土地供應結構微調正當其時

微風乍起，吹皺一池春水。

新年之後，北京市規劃和自然資源委員會首次公布的兩幅擬入市土地資訊再次觸碰到樓市的敏感神經。

吸引眼球的有兩點，一是這兩幅位於熱點區域朝陽區孫河的地塊不需要執行90/70政策。二是居住用途建築規模全部用於建設普通商品住房，商品住房不設定住宅銷售限價。瞬間被市場解讀成調控政策變奏的信號。

焦點集中在，北京的限價政策是否有放鬆的跡象？

時針撥回到2016年9月30日，北京發布“930新政”。針對土地市場，除了再次強化90/70政策、加快自住型商品住房用地供應以外，首次提出強化“控地價、限房價”的交易方式。

這在很大程度上影響了北京的土地出讓方式，對北京平抑房價影響巨大。時過境遷，該做出調整了嗎？

先從90/70政策說起，該政策旨在從土地供應端影響住房供應，加大中小套型普通建案供應，滿足剛需自住需求。換而言之，這是一個總體的把控，並非一刀切，也不能完全不供應改善型需求的住房。

拿北京這次擬上市的兩幅地塊來說，一幅容積率是1.1，一幅是1.5，都是低密度類別墅地塊，如果再執行90/70，在戶型設計等實操層面也很難執行或執行走樣。所以，此番不執行90/70政策，並不是調控政策的放開，而是根據每幅地塊的實際情況來確定，這恰恰也是930新政的題中之義。當然，容積率正常的話，還是要執行90/70政策。

再來說說限價。930新政之後，北京大多數出讓的商品住宅地塊，都採用 “限房價、競地價”的出讓方式。不過當時的新政中，提的是試點采取，並沒有要求必須且全部采取。在實操中，去年入市的地塊也有不設銷售限價的個案，而采取限地價競自持的方式。

此番孫河擬入市的兩幅地塊未設定銷售限價，並不代表限價放開。不排除正式掛牌時會有儲備政策，甚至是北京規自委的一次市場試探。

不容忽視的一個現實是，受嚴苛的土地出讓條件、樓市深度調控、土地供應節奏放緩等多方影響，2018年北京土地成交量及成交額均大幅下滑，溢價率持續走低。而流拍現象則明顯增多，流拍率達到10%，創2012年以來最高水準。

目前，北京土地市場的鮮明特點是“限競房”“共有產權房”成主要方式。去年成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競房或共有產權住房地塊，僅有一宗建案住宅地塊。

這一供地結構有利於引導居民對於房價的合理預期，不過隨著限競房和共有產權房大量入市，目前北京住房的供需矛盾已經逐步緩解，進而轉化為限競房積壓庫存在飆升，面臨銷售去化的挑戰。

有分析人士推算，目前北京積壓的限竟房總額超過1000億元。今年估計還有4萬~5萬套限競房上市，兩倍於新房市場的承載量。加上新出讓的地塊陸續上市，供過於求的壓力進一步凸顯。此時部分調整土地供應結構無疑乃應時之舉。

2016年開始的這撥樓市調控已經維持較長周期，正常的購房需求亟待釋放，對於一些存在政策瑕疵的地方及時作出合理的修正可謂正當其時。

（此文刊於中國房地產報1月14日 01版)

流程編輯：劉凱

審讀：戴士潮

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