“平安銀行的‘房租貸’業務在前兩周就已經暫停了”，平安銀行西南地區某分行個貸部的李明(化名)昨天向南都記者表示，不做的原因主要是風險較大，畢竟屬無抵押信用貸產品，一旦租客還不上，損失還是銀行。
近期，北京等部分城市房租上漲較快，資本湧入長租公寓市場和租房貸被視為主要推手而備受爭議。租房貸是金融創新下的洪水猛獸嗎？銀行通過哪些管道進入住房租賃市場？銀行資金真的是推高房租的主因嗎？就此，南都記者展開了調查。
走訪：平安“房租貸”不同於長租公寓租房貸
日前有媒體報導，稱北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業務，其中有銀行將重新審查住房租賃企業信貸業務的審批流程。
截至昨晚發稿時，建設銀行和平安銀行暫未對此事給出官方回應。連日來，南都記者走訪廣州市場了解到，目前建行沒有暫停該業務，不過受訪的建行某支行客戶經理告訴南都記者，實際上自業務上線以來，該網點尚未成功辦理該業務。不僅如此，該業務也較少客戶前來谘詢。
據南都記者調查了解，平安銀行確實已經暫停了針對住房租賃市場推出的房租貸款業務。
據李明介紹，平安銀行上線的“房租貸”業務屬於無抵押租房信用貸款產品，每個月利息是千分之九。也就是說，申請兩萬元的房租貸，每月需要還利息180元，和普通消費貸產品利息差不多，最長可申請36期。
公開的宣傳資料顯示，“房租貸”業務首先在北京試點，後期還將面向上海、深圳、廣州、杭州、成都、武漢等重點城市提供住房租賃貸款服務。但截至目前，上述城市中僅廣州尚未開通上述服務。
雖然“房租貸”業務暫停，但南都記者打開平安銀行的“口袋銀行A PP”後還能搜索到“房租貸”頁面。據頁面顯示，“房租貸”支持的租房機構主要包括蛋殼公寓和優客逸家。
此外，“房租貸”的申請條件和流程都比較簡單。租客攜帶身份證原件在租房機構簽訂租房合約即可申請，年齡要求在21周歲-40周歲之間，並需要擁有比較穩定的職業和收入，以及平安銀行要求的其他準入條件。
對於“房租貸”的模式，平安銀行方面並未給出回應。但從公開的宣傳資料可以窺出一二：主要是通過集中化、自動化、智能化的貸款服務流程無縫嵌入租房場景，平安銀行與長租公寓、地產開發商、政府平台等強強聯手，最終形成“用戶為先、閉環多贏”的商業模式。
與當前市場熱議的租房貸有所不同的是，據李明介紹，客戶在申請“房租貸”後，貸款會直接打入租客的銀行卡账號，並不是一次性付給合作的長租公寓機構，而租客在還款時也是直接分期還款給銀行。
起底：銀行進入租房市場主要有三種模式
據南都記者近日走訪多家銀行了解到，銀行進入住房租賃市場主要有三種模式。
模式一就是以平安銀行“房租貸”為典型的銀行聯合第三方機構推出住房租賃信貸產品。
模式二則是商業銀行直接向租客提供住房租賃貸款。如建行推出的全國第一款個人住房租賃貸款產品“按居貸”，主要基於借款人資信狀況，採用“信用+保證”的形式，根據借款人的工作年限、收入、征信等情況，給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款，利率基本上為基準利率。在該模式下，房東一次性收取租金，租客按約定向銀行還款付息。
“這種租房貸本質上屬於消費貸，其實早幾年就有類似產品”，廣東某國有行地區業務相關負責人昨天向南都記者表示，甚至許多消費貸也可以變為租房貸。
最簡單的例子就是用信用卡支付租金、中介費。前述廣東某國有行地區業務相關負責人進一步表示，各家銀行政策有所區別，但只要在規定範圍內都可以合理合規地使用信用卡支付房租。
南都記者進一步調查了解到，由於大部分銀行對信用卡涉房交易有所管控，比如信用卡在房地產類交易一直以來都不允許分期還款。因此，更常見的操作是部分租金直接通過信用卡支付，部分租金則在辦理現金分期後再支付。不過，去年以來，信用卡在房地產類商戶消費受到進一步管控，農業銀行、平安銀行等多家銀行公布了相關限額措施。
銀行進入住房租賃市場的第三種模式，是直接為住房租賃供應主體提供信貸支持。比如，工行廣州分行向南都記者回應稱，已與廣州市三大國有住房租賃平台公司開展戰略合作，將根據其項目進展情況分階段陸續提供資金支持。另外，科學城集團全自持項目已進入建設階段，“人和穗和家園”項目已投入運營。
此外，中信銀行去年也為碧桂園集團發放了4億元租賃住宅開發貸款，這是該行在租賃住宅領域落地的首單業務。對於該項業務，中信銀行向南都記者解釋稱，和碧桂園合作的這個項目屬於長租市場的開發貸，並未開展租房貸業務。
換言之，模式三下的銀行資金更多用於支持增加住房租賃房源供應，擴容住房租賃市場。
觀點：住房租賃市場健康發展離不開金融支持
“並非所有住房租賃信貸都增加租客經濟負擔，住房租賃市場的健康發展離不開金融的支持”，中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼昨天向南都記者表示，但目前對租房貸等監管存在空白和模糊，應加強制度建設，盡快補齊住房租賃信貸管理的短板。
南都記者注意到，董希淼所指的管理短板，正是對長租公寓託管機構或中介機構聯合信託公司、小貸公司等發放的租房貸款要求並不明確，對網貸平台發放的“租金貸”等管理存在空白和模糊。
這樣的“租房貸”表面上解決了租戶的交租壓力，但本質是用租戶的個人征信資料變相“替”中介或託管機構貸款，並形成資金池，一旦“資金池”資金挪作他用，其所蘊含的風險危害極大。
另一個爭議點在於，銀行資金是否應該進入住房租賃市場？是否與推高房租有關？
“資金大量湧入，各種長租公寓快速擴張，快速搶佔房源，從而讓一二線城市的可租賃住房短期內就壟斷在少數租賃中介公司手上”，知名房地產專家、青島大學經濟學院教授易憲容昨天向南都記者表示，比如目前北京自如手中就持有12萬套可租賃住房。在這種情況下，這些租賃中介公司要控制租賃市場的價格易如反掌。
其中，北京市住建委聯合市銀監局等部門日前集中約談自如、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源。
對此，建設銀行行長王祖繼在2018年中報業績發布會上回答記者提問時否認房租上漲與該行資金大量進入有關，並表示“沒有為中介提供融資，特別是他們去收房這類的業務。我們開展的是給租戶提供一部分‘按居貸’，這個貸款應該說是很好地穩定了租期和租金的價格。”建行副行長張立林也表示，建行搭建租賃平台，並不謀求利潤和收入。
董希淼表示，商業銀行直接向租客提供的住房租賃貸款應大力鼓勵。包括采取正向激勵等措施，推動正規金融機構進一步創新產品和服務，綜合運用住房租賃貸款、信用卡分期等方式，更好地滿足租賃市場需要。但也應做好資金監控，防範房東利用住房租賃信貸產品套現。
南都記者吳夢姍 田姣 實習生 王露 陳炫孜
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室