南寧探索住房租賃市場多元化發展 支持房企“先租後售”

近日，南寧市下發《南寧市培育發展住房租賃市場試點工作方案》（簡稱“《方案》”），擬通過增加供應、現有商業（產業）用房改建、市場化運營等方式推進全市住房租賃試點建設。

《方案》提出“到2020年年底，基本形成以國有資本為引領，社會資本積極參與、服務管理規範、租賃關係穩定的住房租賃市場”的目標。

增加供應 盤活資源

南寧市政府將從增加公租房數量、增加租賃住房用地供應等方面增加租賃住房供應。此外，還允許商業用房按規定改建為租賃住房，鼓勵和規範個人出租閑置房源，探索“城中村”改造產業用地建設租賃住房。

《通知》要求在新建商品住房項目中配建一定比例的公共租賃住房，將配建比例、套型面積、設施條件、交付時間和產權移交方式作為土地出讓條件，納入出讓合約中，保證在新建商品住房項目用地配建公共租賃住房比例不低於總建築面積的10％。另外，支持在棚改、拆遷安置房小區中配建公共租賃住房。

此外，南寧市還在年度土地供應計劃中安排租賃住房用地，計劃2019年年底前推出住房租賃用地試點，通過新增用地建設租賃住房。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，試行由競價轉為競自持租賃住房面積，出讓方案和合約中應明確規定持有出租的年限。

與增加供應量相比，盤活現有資源改建租賃用房是更快捷的方式。

《通知》指出，允許將閑置的賓館、酒店、辦公大樓等商業用房改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途完成相關規定程序後可調整為居住用地。需要注意的是，經改建的租賃住房不得分割產權出售。

南寧還將探索村集體經濟組織通過自建、合作開發、作價入股等方式，利用閑置的城中村改造產業用地建設租賃住房，並由其自主經營管理或委託住房租賃企業出租經營。支持“城中村”的村民或村集體將依法建設並符合租賃房屋基本要求的住房進行租賃經營。

鼓勵有條件的居民出租房屋，個人可委託中介機構出租住房，也可與住房租賃企業合作，采取統一運營的形式對外出租。

國資引領 社資參與

對於租賃市場長遠的發展，南寧探索“國有企業帶頭示範，市場主體積極參與”的模式。

南寧市政府將南寧城投集團、南寧威寧集團作為南寧培育和發展住房租賃市場的示範企業創建部門，通過建設、改建、配建、劃轉、收購或長期租賃等方式取得房源並負責房源的租賃運營和管理。另外，將一定比例的競配產權移交住房轉為公共租賃住房，或作為國有租賃房源投入市場，充分發揮其市場調控作用。

在培育市場主體方面，南寧推陳出新。引導房地產開發企業從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變，支持房地產開發企業將持有的存量房源投放到租賃市場。房地產開發企業將可售商品住房轉為租賃住房的，可暫不辦理不動產登記手續；連續出租超過10年且終止租賃的，出售時可按照新建建案辦理銷售和不動產登記手續，並按出售時稅收政策繳納相關稅費。

有專家表示，南寧這一是從開發商的角度，鼓勵開發商實行“先租後售”模式。

在社會參與者中，少不了金融資本的身影。《通知》規定，政府將引導金融機構創新信貸產品，開展住房租金收益權質押貸款等業務，為承租人提供周期匹配、支用靈活的租賃住房貸款。支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，拓寬直接融資渠道。

此外，政府還指導住房租賃企業規範開展“租金貸”業務，嚴肅查處挪用佔用租賃押金等行為，保證資金鏈條安全，穩定租賃關係。

上述專家表示，住房租金收益權質押貸款和傳統的租金貸等模式是有本質區別的。嚴格來說，租金貸是基於租客每個月繳付的租金進行貸款，而住房租金收益權質押貸款是基於租賃企業潛在的租金收益進行質押貸款。後者可以說是一種更成熟的貸款模式。