市場預期有所轉變，同時房企加大推盤積極回籠資金，供應量增加帶動重點城市成交有所上揚，前三季度整體市場成交規模趨穩。據初步統計，2018年1-9月，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積在2998萬平方米左右，同比增長1.1%，由去年同期的下降轉為增長。其中三季度企業推盤積極，供應量增加顯著，疊加去年同期低基數影響，成交面積同比轉負為正，三季度月均成交3400萬平方米，同比增長21.5%。
圖：2010-2018年9月50個代表城市[1]商品住宅月度成交量走勢
不同級別城市來看，一線城市受供應量增加帶動，成交上行，2018年1-9月，一線城市商品住宅供應量同比增長32.9%，月均成交面積同比增長4.5%。其中北京、上海三季度供應明顯增加，上海8月供應規模為近三年來最高水準，帶動成交上行。二線代表城市成交面積同比由負轉正，1-9月月均成交面積約81萬平方米，同比增長3.0%。三線代表城市2018年1-9月，月均成交面積在36萬平方米左右，同比下降約4.3%。
今年以來百城均價累計漲幅較去年同期收窄。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2018年1-9月百城住宅價格累計上漲4.05%，漲幅較去年同期收窄1.85個百分點。
二手房方面，今年以來部分城市成交量有所回落，9月價格調整城市增多，市場率先步入調整期。2018年1-8月，十大城市二手房市場成交套數約71萬套，同比微幅增長0.1%，其中廣州、武漢、杭州、南京同比均下降，杭州同比降幅超三成。價格方面，2018年1-9月，十大城市二手房價格累計上漲1.13%，較去年同期收窄5.91個百分點；9月，部分城市二手房價環比下跌，二手房市場率先進入調整期。
總體來看，2018年以來，受益於供應量的增加，部分城市成交量有所回升，帶動市場成交規模趨穩，二手房市場出現調整跡象。預計四季度，在市場預期轉變的背景下，企業為衝擊年度業績以及確保資金安全，將繼續加大推盤力度，但隨著需求的不斷釋放，供應增加帶動成交增加的效用將減弱，整體市場將穩中有降。價格方面，四季度新房價格將進一步趨穩，同時更多城市二手房價格將延續調整態勢。
三
土地市場
地塊流拍數量增多，土地市場理性回歸
今年以來各類用地推出量同比持續增長，其中住宅用地三季度推出規模同比增幅為2012年以來單季度最高。2018年前三季度，全國300個城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長29.9%，其中住宅用地推出7.9億平方米，同比增長31.4%。單季度來看，三季度各類用地共推出6.2億平方米，同比增長22.6%，其中住宅用地推出3.1億平方米，同比增長35.6%，增幅為2012年以來季度最高水準，較二季度擴大2個百分點。
圖：2012-2018年三季度全國300個城市各類用地成交面積同比變化
三季度住宅用地成交規模同比繼續增長，但增幅明顯收窄。從土地成交來看，今年前三季度，全國300個城市各類用地共成交13.6億平方米，同比增長23.8%。其中住宅用地成交6.4億平方米，同比增長21.5%。三季度來看，全國300城住宅用地共成交2.4億平方米，同比增長18.6%，較第二季度收窄11個百分點。
圖：2012-2018年三季度全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均溢價率
住宅用地成交樓面均價小幅下跌，溢價率繼續下降。2018年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率為16.1%；其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。
圖：2012一季度至2018年三季度全國300城住宅用地流拍面積與推出面積之比
土地流拍加速，零溢價成交地塊增多。今年以來土地出讓政策頻出，競自持、競配建、限房價等成為重點城市推地的要求，加之房企融資環境收緊、償債壓力加大等現狀，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優質地塊遭遇流拍。據統計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。從流拍佔比來看，三季度流拍面積佔總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值。同時，零溢價成交地塊增多，三季度全國住宅用地零溢價成交地塊佔總成交宗數的比重為59.2%，較二季度提升6.0個百分點，土地市場漸趨冷靜。
整體來看，三季度以來各地政府延續上半年的積極推地態勢，各類用地和住宅用地推出量均實現大幅增長，特別是住宅用地同比增幅超三成。但在土拍條件嚴苛、企業資金壓力加大等因素影響下，企業拿地更趨謹慎，土地流拍數量顯著增加，前三季度流拍總量已明顯超過去年全年，三季度土地成交規模同比增幅收窄。與此同時，住宅用地成交樓面均價出現調整，溢價率繼續下行，前三季度地價同比下跌，三季度更是下跌約兩成，溢價率僅為11%，零溢價成交的地塊亦明顯增多，土地市場呈現降溫態勢。預計四季度，土地市場仍將保持冷靜，流拍數量保持在相對高位，在政府推地積極性仍然較高的情況下，土地成交量有望繼續增長。
四
品牌房企
銷售業績增速放緩，投資態度趨於謹慎
圖：2012至2018年9月20家品牌房企[2]月度銷售額及同比增速
品牌房企銷售業績繼續提升，三季度增速有所放緩。據初步統計，2018年1-9月，20家品牌房企銷售額高達3.6兆元，同比增長33.4%；銷售面積2.7億平方米，同比增長30.3%。隨著政策收緊下出現的市場調整，品牌房企對後市走勢不樂觀，普遍選擇加快周轉，上半年銷售規模屢有新突破。進入三季度，市場形勢變得更加不明朗，房企出貨積極性更甚，但因市場觀望情緒漸濃導致去化不及預期，銷售業績增速有所回落。三季度，20家品牌房企銷售金額1.2兆元，同比增長35.2%，增幅較二季度收窄4.6個百分點。
圖：2013-2018年9月20家品牌企業拿地面積和金額情況
品牌房企拿地態度趨於謹慎，拿地規模回落。據初步統計，2018年1-9月，20家品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。究其原因，一方面，去年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水準，基數偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹慎，拿地規模有所下降；同時，企業拿地布局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因。具體來看，上半年20家品牌房企累計拿地金額6978億元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企謹慎投資特徵凸顯，20家品牌房企累計拿地5634萬平方米，同比下降63.1%，累計拿地金額2556億元，同比降幅擴大至56.5%，其中9月降幅超七成。
總體來看，三季度品牌企業銷售業績延續了上半年的增長態勢，但受市場走勢變化影響去化不及預期，銷售業績增速有所放緩。拿地方面，基於去年獲取的大規模土地，品牌房企土地儲備相對豐富，在資金壓力加大下拿地態度普遍趨於謹慎。同時，多家重點房企繼續加強行銷力度快速回籠資金，謹慎投資特性凸顯，投資布局上普遍提高三四線進入門檻，重點關注長、珠三角及有經濟人口支撐的三四線城市。
五
趨勢預判
市場將在博弈中波動調整，投資新開工增速高位回落
圖：2011年至今三大需求同比增速走勢
中美貿易爭端更新造成經濟進一步承壓，房地產調控延續從嚴態勢。國內方面，2018年三季度我國經濟發展面臨挑戰，投資、消費、出口三大指標同比增速持續回落。1-8月，固定資產投資增速創歷史新低，消費仍是經濟主要貢獻力量，同比增速保持在9%以上，淨出口增速在中美貿易爭端壓力下持續回落。國際方面，美國對中國2000億出口商品征稅的落地，預示著中美貿易爭端進一步發酵，疊加近期美聯儲如期加息，美元指數小幅反彈，國際層面壓力隻增不減。國內外雙重承壓對我國貨幣政策帶來較大挑戰，三季度央行多次啟動MLF、逆回購等工具調節流動性，維持貨幣流動性合理充裕。但金融市場嚴監管仍在持續，非銀行金融機構存款大幅減少成拖累M2增長的主要因素之一，M2增速處低位區間。在經濟面臨挑戰及貨幣政策鬆緊適度的大環境下，房地產市場調控延續從嚴趨勢，房企融資管道層層受阻，房地產貸款餘額增速持續回落，首套房、二套房平均利率持續上升，居民中長預售屋貸壓力不減。
圖：2006年至今全國建案銷售面積同比周期性走勢變化
數據來源：國家統計局，中國指數研究院綜合整理
房地產市場來看，從建案銷售面積增速角度判斷市場周期變化，2006年至今完成的三個完整的市場小周期中，平均周期時長在3年—3.5年左右，其中調整階段時長一般在兩年以上，包括增速調整期和市場下行期。
四季度銷售規模下行階段或將開啟。本輪調控注重因城施策，城市間市場行情分化，一二線熱點城市明顯調整時部分普通二線及三四線出現周期輪動行情，導致本輪周期調整時間明顯延長。至今，建案銷售面積增速調整已持續28個月，但市場尚未完全進入下行階段。近期，受熱點城市市場監管力度及調控再次強化影響，房價上漲預期不斷減弱，市場觀望情緒濃厚，開盤去化率明顯不及以往。儘管房企全力推盤暢銷，但因供應改善帶來的邊際增長效應仍會持續減弱，疊加棚改安置政策轉向對三四線市場的影響，預計四季度市場周期將在波動中進入下行期，銷售規模將開始調整，銷售價格將隨著交易量的變化進一步趨穩。
四季度建案開發投資額與新開工調整概率大，預計全年增速將回落至個位數水準。投資端，一方面從房企到位資金來看，受信貸政策收緊及融資難度更新影響，國內貸款、自籌資金的佔比持續回落，銷售回款對到位資金的支撐明顯強化。四季度若銷售去化水準下行，房企資金面將明顯承壓，投資將更加謹慎。另一方面，土地購置費增速高位回落趨勢下投資額增幅亦將有所調整。對新開工來說，房企對市場中長期走勢的謹慎判斷將削弱其繼續開工的積極性，且四季度的環保管制將大範圍限制施工，預計四季度新開工規模將出現明顯縮減進而帶動全年增速收窄。
[1]代表城市共50個，一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是各省會城市和計劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、宿州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市，主要指地級市。
[2]20家品牌房企包括萬科、保利、中海、恆大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業、招商、首創、合景泰富、越秀。
來源：中國指數研究院（ID：indexsoufun），本文已獲授權，對原作者表示感謝。
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